빌라 경매 낙찰자에 대한 고소가능성 여부

Question

어떠한 빌라에 대해서 실 소유자 A에게 법적•금전적 원인이 생겨 국가의 경매가 진행되었고 그걸 낙찰받은 B가 있습니다.

이때 B가 낙찰 받은 직후(소유권을 얻지 못한 상태) 빌라 내부에 공동 현관을 무단으로 열고 들어가서 거주자가 사는 호실들을 돌아다니며

'주먹 쥐고 문 두들기기, 소리지르기(계세요?!), 빌라 계단 사이 철제 판을 두들겨서 쇳소리내기'를 하고

특정 거주민들에게 전화하여서 이전 소유자와의 분란을 만들려는 목적으로 이전 소유자에 대해서 거주자가 개인적으로 알아낸 정보를 공유하고

특정 거주자의 전기를 허락받지 않고 임의로 사용하고

도어락의 수리 목적으로 회사 내부에서 만들어진 마스터 번호를 낙찰자B 개인이 사용하여서 실 거주자가 존재하지는 않지만 이전 소유자A가 소유하고 있던 짐 등 여러 가구들을 무단으로 내리고 도어락의 비밀번호를 낙찰자B가 임의로 변경하였을때

이를 고소하였을때 낙찰자의 낙찰을 취소할 수 있나요?

경매 절차 방해 혹은 불법적으로 점유자를 내쫒으려고 시도하거나 소유권 취득 전 권리를 초과하는 행동을 할 경우 낙찰이 취소될 수 있다고 들었습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  낙찰자가 소유권 이전 전 거주공간에 무단 침입하거나 도어락 변경, 물건 이동, 소음 유발을 반복했다면 주거침입, 협박, 재물손괴, 전기사용 관련 위법행위가 성립할 가능성이 있으며 고소는 가능합니다. 다만 이러한 형사 고소만으로 낙찰 자체가 당연히 취소되지는 않으며, 법원이 매각불허가 사유로 인정할 정도의 중대한 경매절차 방해가 입증되어야 합니다.

• 법리 검토
  경매절차에서 낙찰자는 소유권 취득 전에는 점유권한이 없으므로 거주 공간 출입, 도어락 조작, 잔존물 처리 등은 권한 초과행위에 해당합니다. 형사법상 주거침입, 절도 또는 사용절도, 협박, 재물손괴 등 성립 가능성이 있으며, 민사적으로도 불법행위 책임이 발생할 수 있습니다. 그러나 매각불허가 여부는 이러한 위법행위가 경매절차 자체를 침해했는지 여부가 기준입니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  무단출입 영상, 소음·협박 정황 녹음, 도어락 조작 기록, 전기 사용 내역 등을 확보해야 합니다. 형사 고소는 각각의 범죄사실로 개별 진행하며, 민사상 손해배상 청구도 병행할 수 있습니다. 매각절차 관련해서는 이해관계인이 법원에 매각불허가신청을 하되, 절차 방해가 있었음을 구체적으로 소명하는 자료가 필요합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  매각불허가는 제한적으로 인정되므로 형사 처벌과 민사 배상책임이 중심이 되며, 매각 자체를 되돌리는 절차는 성공 가능성이 낮습니다. 향후 분쟁을 대비해 모든 증거를 시간 순서대로 정리하고 법적 권한이 없는 상태에서의 침입과 조작행위임을 명확히 해야 합니다.