전세 계약기간 종료후 전세보증금을 집주인이 반환하지 않을 때 이사 및 전입신고?

Question

안녕하세요 2년 전세계약을 하고나서 계약만료일이 되었는데 사전에(2개월 전에) 이사를 가겠다는 통지를 했음에도 불구하고 집주인이 계약만료일에 전세보증금을 돌려주지 않고 있다고 하겠습니다.

이때 세입자가 이사를 위해 다른 집에 전입신고 및 확정일자 받으면 기존의 전세보증금 대항력에 문제가 생길까요? 아니면 전세 계약기간 만료일까지 전입신고가 되어있었고, 집주인이 약속을 어기고 계약을 이행하지 않는 것이기 때문에 대항력에는 문제가 없을까요?

한 가지만 더 여쭈면 법원에 '임차권등기명령' 신청이라는 것도 있던데.. 안전하게 하려면 이거 해야할까요?

Answer 1

안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.

임대차기간이 만료된 경우에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 " 임차권등기명령"을 신청하고 이사를 하는 경우 임대차보호법에서 정하고 있는 대항력을 확보한 것으로 봅니다.
임차권등기명령이 가장 안전한 방법입니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전화와 문자 상으로도 안되면 내용증명을 우편으로 송달하여 임대인에게 강력한 항의 의사표시를 합니다. 내용증명에는 집주인 주소와 성명, 임대차계약기간과 보증금액, 보증금 미반환 시 법적조치와 비용 및 손해배상을 청구한다는 내용을 자세히 작성합니다. 그래도 안된다면 임차권등기명령을 시청하시면 됩니다.

※ 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서).

따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

※ 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문).

다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세계약 만기 후 보증금을 돌려받지 못한 경우

1. 보증보험이 가입한 경우라면 보증보험에 우선적

으로 청구하여 수령하시고 이사하시면 됩니다.

2. 보험이 없다면 일단 이사하시기전 법원에 임차권

등기명령을 신청하신 후 이사를 가시면 됩니다.

안전하게 .. 가 아니라 필수 사항이며 이를 하지

않고 먼저 이사를 가시면 기존 대항력과 우선변제권의

권리를 잃게 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.

세입자가 이사를 위해 다른 집에 전입신고 및 확정일자 받으면 기존의 전세보증금 대항력에 문제가 생길까요?

-네 보증금을 받지 않고 전입신고를 옮긴다면 대항력에 문제가 생기게 됩니다

한 가지만 더 여쭈면 법원에 '임차권등기명령' 신청이라는 것도 있던데.. 안전하게 하려면 이거 해야할까요?

-대항력이 있는 상태에서 임차권등기명령을 하게 되면 전입신고를 옮겨도 대항력이 유지할 수 있습니다

Answer 5

안녕하세요. 왕인주 공인중개사/경제·금융전문가입니다.

임차인의 대항력은 확정일자 + 전입신고 + 실거주 요건이 충족되어야 유지가 되는 것으로

임차인이 새로운 주택으로 전출을 할 경우 대항력이 상실 될 수 있습니다.

따라서 만기가 지났음에도 보증금 반환이 이뤄지지 않을 경우

임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지한 후

지급명령을 신청하여 보증금을 회수하는 것이 안전할 것으로 보입니다.

Answer 6

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다.

질문에 답변드리겟습니다.

이때 세입자가 이사를 위해 다른 집에 전입신고 및 확정일자 받으면 기존의 전세보증금 대항력에 문제가 생길까요?

==> 임대인으로부터 보증금을 되돌려 받을 때 까지 전입신고된 상태를 유지해야 주택임대차보보법에 따라 보호를 받을 수가 이습니다.

아니면 전세 계약기간 만료일까지 전입신고가 되어있었고, 집주인이 약속을 어기고 계약을 이행하지 않는 것이기 때문에 대항력에는 문제가 없을까요?

==> 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다.

한 가지만 더 여쭈면 법원에 '임차권등기명령' 신청이라는 것도 있던데.. 안전하게 하려면 이거 해야할까요?

==> 가급적 진행을 하시는 것이 적절해 보입니다.