부모님 명의 집 들어가살려면 어떻게해야하나요?
2030년에 신축완공예정인데
주변 아파트 신축시세보면 전세5억 or 보증금1억에 170만원 월세 이렇게 구성되어있어요
저는 현재 부동산포함 자산 2억5천만원대 있구요
부모님이 완공되면 들어와살라는데 부모님은 다른아파트 살고계시구요
증여받는거 제외 어떻게 들어와살아야 하나요 현실적인방법있나요?
당장생각나는건 보증금에 월세 내고들어가는거밖에 생각안나네요
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
부모님 명의의 신축 아파트에 증여 없이 입주하는 것은 매우 현실적인 계획이며, 세법상 기준만 잘 지키면 세금 문제 없이 가능합니다. 자산 2억 5천만 원을 보유하고 계시므로 선택지는 크게 세 가지로 나뉩니다.
1. 전세(임대차) 계약 체결 (가장 추천)
부모님과 정식으로 임대차 계약서를 작성하고 입주하는 방법입니다.
보증금 설정: 시세가 5억이라면, 시세의 70% 이상(약 3.5억 원 이상)으로 보증금을 책정하는 것이 안전합니다. 세법상 시세와의 차액이 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 넘지 않으면 증여로 보지 않기 때문입니다.
자금 활용: 현재 보유하신 2억 5천만 원을 보증금으로 드리고, 부족한 부분은 부모님께 차용(차용증 작성 및 이자 지급)하거나 매달 일정액의 월세를 내는 방식으로 계약할 수 있습니다.
주의사항: 부모 자식 간 전세 계약은 원칙적으로 금융권 전세자금대출이 불가능합니다. 본인의 자산 내에서 해결해야 합니다.
2. 무상 거주 (주택 가액 확인 필요)
보증금이나 월세를 한 푼도 내지 않고 사는 방법입니다.
증여세 면제 기준: 아파트 시가가 약 13억 원(2026년 기준 시가 기준) 이하인 경우, 자녀가 무상으로 거주해도 증여세가 부과되지 않습니다. 세법상 '부동산 무상 사용에 따른 이익'이 5년간 1억 원 미만이면 과세하지 않기 때문입니다.
조건: 부모님과 주민등록상 세대를 분리하더라도 상관없습니다. 다만, 신축 시세가 매우 높아 13억 원을 훌쩍 넘는다면 무상 거주 시 증여세가 발생할 수 있습니다.
3. 저가 월세 계약
보증금은 적게 걸고 월세를 시세보다 낮게 내는 방법입니다.
적정 월세: 주변 시세가 170만 원이라면, 그 70% 수준인 약 120만 원 정도만 지불해도 세무상 큰 문제가 없습니다.
증빙 필수: 반드시 부모님 계좌로 매달 월세를 입금한 기록을 남겨야 합니다. 현금으로 드리면 나중에 증여로 오해받아 세무조사를 받을 수 있습니다.
💡 현실적인 로드맵 제안
질문자님의 자산 상황(2억 5천만 원)을 고려할 때 가장 깔끔한 방법은 다음과 같습니다.
계약서 작성: 보증금 2억 5천만 원 / 월세 50~70만 원 선으로 부모님과 임대차 계약서를 작성합니다.
확정일자 및 전입신고: 가족 간 거래라도 실제 거주를 증명하기 위해 전입신고와 확정일자를 받으십시오.
계좌이체: 보증금 2억 5천만 원을 부모님 계좌로 이체하고, 매달 약속된 날짜에 월세를 이체합니다.
부모님 세무 관리: 부모님은 해당 월세 소득에 대해 주택임대소득 신고를 하시면 모든 절차가 법적으로 완벽해집니다..
혹시 이 집이 나중에 질문자님 소유가 되길 원하시나요? 그렇다면 지금부터 내는 월세를 차곡차곡 모아 추후 '저가 매수' 자금으로 활용하는 전략도 있습니다. 필요하시면 이 부분도 상세히 설명해 드릴 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부모님 명의 주택에 자녀가 부모님과 함께 거주하게되면 증여세가 과세되지 않습니다. 만일 부모님이 다른 곳에 거주하면서 자녀가 부모님 주택에 거주하는 경우에는 무상 사용이익에 대한 증여세가 과세될 수 있으나 무상사용이익이 5년간 1억원 이상인 경우에만 과세되는데 부동산시가 x 2% x 3.79079 (각연도부동산무상사용이익/((1+10/100)^n) 로 계산되므로 13억원 이하는 경우에는 이를 넘지 않으므로 과세대상에 해당되지 않습니다. 확실하게 하기 위해서는 무상임대차 계약을 맺는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부모 자식간에 무상거주임대차라는 것이 있습니다.
부모 자식간에 시세 13억 이하일 부동산의 경우 증여세 걱정 없이 무상거주가 가능하게 되므로 무상거주에 대한 부분 체크 해보시길 바랍니다.
감사합니다.
부모님이 완공되면 들어와살라는데 부모님은 다른아파트 살고계시구요
증여받는거 제외 어떻게 들어와살아야 하나요 현실적인방법있나요?
==> 우선적으로 증여받는 것을 피하기 위해서는 정상적으로 임대차계약을 작성하심이 적절하지만 그렇지 않는 경우에는 상대적으로 저렴하게 계약을 체결하시는 방법도 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
직계존속간에서는 무상거주도 가능합니다. 다만 무상거주의 경우 사용에 따른 사용수익 일부를 증여로 볼수 있는데, 게산법이 따로 있으나, 쉽게 5년기준으로 현재 시세 13억이하 주택에서의 무상거주는 증여세 과세대상이 되지 않습니다. 즉, 질문의 조건이라면 주택가액이 최소 7~8억사이정도로 보이기에 별도 임대차없이 무상거주를 하여도 증여관련 문제는 발생되지 않을것으로 보입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
방법은 없습니다.
적정 임대차 계약서를 쓰고 실제로 돈을 주고 받고 해야 나중에 증여세 폭탄을 막을수 있습니다.
우리나라는 무상거주 형태로 부모님 집에 공짜로 살아서 얻는 이익이 5년간 1000만원을 넘지 않으면 증여세를 내지 않습니다.(이거 잘 활용하면 년간 200은 아낌)
그리고 시세의 70%이상 또는 시세와의 차액이 3억원 미만은 금액으로 임대료를 책정하면 증여세 문제를 피할수 있어요
2.5억 있으시면 어떻게 하셔야 할지 감이 오시죠?
보증금 2.5억에 약간의 월세 계약으로 진행하시죠~~^^
당연히 계약서는 쓰시고 월세는 따박따박 입금하세요~
안녕하세요. 공인중개사입니다.
증여를 제외하면 전세 또는 월세 계약 형태로 거주하는 것이 가장 명확한 방법입니다. 보증금과 월세를 시세보다 다소 낮게 책정하더라도 계약서와 계좌 이체 기록을 남기는 것이 중요하며 무상 거주는 향후 증여세 문제로 이어질 수 있어 주의가 필요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
반전세 계약으로 진행하는 것이 좋을 듯 합니다.
자산 2.5억으로 충분하고 증여세 걱정 없으며 법적 보호도 확실합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
증여를 제외하면 부모님과 시세를 크게 벗어나지 않는 임대차 계약으로 들어가는 게 정답이고,
지금 생각하신 보증금+월세가 가장 안전한 현실적인 선택이 될수 있습니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
부모님 명의의 신축 아파트에 증여세 걱정 없이 입주하려면, ‘가족 간에도 적정한 대가를 주고받았다는 증빙’이 무엇보다 중요합니다. 세무조사 때 무상 거주나 편법 증여로 오해받지 않으려면 어떻게 해야 할지, 현실적으로 가능한 세 가지 방법을 정리해 드릴게요.
1. 전세 또는 반전세 계약 체결
이 방법이 가장 확실해서, 나중에 문제 될 일이 거의 없습니다. 예를 들어, 본인 자산 2억 5,000만 원을 보증금으로 내고, 시세(5억 원)에 못 미치는 나머지 금액은 매달 월세로 내는 식입니다.
- 실행 방법: 부모님과 정식으로 임대차 계약서를 쓰고, 확정일자까지 받아 두세요.
- 꼭 기억할 점: 매달 월세를 계좌이체로 보내고, 이 내역을 남겨두는 게 좋습니다. 그리고 시세보다 너무 낮은 금액으로 계약하면 증여로 의심받을 수 있으니, 주변 시세의 최소 70~80% 수준은 맞추는 게 안전합니다.
2. 무상 거주 시 ‘증여세 면제 한도’ 확인
법적으로 남의 집에 무료로 살면서 얻은 이익이 5년 합산 1억 원 미만이면 증여세가 나오지 않습니다.
- 판단 기준: 예를 들어 아파트 시세가 13억 원 정도라면, 5년 정도 부모님 집에 무상으로 살아도 이익이 1억 원 미만일 가능성이 높아 바로 증여세가 부과되진 않습니다.
- 주의할 점: 다만 이런 경우, 부모님은 임대수익이 없는 것으로 처리돼서 건강보험료 부담이 커지거나, 여러 채를 보유 중이면 주택 수에 따른 세금이 꼬일 수 있습니다. 이런 부분은 전문가와 한 번 상담해보시는 걸 추천드려요.
3. 차용증을 통한 보증금 대여
보증금 5억 원을 다 마련해야 하는데 자산이 부족하다면, 부족한 2억 5,000만 원을 부모님께 ‘빌리는’ 것으로 처리할 수도 있습니다.
- 실행 방법: 부모님과 차용증을 작성해서 원금, 이자 지급 방식을 명확히 합니다.
- 무이자 한도: 연간 지급 이자가 1,000만 원 미만(원금 기준 약 2억 1,700만 원)이면 무이자로 빌려도 세법상 문제 없습니다. 하지만 질문자님은 2억 5,000만 원을 빌려야 하니, 일부 금액에는 연 4.6% 이자를 지급한 내역을 남겨둬야 안전합니다.
정리하자면, 가장 현실적인 방법은 본인 자산 2억 5,000만 원을 보증금으로 걸고, 나머지 2억 5,000만 원의 차액은 매달 시장 가격에 맞춰 월세로 부모님께 송금하는 방식입니다. 이렇게 하면 세무당국 입장에서도 거래가 명확하고 투명하게 보입니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️