아파트 월세 세입자의 계약위반으로 고민

Question

안녕하세요. 속상한마음에 고민만 하고 있다가 정확한 답을 알고 싶어서 문의 드립니다.올해 1월에 새아파트에 입주시기에 월세를 줬습니다 (2년동안 4000 에 150) 임대계약서 특약에 애완견금지 항목을 넣었는데 세입자가 애완견을 키운다는 제보를? 아는분에게 받아서 세입자에게 전화로 물어보니 독립해서 따로 살고 있던 딸이 집에왔을때 애완견을 데리고 와서 가끔 1~2일 자고 갔었다 말하면서 그렇지 않아도 저에게 말하려고 했는데 조만간 딸이 애완견을 데리고 완전히 들어와 살거라고 이제서야 허락을 구하더군요.애완견은 안된다고 말하니 세입자가 집을 빼겠다고 해서 알겠다고 했습니다.제가 궁금한건 계약기간이 1년 조금넘게 남은 이런 상황에서 제가 어떻게 대처를 해야하는 걸까요? 사정상 남은 1년가량 세를 줘야하는데 현재 세입자와는 계약유지가 어려운 상황이고 누구의 잘못이며 혹시라도 법적인 대응이 필요한지 어떻게 해야하는 걸까요? 고견 부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   세입자가 계약서 특약을 위반해 애완견을 키운 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 반려동물 금지는 단순 생활상의 주의가 아니라 명시된 계약 조건으로, 이를 위반한 것은 임차인의 채무불이행에 해당합니다. 임대인이 이미 반려동물 금지를 명확히 통보했고, 세입자도 이의를 제기하지 않은 채 퇴거 의사를 밝힌 경우라면 법적 분쟁 없이 계약을 합의해지하는 것이 현실적으로 가장 유리합니다.

2. 법리 검토
   민법상 임차인은 임대 목적물을 계약 내용에 따라 사용·수익해야 하며, 이를 위반하면 임대인은 계약 해지권을 행사할 수 있습니다. 애완견 금지 특약은 유효하며, 세입자가 이를 위반했을 때 임대인은 손해 발생 여부와 관계없이 해지를 요구할 수 있습니다. 다만 반려동물 사육이 단기간에 그쳤고, 세입자가 바로 수정 의사를 보였다면 법원은 즉시 해지를 인정하지 않고 ‘시정 요구’ 절차를 거치도록 판단할 가능성도 있습니다.

3. 실무상 대응 전략
   세입자가 자진 퇴거 의사를 밝혔으므로, 퇴거일과 보증금 정산 조건을 서면으로 명확히 남기십시오. 문자나 카카오톡 대화라도 계약 해지 합의의 증거로 충분합니다. 이후 공실 기간 동안의 손해를 최소화하기 위해 즉시 신규 세입자를 모집하되, 중개업소를 통해 재계약 시점과 조건을 명확히 기록해 두는 것이 좋습니다. 만약 세입자가 퇴거를 미루거나 계약 위반을 부인할 경우, 내용증명으로 특약 위반 사실을 통보하고 계약해지 통보서를 발송해야 합니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   법적 대응으로 가기 전에 가능하면 원만한 합의로 종료하는 것이 경제적입니다. 손해배상 청구는 가능하지만, 실질 손해 입증이 어렵고 분쟁비용이 더 커질 수 있습니다. 다음 임대차 계약 시에는 ‘반려동물 사육 시 계약 즉시 해지 가능’ 문구와 ‘위약 시 보증금 일부 몰취’ 조항을 명확히 삽입하십시오. 이번 경우는 세입자의 계약위반으로 해지 사유가 발생했으므로, 임대인의 대응은 정당합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

임차인이 계약을 위반한 것이니 계약해지를 해주실 이유도 없고, 애완견을 대려와 살도록 할 이유도 없습니다. 만약 그럼에도 임차인이 계약을 위반하고 애완견을 키운다면 계약해지 통지 후 그로 인한 손해의 배상을 청구하시는 것도 가능하겠습니다.