임대인에게 말하지않고 업무옹 오피스텔 사업자등록

Question

업무용오피스텔에 주거목적으로 들어가려다가 전입신고가 안되어 불안해하던 중

사업자등록 사업장소재지를 그 오피스텔로 하고 +확정일자를 받으면 보증금 대항력이 생긴다고 들었습니다.

1. 이미 다른주소에 등록된 것을 해당 주소로 옮기고 확정일자를 받아도 대항력이 생기는것은 동일한가요?

아니면 애초에 이 주소로 입주하는 그 날 새로 사업자를 만들어야하나요?

2.이미 계약을 한 후 사업자등록을 하면 임대인에게 말하지 않아도 괜찮나요? (어차피 서류상 업무용이라 전입안된다고 하니까 ..)

3. 공인중개사 입장이나, 임대인 입장에서

사업목적으로 업무용 오피스텔을 들어왔는데 수익이 0원정도라 수익이 없다고 세무서에 신고하는 경우

불이익이나, 싫어할만한 부분이 있을까요? ..

500/50 오피스텔인데 애초에 사업목적이라고 하면 더 깎아줄수도 있는건가요?

Answer 1

업무용오피스텔에 주거목적으로 들어가려다가 전입신고가 안되어 불안해하던 중

사업자등록 사업장소재지를 그 오피스텔로 하고 +확정일자를 받으면 보증금 대항력이 생긴다고 들었습니다.

1. 이미 다른주소에 등록된 것을 해당 주소로 옮기고 확정일자를 받아도 대항력이 생기는것은 동일한가요?

아니면 애초에 이 주소로 입주하는 그 날 새로 사업자를 만들어야하나요?

==> 네 그렇습니다. 업무용 오피스텔에 해당 용도를 위해서 입주를 하였다면 얼마든지 사업자등록이 가능합니다.

2.이미 계약을 한 후 사업자등록을 하면 임대인에게 말하지 않아도 괜찮나요? (어차피 서류상 업무용이라 전입안된다고 하니까 ..)

==> 사업용으로 임대차계약을 체결한다면 임대인의 동의가 필요하지 않습니다.

3. 공인중개사 입장이나, 임대인 입장에서

사업목적으로 업무용 오피스텔을 들어왔는데 수익이 0원정도라 수익이 없다고 세무서에 신고하는 경우

불이익이나, 싫어할만한 부분이 있을까요? ..

500/50 오피스텔인데 애초에 사업목적이라고 하면 더 깎아줄수도 있는건가요?

==>임차조건은 계약 체결 전에 사전에 협의후 조정해야 하는 사항입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 오피스텔의 경우 업무시설과 주거용이 있을 수 있고 업무시설의 경우 그냥 사업자내고 사무실 개념으로 보시면 되고 거주용일 경우 확정일자 및 전입신고를 해서 주택임대차보호법에 보호를 받을 수 있습니다.

위의 경우 주거용이라기 보다 사업용으로 사무실 처럼 임대를 한 것으로 보여 지므로 주택임대차보호를 받을 수는 없습니다. 계약서 특약사항을 다시 한번 살펴보시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

기존 사업자 주소를 오피스텔로 변경등록 + 확정일자 받으면 대항력이 생깁니다.

임대인에게 별도 고지 필요없지만 계약 조건에 따라 분쟁 소지 없는지 확인 바랍니다.

매출 0원 신고는 세법상 문제 없으며 임대인에게도 불이익은 없습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

업무용 오피스텔의 경우 기존에 사업자등록증이 있다면 계약서를 작성하고 점유한 후 사업자등록증 소재지를 이사한 곳으로 이전하고 관할 세무서를 방문하여 확정일자를 받으면 대항력이 발생하여 상가임대차 보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 단, 업종에따라서 영업신고, 등록, 허가가 필요한 경우 관할지자체의 기준에 부합해야 등록이 가능합니다.

사업자등록을 하려고 한다면 권리관계에 영향을 미칠 수 있으므로 계약시에 임대인에게 이를 밝혀 허락을 득하는 것이 필요합니다. 사업자등록을 하면 수익이 있건 없건 소득신고를 하셔야하고 금액은 임대인과 협의를 해보셔야 할 것입니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,네, 대항력은 생깁니다.

상가건물임대차보호법에 따라

사업자등록 + 확정일자를 받은 날이 기준입니다

기존 사업자든 새로 만든 사업자든 상관없이,그 주소(오피스텔 주소)로 사업자등록이 되어 있고, 확정일자를 받은 경우,

보증금 대항력이 그 시점부터 발생합니다

즉, 새 사업자를 만들 필요는 없고 주소만 변경해서 확정일자 받으면 됩니다

,임대인이 알지 못해도 사업자 등록 자체는 가능하지만,나중에 알게 되면 민감하게 반응할 수 있습니다

하지만 계약서에 관련 조항이 없다면 큰 문제는 되지 않습니다

,전혀 없습니다.

소득이 없으면 그냥 "0원" 매출 신고 하면 되고,부가가치세 면세 업종이라면 더더욱 걱정 없습니다

국세청 입장에서는 사업장을 등록하고 영업을 안 하는 경우도 많습니다

단, 장기적으로 사업 실적이 없으면 폐업신고 권유가 올 수 있습니다

,사업자라서 보증금 깎아줄 수도 있나요? 보통은 반대로 더 부담스러워합니다

Answer 6

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

• 기존 사업자 등록 이전과 대항 력 :

  기존 사업자 등록을 오피스텔 주소로 이전하고 확정 일자를 받으시면 대항 력이 동일하게 발생합니다. 새로운 사업자를 만들 필요는 없습니다

• 임대인에게 알리지 않고 사업자 등록 :

  법적으로 임대인 동의가 필수인 것은 아니지만, 임대인이 세금 관련(특히 부가세 환급) 불이익을 받을 수 있어 관계 상 민감한 부분이 있습니다.

• 사업자 수익 0원과 임대인의 불이익 :

  수익이 없더라도 사업자 등록 자체는 문제없지만, 임대인은 해당 오피스텔이 주거 용으로 사용된다고 의심하여 세금 상 불이익을 우려할 수 있습니다.

• 업무용 오피 스텔 임대료 협상 :

  임차 인의 사업 목적을 이유로 임대료 현상을 시도해 볼 수 있지만, 임대인의 상황과 시장에 따라 달라지므로 할인이 보장되는 것은 아닙니다.

결론적으로 대항 력 확보는 유효한 방법이지만, 임대 인과의 관계와 잠재적인 세금 문제를 고려하시는 것이 중요합니다.

오피스텔은 근린생활시설로서의 역할도 있지만 확정 일자를 받게 되면 주택으로 인정이 되기에 1 가구 2 주택이 될 수도 있습니다.