상가건물 임대차 내놓으려고 하는데, 보증금과 월세 산정하는 것을 가르쳐주시면 합니다.
토지 200평
건물 4층 - 각 층별 100평
평당가격 30,000,000원
2017년 지어진 건물입니다.
4개층을 각각 임대를 내놓으려고 한다면,
각각 층별로 보증금은 얼마를 받고 월세는 얼마를 받는것이 적당한지 궁금합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
상가건물을 임대할 때 보증금과 월세를 산정하는 방법은 여러 요소를 고려해야 하지만, 기본적으로는 시가, 임대료 시세, 임대율(월세율 또는 보증금 반환율) 등을 바탕으로 계산합니다.
1. 기본 정보 정리
토지 200평 (건물 전체 규모와는 직접적 영향이 크지 않으나 참고)
건물: 4층, 각 층별 100평 → 총 400평
평당 시가: 3,000만 원
건물 연식: 2017년 (신축에 가까워 감가율 낮음)
2. 건물 시가 계산
각 층 시가 = 100평 × 30,000,000원 = 3,000,000,000원 (30억 원)
층별 시가 30억 원 × 4개층 = 총 120억 원 규모
3. 임대 보증금과 월세 산정 기준
보증금과 월세의 조합은 임대인과 임차인의 협의에 따라 다르나, 보통 상가의 경우 시가의 3~5% 연간 임대료율을 적용합니다.
예를 들어, 연 임대료율 5%라 하면, 월 임대료율은 약 0.42% (5% ÷ 12개월)
월세율(월 임대료 비율)은 전체 보증금 대비로 산정되며, 보증금과 월세 비율은 시장상황, 임대 목적에 따라 조정 가능합니다.
4. 보증금과 월세 비율 설정 예시
보통 상가 임대는 보증금과 월세 비율을 다양하게 조합하는데, 예를 들어
보증금 70% + 월세 30% 또는
보증금 50% + 월세 50% 식으로 나눕니다.
5. 층별 임대료 산정 예시 (연 임대료 5% 가정)
(1) 100평 층별 시가: 30억 원연 임대료: 30억 × 5% = 1.5억 원 (15,000만 원)
월 임대료: 1.5억 ÷ 12 = 1,250만 원
보증금: 30억 × 70% = 21억 원
월세: 연 임대료 1.5억 × 30% = 4,500만 원 연간 → 월세 약 375만 원
보증금: 30억 × 50% = 15억 원
월세: 1.5억 × 50% = 7,500만 원 연간 → 월세 약 625만 원
참고 사항
보증금이 높으면 월세 부담이 줄고, 임차인 입장에서 초기 비용 부담이 커집니다.
반대로 보증금이 낮고 월세가 높으면 월별 비용 부담이 커지지만 초기 진입 장벽이 낮아 임차인 유치에 유리할 수 있습니다.
임대차 계약 시 상가 권리금, 관리비, 임대 기간, 갱신 조건 등도 함께 고려해야 합니다.
실제 임대 시에는 인근 상가 임대 시세를 조사해 보시는게 필수이며, 계약 조건에 따라 보증금과 월세 비율을 조정하는 것이 일반적입니다. 공인중개사무소에 상가 임대를 내놓고 중개사분과도 실제 어떠한 조건이 유리할지 등등 논의를 해보시는 것도 좋은 방안입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
주변 시세를 보는 것이 가장 중요합니다.
우선 주변 공인중개사와 논의를 하시고 수요가 있어야 호가가 통하는 것이므로 우선 주변 상가에 대한 임대료부터 조사를 하시고 그에 맞게끔 적절한 임대료를 측정을 해서 공인중개사에게 임차인의 희망 임대료등을 조사를 해서 적절한 금액을 제시를 하는 것이 맞다고 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
보증금과 월세는 지역마다 편차가 큽니다. 위치에 따라 달라 근처 상가의 보증금과 월세를 비교하여 직접 산정하는 것이 바람직해 보입니다.
지역을 알려주시면 근처 보증금과 월세 시세 파악이 용이하나 위 내용만으로 시세 파악하기에는 어려움이 있어 정확한 답변을 드리기 어렵습니다.
감사합니다.