일반임대사업자를 신청했는데 취소를 하게되면 불이익이 있나요?

Question

9억원이상 아파트1채 보유하고 있고

작년 12월 말에 동탄에 있는

오피스텔을 3채(1채-6.8평정도) 분양받아서 올 11월말에 잔금을 치룰 예정입니다

3채 중 2채는 전세를 받을 예정이고 (한 채당1억4천정도 예상)1채는 월세를 놓을 예정(5백만원/50만원)입니다

지금은 오피스텔 계약 후 일반임대사업자(상가용)를 내고 부과세를 환급을 받고 있어요

오피스텔은 4~5년 후 매도 할 계획입니다

그런데...

법이 바뀌면서 임대소득자는 임대사업자를 모두 내야한다고 하는데요...주택임대사업자(오피스텔 주택용)는 낼 생각이 없어서 세무서에만 신고하는 임대사업자로 신고하려고 하는데

그러면

부가세는 모두 토해내야하는 거라고 하는데요

이렇게 일반임대사업자 냈다가 잔금치르고 임대사업자로 바꾸면...

1)혹시 과태료나 가산금(?)등 부과되는게 있나요?

2)일반임대사업자신청자도 세무서에 임대사업자를 신청해야 되나요?

3)저 같은 경우에는 혹시 일반임대사업자나 주택임대사업자 중 유리한게 어떤건지 궁금합니다

궁금한 건 많은데 두서가 없어 죄송합니다~

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

오피스텔을 실제 상가용으로 임대주시고 계신거라면 주택임대사업자가 아니므로 임대사업자 등록을 따로 하실필요가 없을 것으로 사료됩니다.

오피스텔을 실제 주택으로 임대하고 있는 경우에만 주택임대사업자에 해당하는 것입니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우선 오피스텔을 상가용으로 임대하고 계신 경우 주택임대사업자가 아니므로 세무서에 주택임대사업자로 등록하실 필요가 없습니다.

혹시라도 현재 오피스텔을 주택으로 임대하려 하고, 민간임대주택법상 임대사업자 등록을 고려한다면,

• 우선 민간임대주택법상 임대사업자 등록은 선택인 반면, 소득세법상 주택임대사업자 등록은 의무입니다. 미등록시 수입금액의 0.2%가 가산세로 부과됩니다. 따라서 선택의 문제가 아닙니다.

• 부가가치세 환급받은 금액은 토해내야 할 것이며, 대신 취득세, 재산세, 주택임대소득, 종부세 등에서 혜택이 있습니다.

잘정리해놓은 표가 있어 공유합니다.

[출처: https://m.blog.naver.com/smduddo/221574715928]

정확한 사실관계를 안다면 더 도움이 될 수 있을 것 같습니다.

도움이 되길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

ㅇ 세무서상 사업자 등록을 해야 합니다. 구청의 민간주택임대사업자 등록은 선택입니다. 구청에서 주택임대사업자 등록을 할 경우 의무임대기간을 충족해야 하니 참고바랍니다.

ㅇ해당 오피스텔을 실제적으로 상시 주거용 주택으로 임차할 것인지 사무실로 임차할 것인지에 따라 오피스텔이 주택이 될수도 있고 상가가 될 수도 있습니다.

주택으로 임차하실 계획이라면 환급받은 부가가치세를 도로 납부해야합니다. 왜냐하면 오피스텔 매입당시 부가가치세를 환급받은 이유는 해당 오피스텔을 과세사업(일반 상가 임대용)으로 사용하기 위함인데, 주택 임대는 면세사업입니다. 면세사업에 사용되는 재화는 부가가치세를 환급받지 못합니다. 따라서 공제받은 부가가치세를 도로 납부해야합니다.

ㅇ 유,불리를 따지는 것이 아니고 실제적으로 오피스텔을 주택으로 임차할 것인가 사무실용으로 임차하실 것인가에 따라 사업자등록을 면세사업자로 할 것인지 과세사업자로 할 것인지 결정해야 하고, 과세사업자로 하신다면 부가가치세 등을 신고 및 납부해야합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우선 주택임대사업자이건, 일반임대사업자이건 세무서에서 하는 사업자 등록은 필수입니다. 단지 주택임대사업자는 면세사업자에 해당되어서 부가가치세 신고가 면제되는 것일 뿐 비과세사업자에 해당하진 않습니다. 주택임대사업자는 말씀드렸듯 부가가치세 면세사업자에 해당되기 때문에 관련 부가가치세는 공제되지 않습니다. 만약 일반임대사업자로 등록을 하셨음에도 불구하고 쟁점 오피스텔을 상업용이 아닌 주거용으로 사용할 경우 공제받았던 부가가치세는 일반과세자용 자산을 면세사업에 사용하였다고 보고 면세전용에 따른 부가가치세를 다시 토해내셔야만 합니다.

따라서

1) 공제받았던 부가가치세를 다시 토해내셔야 합니다.

2) 주택임대, 상가임대 가릴 것 없이 세무서에 사업자등록은 필수로 하셔야 합니다. 렌트홈에 따른 별도의 임대사업자등록만 선택사항일 뿐 세무서에서 하는 사업자등록은 모두 필수입니다.

3) 반드시 해당 용도에 따른 신고를 하셔야만 합니다. 오피스텔에 대한 용도의 구분은 세무서에서도 집중적으로 검토하는 부분이기 때문에 적발되기가 쉽습니다. 특히 주거용 오피스텔로 전입신고를 하거나 월세액에 대하여 월세액세액공제를 신청하는 등의 직접적인 신고가 있을 경우 바로 적발될 것입니다.