월세 계약 대항력에 관해 질문드립니다.

Question

얼마 전에 월세 임대차 계약을 하고 입주하여 들어왔습니다.

원래 4/6 에 잔금/입주하기로 계약을 하고, 임대인, 공인중개사와 합의 하에 잔금/입주일을 4/4로 변경하고 실제로 4/4에 잔금 입금 및 입주를 했습니다.

4/4 에 이사 완료했을 때 시간이 늦어서 오프라인 전입신고는 하지 못했고, 민원 포털 오류로 온라인 전입신고도 하지 못해 4/5 에 전입신고가 되었습니다.

또한 잔금일 변경하고 계약서는 재작성하지 않아서

• 임대차 계약서, 확정일자 상 임대차기간 = 2024-04-06 ~ 2026-04-06

• 실제 잔금/입주일 = 2024-04-04

• 전입신고 = 2024-04-05

로 날짜가 제각각이 되어버렸는데 대항력에 문제 없는지, 4/6 기준으로도 확정일자 효력이 시작되었는데 계약서 수정과 확정일자를 다시 받아야 할 지가 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

계약서 수정이나 확정일자 재 획득은 필요 업습니다.

대항력은 입주하고 전입신고를 하면 익일 오전 0시에 발생하므로 4월 6일 오전 0시에 발생한 것이고 확정일자는 계약서에 받은 즉시 발생하므로 4월 6일 발생한 것 입니다.

더 빨랐으면 좋았겠지만 계약서를 수정한다고 해서 변경되는 것이 아닙니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

그러실 필요는 없어보입니다. 쉽게 대항력은 전입신고 익일부터 발생되기 때문에 4/5 전입신고를 하셨다면 4/6일 0시부터 대항력은 발생됩니다. 확정일자의 경우 해당일자보다 이전에 받아두셨다면 대항력과 함께 4/6 0시부터 우선변제권 효력도 발생되게 됩니다. 즉, 계약서상 일자는 대항력을 부여하는데 크게 중요하지 않기에 별도 수정을 하지 않더라도 대항력과 우선변제권에는 문제가 없습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

전입 시 우선변제권은 다음날 0시 인정되며, 이걸 대항력이라 부릅니다.

결과적으로 계약서상 잔금일과 대항력 생성일이 상이하다 하여도, 대항력에는 문제 없습니다.

보통 이렇게 날짜가 다른 경우 문제가 생기는건

전세세입자가 보증보험을 통해 보증금을 변제받는 경우 실 전입을 하였는지 증빙하라는 이슈가 생깁니다.

ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.

추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전입신고와 확정일자가 제대로 되어 있다면 괜찮습니다

문제가 된다해도 계약서대로 날자를 보기때문에 미리 받아놓은것은 괜찮습니다