이런경우에 부동산관련 법적 근거가 어떤게 있을까요?

Question

건물주가 변경되어 계약서를 재작성하자고 부동산에서 연락을 받았는데요. 세부 조항 등 변경된 것은 없는지 기존 계약서와 비교하여 확인을 잘 해보면 되지 않을까?하는 생각을 해보는데 혹시 주의해야할 점이 있을지요. 또한 세부조항 변경을 새로운 건물주가 원할 시에 저희가 응해야하는 또는 응하지 않아도 되는 법적인 근거가 있을까요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

단순히 건물주 변경에 따른 명의정리를 위한 계약서 작성이라면 기존 계약서내용과 매칭하면서 확인하면 되며, 새 건물주가 추가사항을 원하는 경우에 이는 계약내용의 변경이기 때문에 질문자님은 계약당사자로서 거부할 수 있습니다(별도 법적근거가 필요한 것이 아니라 이미 정해진 내용을 일방이 변경하겠다고 하는 상황이니, 당연히 거절할 수 있는 것입니다).

Answer 2

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 아래와 같이 답변드리오니 문제해결에 참고하시기 바랍니다.

단지 건물주가 변경되어 형식상 계약서를 다시 작성하는 것으로 보입니다. 법률적으로는 새로운 건물주가 당연히 기존 계약관계를 승계하는 것이므로, 만약 특약을 요구한다고 해도 응하실 법적 의무는 없으며, 기존 계약내용대로 다시 작성하시는 것을 요구하실 수 있습니다.

이상 답변드립니다. 답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

기존 계약과 동일한 조건으로 진행하시면 됩니다. 매매계약의 경우 임대인의 지위를 포괄적으로 양도 받는 점에서 기존에 체결된 계약을 임의로 변경하기는 어렵겠습니다.

Answer 4

건물주가 변경된 경우에도 기존 임대인의 지위를 승계하는 것이기 때문에,

기 계약이 만료되지 않았다면 계약조건 변경에 임차인이 응할 의무는 없습니다.

또한, 기존계약서의 우선변제권을 무력화하려는 경우 더더욱 주의하여 불응하셔야 합니다.

주임법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다