전셋집을 알아볼 때 집주인이 집담보로 몇 %이상 대출이 잡혀 있으면 계약을 삼가해야 할까요?

Question

전세보증금이 유난히 적게 나온 데를 보면 대출이 많이 잡혀 있는 데더라구요.

대출금이 잡힌 집을 전세로 들어가서 2년 산 적이 있는데 사실 그 전에는 대출금 0인 집에서 살아봐서 걱정이 되더군요.

전셋집을 알아봐야 할 수도 있는데 집담보의 대출이 몇 %정도면 위험하다고 볼 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.

전셋집이 안전한지 가늠해 보려면 등기부등본에 적힌 집주인의 대출 한도액과 내 보증금, 그리고 기존 세입자들의 보증금을 모두 더해서 실제 집값과 비교해 보셔야 합니다. 만약 이 빚의 총액이 집값의 70%를 넘는다면 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 크다고 보구요. 보증금을 안전하게 지키려면 대출과 보증금의 합계가 가급적 집값의 60에서 70% 아래인 매물을 고르시는 것을 추천드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

안전기준은 70% 법칙으로 대출과 전세보증금을 합친 금액이 아파트 시세의 70% 이하일 때 가장 안전합니다. 경매에 넘어갔을 때 낙찰가가 시세보다 낮아지는점을 감안한 수치입니다. 위험 경계선은 합계가 80%를 넘으면 집값 하락 시 보증금을 떼일 위험이 높은 깡통전세가 될 확률이 높습니다. HUG 보증보험은 대출과 보증금의 합계가 시세의 90% 이하일때만 가입을 받아주며 대출 단독으로 시세의 60%를 넘으면 가입이 거절될 수 있습니다. 즉 보증금이 싼 이유는 그만큼 대출이 많아 리스크가 크기 때문입니다. 합계가 70% 이하을 기준으로 삼으시고 대출이 있다면 반드시 전세보증보험 가입이 가능한지 확인하셔야 안전합니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

전셋집은 매매가 대비 선순위 근저당과 전세보증금을 합한 금액이 70퍼센트를 넘으면 위험도가 높다고 보는 것이 일반적입니다. 예를 들어 시세 3억인데 근저당 1억5천에 전세 1억이면 총 2억5천으로 80퍼센트라 안전 여유가 크지 않습니다.

실무에서는 근저당 비율이 40~50퍼센트 이내이고 전세보증금 포함해도 70퍼센트 이하일 때 비교적 안전하다고 판단합니다. 무엇보다 전세보증보험 가입 가능 여부가 가장 확실한 안전 기준입니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

집 시세에 비해 전세가율(전세가/집값 x 100)이 높은 편이라면 임대인의 재정상태에 문제가 발생하는 경우 경매로 넘어갈 수도 있고, 주택의 시세가 떨어져서 전세금보다도 낮아지는 깡통전세 또는 주택 시세는 그대로인데 전세 시가가 떨어져서 새로 들어오는 세입자의 전세보증금으로 기존 세입자에게 돌려주기에 금액이 부족한 상황이 벌어지는 역전세 등이 우려될 수도 있습니다. 일반적으로 전세가율은 70%를 넘지않는 것이 바람직한데, 전세가율이 80%를 넘어가면 주의를 기울이셔야 합니다.

Answer 5

보통은 70% 정도 수준을 기준으로 삼습니다.

그정도 갭은 되어야 혹시라도 집 시세가 빠지거나 해서 보증금 반환이 안되고 경매로 넘어가더라도 내 보증금보다는 높게 받을 수 있는 최저선이 아닐까 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 가장 최악의 경우 경매로 넘어갈 경우로 보수적인 금액으로 계산을 해 볼 필요가 있다 봅니다.

1억 짜리일 경우 대략 70% 정도 낙찰이 된다고 하면 7000만원 정도 여유가 있다고 본다면 대략 5000~6000만원 선이

즉 50%~60% 선이 안전선이지 않을까 사료됩니다. 그 전에 선순위 근저당권이 있을 경우는 그 만큼 차감을 하고 계산을 해보시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세가와 대출을 합쳐서 집값의 70%가 넘어가면 위험하다고 봅니다

하지만 전세입자들은 되도록 선순위가 없는 매물을 선호합니다

Answer 8

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세보증금이 적게 나오는 건 임대인의 기존 주택담보대출이 높아 전세가율이 낮아지기 때문입니다. 대출 비율이 높으면 전세 입주 시 반환 보증금 확보가 어려줘져 위험도가 올라가는데 전세 계약 시 주택 시세 대비 선순위 대출 + 전세 보증금 합계가 70% 초과하면 위험하다고 생각합니다.

감사합니다.