매매일 전세 계약서 작성시 고려사항이 궁금합니다.
A가 B에게 매도 후 B와 C가 당일에 전세계약을 한다면 주로 어떤걸 확인해 봐야 할까요? 소유권 이전 등기 접수증으로 대출은 가능하다고 들었는데 그 외 특약 등 고려해야 할 사항들이 궁금합니다. 그리고 계약은 접수증을 무조건 확인 후 진행해야겠죠?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 B가 A에게 잔금을 지급을 하게 되면 A는 기존 근저당권이 있을 경우 말소를 하고 다음으로 소유권이전등기를 B로 하게 됩니다. B가 매수인이자 새로운 임대인이 되게 되면 B와 C가 전세계약을 맺게 되고 B의 권리상 선순위 근저당권이 없어야 C가 선순위로 우선변제권과 대항력을 가지게 됩니다. 즉 C가 전입신고를 하기 전에 B가 대출을 받을 수 없게 해야 합니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
소유권 이전 등기 접수증을 확인해야 합니다. 등기 접수증을 반드시 확인하여 B가 해당 부동산의 공식 소유자가 되었음을 확인해야하며 이 서류가 있어야 대출 실행 등이 가능합니다.
전세계약은 등기 상 소유자 B와 진행해야 하므로 기존 소유자 A와 계약하는 것은 법적으로 문제가 될 수 있습니다.
결론적으로 등기접수증을 반드시 확인한 후 전세계약을 진행하며 특별약관 작성과 자금 흐름의 명확한 증빙을 갖추는 것이 법적, 재정적 리스크를 최소화하는데 중요합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
소유권 이전 등기 접수증 확인이 가장 중요한 부분입니다
B가 A로부터 소유권 이전 등기 접수증을 발급받은 상태라면, 법적으로 등기 권리자로 인정받기 시작하며, 전세 계약 체결 권한이 생깁니다
접수증은 등기소에서 발급되는 서류로, 소유권이 완전히 이전되기 전(보통 며칠 소요)이라도 대출 실행, 계약 체결이 가능해집니다
C(전세 세입자)는 반드시 이 접수증 사본을 직접 확인하고, 계약서에 접수증을 확인하였음을 특약으로 명시하세요
B가 새로운 소유자가 되자마자 C와 전세 계약을 맺는 구조이기 때문에, 실제로는 보증금 반환 능력을 판단하기 어렵습니다
1: 전세보증보험 가입
보험가입 여부를 계약서 특약으로 명시
2: 근저당, 담보권 확인
B 명의의 기존/추가 근저당이나 담보 설정 여부를 등기부등본으로 확인해야 합니다
전입 + 확정일자 시점보다 선순위 권리가 있으면 전세보증금 보호가 어려워질 수 있습니다
이런부분을 잘확인해서 계약하시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
6.27 부동산대책에 따라 질문과 같이 매수와 동시에 전세계약을 하는 경우에는 임차인의 전세대출이 불가합니다. 즉 이전까지는 조건부 전세대출이 승인되었으나, 지금은 전세잔금일에 명의자가 변경되는 경우 세입자의 전세대출은 수도권내에서는 불가합니다. 이점을 참고하여 사전에 대출가능여부를 판단하시고 계약을 진행하셔야 합니다.
질문의 경우는 매매가 이루어진뒤 당일에 전세계약만을 체결하는 것이기에 대출가능여부는 판단이 필요할듯 보이나, 진행을 하신다면 B가 매매잔금을 납부하였다는 근거자료를 확인하거나, 소유권이전등기접수증을 확인후 계약을 진행하시면 될것으로 보입니다 .
안녕하세요. 공인중개사입니다.
매매일 전세 계약 시 소유권 이전 등기 접수증 확인은 필수 이니다. 대출 가능여부, 확정일자, 보증보험 가입 가능성을 반드시 점검해야 합니다. 특약으로 잔금일과 전입, 확정일자 조율을 명시해 안정성을 높이는 것이 중요합니다.