월세 계약일 만기 후 원상복구 의무 질문

Question

월세 계약서 작성할때 특약에

“임대인은 임차인이 사비로 도배, 인테리어 전등을 변경 하는데 동의하며, 임차인은 부동산의 도배, 전등만 바꾸기로 한다.” 이렇게 넣었습니다.

두달 뒤 계약 만료일이라 집주인에게 통보하고나서

원상복구에 대해 이야기를 했는데, 도배는 새로 해드리기로하고 전등에 대해 얘기를 나눴는데, 전등 사진을 보여드리니 가정집과 맞지 않는다며 원상복구를 원하셨습니다. 하지만 찾아보니 훼손되거나 사용이 불가능 한게 아니면 원상복구 의무가 없다고 해서 집주인한테

“주변에 여쭤보고 확인해보니 계약서에는 ‘상태로 복구한다’가 아니라 ‘바꾸기로 한다’라고만 명시되어 있기에, 법적으로도 임차인이 사용 중 파손하거나 훼손한 경우가 아니라면 단순한 취향이나 용도 변경에 따른 원상복구 의무는 없는 것으로 알고 있습니다

저희가 설치한 전등은 정상적으로 사용 가능한 상태이고, 사장님께서도 설치에 동의해주신 부분이어서 서로 불편하지 않게 원만히 마무리하고 싶습니다.

그래서 장판과 도배는 원상복구하고, 전등은 현재 상태로 두는 방향으로 해결되면 좋겠습니다. 기존 전등은 보관 중이니, 사장님이나 새 세입자분께서 필요하실 경우 교체하시면 될 것 같습니다. 현재 전등은 가정용으로 판매되고 있어서 사용하시는데 딱히 문제 없을 것 같습니다.”

라고 문자를 보냈는데, 법적으로 하고싶은거냐, 계약서 쓸때 원상복구해준다하지 않았냐, 계약서 제 5조보면 원상복구해줘야한다 라고 하셨습니다.

집주인이 말한 조항입니다.

“제5조 [계약의 종료]임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다. 이러한 경우 임대인 은 보증금을 임차인에게 반환하고, 연체 임대료 또는 손해배상금이 있을 때는 이들을 제하고 그 잔액을 반환한다.”

이 경우 훼손도 안되어있고 정상 작동 되는 전등을 교체 해드려야하나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   임대차계약 제5조의 ‘원상회복 의무’는 임차인이 사용·수익 과정에서 발생시킨 손해나 변경 사항 중 객관적으로 가치 훼손이나 임대 목적 저해가 있는 경우에 한정됩니다. 질문 내용처럼 임대인이 도배·전등 교체를 사전 동의했고, 전등이 파손되지 않은 상태로 정상 작동한다면, 단지 ‘취향상 맞지 않는다’는 이유로 교체를 요구하는 것은 법적 원상회복 의무 범위를 벗어납니다. 따라서 법적으로 전등을 교체해줄 의무는 없다고 보입니다.

2. 계약 조항의 해석
   제5조의 원상복구 조항은 민법 제654조, 제615조에 근거한 일반 조항입니다. 그러나 특약이 있을 경우 특약이 우선 적용됩니다. 특약에 “임차인은 도배·전등을 바꾸기로 한다”라고만 명시되어 있고, ‘계약 종료 시 원상복구한다’라는 문구가 없는 이상, 전등 교체 자체를 허용하는 조항으로 해석됩니다. 즉, 임대인의 동의를 전제로 한 변경이라면 종료 시 복구 의무까지 포함되었다고 볼 근거는 약합니다.

3. 원상회복의 법리
   법원은 ‘원상회복’의 범위를 임차인이 목적물의 가치를 감소시킨 경우로 제한합니다. 단순한 교체나 미관상의 차이는 해당하지 않습니다. 기존 전등을 보관 중이라면 임대인 또는 차기 세입자가 필요 시 교체할 수 있으므로, 실질적 손해가 존재하지 않습니다.

4. 실무상 대응
   문자 내용처럼 협의의사를 분명히 하셨으므로, 추가로 사진·영상 등으로 전등 상태를 기록해두십시오. 임대인이 보증금에서 임의 공제를 시도할 경우, 내용증명으로 이의를 제기하고, 금액이 크지 않다면 소액사건심판 청구로 다툴 수 있습니다. 협의가 가능하다면 도배 비용 부담으로 전등 문제를 종결하는 절충안을 제시하는 것도 현실적인 방법입니다.

5. 요약
   결국 ‘정상 작동’, ‘사전 동의’, ‘가치 훼손 없음’ 세 가지 요건이 충족된다면 전등 교체는 법적 의무가 아닙니다. 다만, 분쟁을 피하려면 증거 보존과 서면 확인을 통해 명확히 정리하는 것이 좋습니다.