수선의무는 임대차계약 특약사항에 구체적으로 명시하면 대규모수선이라도 임차인의 의무로 돌릴 수 있나요?
안녕하세요!
현재 읽고 있는 부동산 서적에 이해가 되지 않는 부분이 있어 질문을 남깁니다. 책에 따르면...
"특약이 있다고 하더라도 구체적이지 않고 단지 임대인에게 수선의무가 없다는 정도의 일반적인 내용만 정한 경우라면, 대규모의 수선은 임대인이, 소규모의 수선은 임차인이 각 의무를 부담하며,
구체적으로 수선의무 범위를 정한 내용의 특약이 있는 경우 정해진 범위에 대해서는 대규모의 수선이라고 하더라도 임차인에게 수선의 책임이 있다는 것입니다."
(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결)
해당 판례를 찾아서 읽어보았는데,
"그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다."
즉, 대규모의 수선은 특약에서 구체적으로 명시를 하더라도 임대인이 수선의무를 면할 수 있는 범주에 포함되지 않는다고 얘기를 하는게 아닌가요?
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 부족한 저에게 가르침을 주시길 바랍니다:)
전문은 아래에 붙여놓았습니다.
2. 상고이유 제2점에 관하여
임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 임차목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다( 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결 참조).
기록에 의하면, 원고와 피고들은 위 임대차계약 당시 ‘건물수리는 입주자가 한다’는 특약을 하고 이를 월세계약서에 기재하였지만, 위 특약에 의하여 임차인이 부담할 수선의무의 범위가 구체적으로 명시된 것은 아니라 할 것이고, 한편 위 누수현상이 이 사건 점포의 전반에 걸쳐 나타나고 그것이 지속적으로 반복되는 등 이 사건 점포에 대한 전면적인 수리가 요구되었고, 그 비용 또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모 수선이 필요한 경우임에 해당함을 알 수 있는바, 특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하여 임대인인 원고가 위 수선의무를 면하고 임차인인 피고들이 이를 부담하는 것은 아니라고 봄이 상당할 것이므로, 원심이 이와 같은 취지로 판단한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같이 처분문서의 해석을 그르친 법리오해의 잘못이 있다 할 수 없다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
법리적 해석은 그 해석여부에 따라 결과가 달라지기에 대부분 법률과 관련된 사항은 판례를 기준으로 많이 판단하게 됩니다. 임대차에서 수선의무는 위 글처럼 되어 있지만 ,실제 임대차에서는 임차인의 과실이 원인인 하자, 소모품(형광등, 현관건전지)교체등은 임차인이, 그외 목적물 하자에 대해서는 임대인이 하는 것으로 기준으로 하며, 범위나 비용에 대해서는 당자사간 합의를 중시합니다. 참고로 대규모수선이라는 게 단순하자가 아닌 누수, 보일러와 같이 임대차 유지를 위해 중대한 부분 전부를 의미한다고 보시면 됩니다.
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