집주인이 미리 말도없이 집을 팔았습니다

Question

저는 2층짜리 단독주택 1층에 월세 세입자입니다

지난 9월 말에 집주인이 지인이 건물보는거 관심이 많다고 집 구조 보여줘도 되겠냐는 전화를 받았습니다

주인이니 알겠다고하고 보여줬습니다

근데 분위기를 보니 지인이 아닌듯했고 부동산중개업자도 같이 왔습니다

며칠 후 집을 팔았다면서 새 주인이 멀리 살아서 자기가 당분간 관리를 하겠다고 했습니다

새로 주인이 바뀌면 이름, 연락처, 계좌번호 등등 알려줘야 월세도 입금하고 또 계약서에 전주인과 계약했기때문에 불안함에 당연히 알아야되는 사항을

알려주지않고있습니다

저희 가족은 이사를 마침 갈 생각을 하고있는데요 계약기간이 12월까지라서 이사갈 집을 알아보고있었습니다

어제 전주인에게 새주인 연락처와 관리를 할거면 위임장과 매매계약서를 달라고 했지만 계약서도 위임장도 없고 등기부등본만 있다 이렇게 얘기하고

연락처도 준다고 해놓고도 계속 주지않고있습니다

12월까지 이 집이 안나가면 전주인이 보증금을 주겠다고 하는데 너무 의구심이 많이 듭니다

새 주인의 연락처를안주려는 이유가 뭔지 모르겠습니다

이런 식으로 미루고미루다가 보증금도 못받고 그러는건 아닐까요?

새 주인의 연락처를 개인적으로 알 수 있는 방법은 없을까요?

Answer 1

안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문 변호사 최아란 입니다.

1. 현 집주인의 대응

   • 집주인이 바뀌었는데, 새 집주인 대신 전 집주인이 집 관리를 하는 것은 대단히 이례적입니다.

   • 현 집주인이 보증금 반환의무를 회피하기 위하여 새 집주인에게 명의만 이전하는 방식을 취하였을 가능성이 높습니다.

   • 새 집주인에 대한 정보를 요구하시고, 이에 응하지 않으면 임대차계약을 즉시 해지하고 전 집주인에게 보증금 반환청구 소송을 제기하겠다는 의사를 명확히 표시하시기 바랍니다.

2. 현 집주인의 연락처 확보 방법

   • 현 집주인의 연락처를 확보할 방법은 없습니다.

   • 다만 부동산 등기부를 통해 현 집주인의 주소를 확인할 수 있으므로, 해당 주소에 내용증명을 보내 연락처 등 정보를 제공하지 않으면 보증금 반환의사가 없는 것으로 알고 임대차에 대해 이의를 제기하겠다는 의사를 표시하셔서, 우회적으로 연락처 전달을 요구하시기 바랍니다.

※ 참고 판례

대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결

임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부(적극)

Answer 2

안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.

주택의 경우

임차인이 전입신고를 하여 주민등록이 되어있고

실제 거주하면서 주택을 점유하고 있으면

대항력이 인정됩니다.

대항력은 해당 주택이 매매 등으로 소유자가 변경되더라도

바뀐 소유자에게 기존의 임대차관계를 주장할수 있는 것을 말합니다.

즉, 대항력 요건을 갖춘 경우는 주택의 소유자가 변경될 경우

새로운 소유자가 기존의 임대차계약의 임대인 지위를 그대로 승계하게 됩니다.

따라서 임차인은 기존의 계약 내용대로 그대로 거주하다가

계약이 종료될 경우는 새로운 소유자에게 보증금을 반환받을 수 있습니다.

이때 새로운 소유자는 임대인 지위를 승계하였으므로

월세를 지급받기 위해서 임차인에게 연락을 하는 것이 보통이지만

말씀하신 상황에서 새로운 소유자의 연락처를 모른다면

해당 건물의 등기부를 열람하여 소유자의 이름과 주소 등

인적사항을 확인할수 있습니다.

연락처를 알기 어려운 경우라면 위와같이 주소를 확인한 후

우편을 보내서 연락을 해볼수는 있습니다.

그리고 임대차 계약기간 중간에 소유자가 변경될 경우

임차인이 새로운 소유자와의 임대차계약 승계를 원하지 않을시

임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   집주인이 임대차계약 중 해당 주택을 제3자에게 매도한 것은 법적으로 가능합니다. 다만 임차인에게 계약 기간 중 매매 사실을 고지하지 않거나 새 소유자의 인적사항을 숨기는 것은 신의성실의 원칙에 반할 소지가 있으며, 임차인으로서는 새로운 소유자에게 임대차 승계 의사 확인과 보증금 반환의무 주체를 명확히 할 권리가 있습니다. 현 소유자가 누구인지 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다.

2. 법리 검토
   민법상 부동산이 양도되면 임대차관계는 특별한 약정이 없는 한 새 소유자에게 승계됩니다. 즉, 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받아 계약 만료 시 보증금 반환 의무를 부담합니다. 다만 전 소유자가 보증금 반환을 약속했다면, 그 약정이 별도로 존속하는지 여부는 구체적 경위에 따라 다릅니다. 또한 임차인은 주택임대차보호법상 대항력을 유지하려면 주소지를 그대로 두고 전입신고와 확정일자를 유지해야 합니다.

3. 실질 대응 방안
   새 소유자 인적사항은 등기부등본의 ‘소유자’ 항목에서 확인 가능합니다. 등기부상 소유자와 직접 연락이 필요하다면 등기부에 기재된 주소를 통해 내용증명을 보내 법적 통지를 하거나, 관할 등기소를 통해 우편 송달 요청도 가능합니다. 전 소유자가 새 주인 명의로 임대차보증금을 돌려주겠다고 하면서 연락처 제공을 미루는 경우, 명확한 위임장이나 관리위탁계약서를 확인하지 않는 한 그 발언만으로 신뢰해서는 안 됩니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   12월 계약 만료 후 보증금 반환이 지연되면 새 소유자 또는 전 소유자 중 보증금 반환 의무자가 누구인지 명확히 하여 지급명령이나 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 또한 부당하게 연락을 회피하거나 사실을 숨기는 정황이 있다면 사기나 업무상배임 가능성도 검토할 수 있습니다. 등기부등본을 통해 새 소유자를 확인한 후, 서면으로 보증금 반환 의무 승계 여부를 공식 통지받는 것이 안전합니다.

Answer 4

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

임대인에게 계약해지 통지를 하신 증거는 확보하여 주시는 것이 좋겠으며, 이후 만약 임대인이 보증금 반환을 지연한다면 임차권등기 및 보증금반환청구 소송 등 법적 대응이 필요하다고 보여집니다.

Answer 5

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

법적으로는 임대차 계약은 그대로 포괄적으로 신규 매수인이 임대인으로서 승계를 하는 것으로 보증금의 청구 등은 직접 신규 임대인(매수인)에게 하실 수 있고, 등기부 등본에 소유권 이전 등기가 완료된 경우라면 소유권이 넘어 간 것으로 해당 부분의 소유자와 그 소유자의 주소 등이 나와 있기 때문에 관련 법적 조치 등은 해당 주소로 하실 수 있습니다. 이전 임대인에게 신규 매수인의 전화 번호 등을 알려 달라고 하시거나 협조를 구하시면 좋겠습니다.

Answer 6

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

매수인의 연락처를 제공하지 않는 이유에 대해선 알기 어려우나 정당한 매매 계약이라고 한다면 알려주지 않을 이유는 없어 보입니다. 다만 계약 당사자가 아닌 임차인 입장에서 매수인의 연락처에 대해서 별도로 정보공개 등으로 확인할 수 있는 방법이 있는 것은 아닙니다.