월세 공동 명의 계약 변경을 공동 명의인이 거부합니다.

Question

월세집에 공동 명의로 A(본인)와 B가 계약 후, 입주 전인 상황입니다.

A가 단독으로 계약금을 지불했고, 보증금 전체는 분할 지불하기로 하였습니다.

B의 주택 사용 빈도가 높을 것으로 예상하여 월세는 B가 전액 지불하고, A는 보증금의 반액만을 부담하고자 구두로 약속했습니다.

입주 2개월을 남겨둔 시점에서 관계가 틀어졌고, A는 B를 신뢰할 수 없어 계약을 취소 혹은 변경할 것을 요청했습니다.

계약 취소 시에는 계약금을 포기해야한다고 들어, A가 B에게 단독 명의로 변경하여 둘 중 한 명이 전액 부담하고 단독 입주할 것을 요청했습니다.

하지만 B는 본인이 전체 보증금을 부담할 용의가 없고, 해당 월세집을 포기할 수 없다며 이를 거부했습니다.

이런 상황에서는 A가 단독으로 지불한 계약금 전액을 포기하는 수 밖에 없나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  공동 임차인 중 한 명이 일방적으로 공동명의를 해제하거나 상대방을 배제하는 변경을 요구할 권리는 없습니다. 임대인과의 계약은 공동으로 체결된 이상 당사자 모두의 동의가 있어야만 변경이 가능합니다. 따라서 상대방이 변경을 거부하면 A 단독 의사만으로는 계약 구조를 바꿀 수 없고, A가 계약을 해지하려면 공동 임차인 전체로서 계약을 해지해야 하므로 계약금 몰수 가능성이 큽니다.

• 법리 검토
  공동 임차는 민법상 ‘부진정연대관계’에 가까운 구조로 보아 각 임차인은 임대인에게 전액 책임을 지고 내부적으로 분담을 정할 뿐입니다. 따라서 임대차계약의 당사자 지위는 임대인의 동의와 공동명의인의 합의 없이는 일방적으로 변경하거나 분할할 수 없습니다. 입주 전이라도 계약 자체는 이미 성립된 상태이며, 해지 또는 해제는 계약 당사자 전원이 동일하게 의사표시해야 유효합니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  A가 계약금 전액을 부담하였다는 사정은 임대인에게는 영향을 주지 않으므로 일방 해지는 어렵습니다. 다만 B의 거부로 A에게 과도한 손해가 발생하는 경우 B에게 내부적 구상청구 또는 부당이득반환청구를 검토할 수 있습니다. 즉, 계약금 전액을 A가 냈으나 계약이 공동명의라면 B도 절반의 책임을 부담하므로, 계약이 해지되어 계약금이 몰수된다면 A는 B에게 절반 상당의 배상 책임을 청구할 수 있습니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  현실적으로 가장 안전한 절차는 임대인에게 사정을 설명하여 임대인이 스스로 공동명의 해제를 허용해 주는지 협의하는 것입니다. 임대인이 명의 변경을 승인하면 B의 동의는 여전히 필요하지만, 임대인이 변경을 받아줄 경우 조정 가능성이 커집니다. 다만 B가 끝까지 거부한다면 계약금은 몰수되더라도 B에게 절반의 금액을 부담시킬 수 있는 민사청구를 추가로 제기하는 것이 실익이 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

당사자 사이의 계약 신뢰에 대한 상실에 대한 책임은 임대인이 아니라 공동 임차인 사이에서 정리가 되어야 하는 부분인데 소송으로 그러한 내용을 입증해서 비의 책임을 인정받지 않는 이상은 계약금 포기가 불가피한 상황으로 보이고 계약금을 포기하였을 때에도 임대인이 아니라 비에게 지급을 구하여야 하는 것입니다