아파트 매매 가계약 대출관련 특약관련
11억 초반정도의 아파트를 부부 공동명의로 매수을 하려고 하는데 매도인과 가계약시 특약을 어떤식으로 하는게 좋은지 궁금합니다.
대출 사전승인을 받고 나서 가계약을 진행하려고 하는데 사전 승인시 승인은 되었지만, 본심사의 경우 대출 금액이 줄어들거나 안나오는 경우를 방지하기 위해 "만약 대출 본심사 거절 시 가계약금및 계약금은 전액 반환하기로 합니다." 라고 쓰려고 하는데 보통 이런 특약을 많이 넣나요?
만약 가계약에는 안넣는 경우 본계약에 이런 특약을 넣어도 매도인이 거절하나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
아파트 매매 시 가계약 단계에서 대출 관련 특약을 두는 것은 매우 중요한 실무적 고려사항입니다.
특히 최근 금융기관의 대출 심사 기준이 강화되면서 , 사전승인 이후 본심사에서 대출 금액이 줄어들거나 거절되는 사례가 발생하고 있습니다.
이에 따라 가계약 또는 본계약에 ' 대출 불가 시 계약금 반환 ' 특약을 명시하는 것은 실질적인 안전장치 역할을 합니다.
(1) 가계약 단계에서의 특약
가계약은 통상적으로 전체 계약 체결의 예비단계로 , 일부 계약금 (예 : 1,000만 원 내외) 을 지불하며 매도인과 매수인 간의 기본적인 거래 의사를 확인하는 절차입니다.
이 단계에서 특약사항으로 아래와 같은 문구를 넣는 것이 일반적입니다.
" 매수인은 대출 사전승인 후 가계약을 체결하였으며 , 본심사 결과 대출이 불가하거나 한도가 현저히 감소되어 계약이 불가능한 경우 , 가계약금 및 계약금은 전액 반환한다. "
이러한 특약은 실무에서 종종 사용되며 , 매수인의 자금 리스크를 줄이기 위한 유효한 조치입니다.
특히 계약 전 금융기관의 사전심사를 받았다고 하더라도 이는 법적 구속력이 없기 때문에 본심사 결과에 따라 자금조달 계획이 틀어질 수 있습니다.
따라서 이러한 특약을 가계약서에 명확히 기재하는 것은 추후 분쟁을 줄이는 데에도 도움이 됩니다.
(2) 본계약에서의 특약 삽입 가능성
가계약에는 특약을 넣지 않고 , 본계약에서만 ' 대출 불가 시 계약해제 및 계약금 반환 ' 특약을 넣으려는 경우도 있습니다.
그러나 이 경우 매도인의 동의 여부가 관건입니다.
일반적으로 매도인 입장에서는 ' 대출 불가 시 계약금 반환 ' 조항을 꺼리는 경향이 있습니다.
이는 본계약이 체결되면 매도인도 다른 매수인을 놓치게 되고 , 일정상 손해를 보기 때문입니다.
매도인이 이를 거절하거나 , " 사전승인 받았으면 충분한 의사표시가 아니냐 " 며 받아들이지 않을 수 있습니다.
따라서 가계약 단계에서부터 이러한 내용을 미리 조율하고 문서화하는 것이 가장 이상적입니다.
가계약서에 특약이 있으면 본계약서에도 그 내용을 반영하거나 재확인하는 식으로 이어가는 것이 무리없이 진행되는 방식입니다.
요약한다면 , 사전승인을 받았더라도 본심사 리스크를 고려하여 , 가계약서에 대출 불가 시 계약금 전액 반환 특약을 명시하는 것은 바람직하며 실무에서도 종종 활용됩니다.
본계약에만 이를 시도할 경우 매도인이 거절할 가능성이 높으므로 , 가계약 단계에서부터 해당 특약을 명시하고 협의하는 것이 안전한 부동산 거래를 위한 최선의 방법이라 할 수 있습니다.
대출을 포함한 자금마련은 매수인의 문제입니다.
대출 문제로 계약 파기 특약을 받아주는 매도인은 거의 없습니다.
부동산에서도 그런 특약을 넣어주려고 하지는 않습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
본 심사 거절 시 계약금 전액 반환 특약은 실제로 일부 실수요자 거래에서 사용되며 가계약 또는 본계약 중 어느 쪽도 넣을 수 있지만 매도인과 협의 여부에 따라 달라집니다.
특히 매수자 우위 시장에는 가능성이 높고 매도자 우위 시장에는 매도인이 거절하는 경우가 많습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
대출 본심사 실패 시 계약금 반환 특약은 가계약 단계에 반드시 명시해 두는 것이 바람직합니다
요즘 시장 상황에서 일반적으로 받아들여지고 있지만, 매도인이 수용하지 않을 가능성도 있으니 협상 준비는 필요합니다
중개사를 통해 사전에 매도인의 입장을 확인하는 것도 좋은 방법입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
대출심사에서 승인이 나지않게되면 임차인이 상당히 곤란한 상황에 처할 수 있으므로 반드시 반환 특약을 기재하셔야 합니다. 본계약에도 상황에 따라서 특약을 넣을 수 있는데, 대출 심사 승인이 불확실 하다면 반드시 관철시켜야 하므로 임대인이 거절한다면 대출담당자에 대출 가능성을 사전에 확인해보거나 다른 주택을 알아 보셔야 할 것입니다.