서울 아파트 분양권 관련 잔금대출, 명의변경, 자금출처, 증여세 및 양도세 문제 상담
안녕하세요! 서울 아파트 분양권 관련 복합적인 상담 요청드리고자 합니다
기본 상황 요약
분양권 당첨자: 남동생 (22년도 청약 당첨)
계약금: 어머니 자금으로 납입, 어머니와 1억원 계약금에 대한 차용증 작성 완료
입주 예정일: 2025년 12월
분양가: 약 10억 7천만 원대
현재 상태: 남동생은 무직
현금 필요액: 잔금 시점에 약 4~5억 추가 필요
목표 전세금: 약 7억 원
어머니 보유 주택: 강남 소재 아파트 1채 (아버지와 공동명의)
상담 요청 항목:
(1) 잔금대출 관련
남동생이 무직인 경우 잔금대출이 가능한지, 혹은 어머니가 보증인 또는 공동명의로 참여하는 대안이 있는지
만약 대출이 불가할 경우, 명의 변경(남동생→어머니) 시 세금이나 취득세 부담은 어떻게 되는지
(2) 차용 관계 정리
어머니로부터 빌리는 자금(4~5억)에 대해 → 차용증, 이자율, 송금 방식 등을 어떻게 설정해야 증여로 보지 않게 할 수 있는지
이전 계약금(이미 차용증 작성)과 함께 세무상 정당한 차입 관계로 인정받기 위한 서류 요건
(3) 명의 변경 시 세금 이슈
어머니가 강남 아파트를 보유 중이라 남동생 명의 분양권을 어머니 명의로 변경 시 1가구 2주택이 됨. → 이때 취득세 중과 여부, 향후 양도 시 세금(양도세·중과) 문제는 어떻게 되는지 → 어머니가 아직 강남집에 실거주를 하지 않은 상태인데, 이게 주택 수 산정에 어떤 영향을 미치는지
(4) 분양권 매도 관련
입주 전후로 분양권 매도 시점에 따른 양도세 차이 (입주권·분양권 구분 등)
남동생이 무직이라도 매도 시 자금출처, 세금 납부 방식에 문제가 없는지
(5) 전세 보증금 처리
입주 후 전세 보증금(7억 예상)을 받아 잔금대출을 갚을 계획인데, 이때 전세보증금으로 대출 상환이 의무인지 혹은 잔금대출을 유지한 채 전세보증금을 다른 용도로 활용할 수 있는지
(6) 증여 관련 최종 계획
최종적으로는 남동생에게 해당 아파트를 증여할 가능성이 있음. → 이 경우, 현재부터 어떤 방식으로 진행해야 추후 증여세 부담을 최소화할 수 있는지 → 계약금, 잔금, 이자 지급 기록 등을 통해 차입→증여로 전환될 때의 리스크 관리 방법
4️⃣ 추가 확인 요청
어머니가 현재 소득이 있는 경우, 대출이나 세무 측면에서 어떤 점을 활용할 수 있는지
만약 분양권을 어머니 명의로 변경 후 다시 남동생에게 증여한다면, 보유 기간, 증여 시점별 세금 차이(취득세·양도세·증여세) 구조도 함께 알고 싶습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
무직인 남동생이 잔금대출 받기 어려운 경우가 많습니다. 어머니가 보증인 혹은 공동명의자로 참여하면 대출 가능성을 높일 수 있습니다.
명의 변경 시에는 증여나 매매 형태에 따라 취득세 및 증여세 부담이 발생할 수 있으며 특히 취득세 이중 부담이 될 수 있습니다.
어머니로부터 자금을 차용하는 경우 차용증 작성, 실제 이자 지급, 은행 이체 기록 등으로 차용 관계를 명확히 해야 증여로 간주되는 위험을 줄일 수 있습니다.
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