부동산 증여세의 기준 가격은 무엇으로 하는가요?

Question

토지를 증여하려 합니다.

감정가 6천정도이고, 공시지가 5천3백정도입니다.

하지만 최근 주변 호가를 대비해보면 대략 4천 중반에 매물대가 형성되는데요, 거래는 안되는 상황입니다.

그리고 마지막 주변 실거래가 신고가로 계산하면 대략 6천초반이 됩니다.

이 경우라면 호가는 의미가 없을 듯 하고, 감정가로 증여세가 발생하는지, 아니면 마지막 공시지가로 발생하는지요..?

그리고 공시지가로 발생한다면 1월 1일 기준가가 4월에 발표되니 1월 1일 이후 증여를 한다면 발표전이라도 1월 1일 공시지가로 증여세가 발생하는가요?

Answer 1

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

감정평가사 또는 감정평가법인이 작성한 감정평가서상 금액이 있는 경우 해당 가액으로 증여세 신고해야합니다. 감정평가액이 개별공시지가보다 우선입니다. 또한 주변 시세나 호가는 큰 의미가 없습니다. 토지는 면적, 용도, 지목 등이 모두 다르기 때문에 주변 시세를 해당 재산의 유사매매사례가액으로 보는 것은 무리가 있기때문입니다.

2023년부터 법이 개정되어 2022년보다 세부담이 증가할 수 있습니다.

아래 블로그에서 해당 내용을 정리하고 있으니 참고하시면 됩니다.

https://ctangch.tistory.com/entry/2022%EB%85%84%EA%B9%8C%EC%A7%80-%EC%A6%9D%EC%97%AC%ED%95%B4%EC%95%BC%ED%95%98%EB%8A%94-%EC%9D%B4%EC%9C%A0

답변이 도움되셨길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

재개발 등의 이슈가 있는 토지가 아니라면 공시가격으로 증여세 신고를 하셔도 무방해보입다. 공시가격 발표 전에 증여한다면, 전년도 기준의 공시가격을 기준으로 취득세를 납부합니다. 다만, 2023년도 이후 증여분부터 시가인정액(매매사례가, 감정가액)을 기준으로 취득세를 납부합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 질의에 대한 답변입니다.

증여세 재산가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이 원칙이며, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가액도 포함됩니다.

한편, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법으로 평가하는 것으로 토지의 경우 개별공시지가로 평가하는 데 여기서 개별공시지가는 증여일 현재 발표되어 있는 개별공시지가입니다.

Answer 4

안녕하세요. 고대철 세무사입니다.

호가는 의미없는게 맞고, 공시지가와 감정가가 공존할때는 감정가가 공시지가에 우선합니다.

공시지가로 한다면 1/1이후 증여를 해도 아직 2023년의 공시지가가 발표되기 전이니 가장 최근 발표된 공시지가를

따라가는게 맞고요.

Answer 5

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.

증여재산은 시가평가가 원칙이지만, 시가평가가 어려운 경우에는 보충적평가액(공시가격)으로 할 수 있습니다.

토지는 주변 토지와 모양과 면적 등이 매우 다르기 때문에 아파트와 같이 유사매매사례가액으로 평가하지는 않습니다.

감정평가액이 있다면 제일 우선순위 평가금액이며, 감정평가액이 없는 경우에는 공시지가로 평가 가능합니다.

2023년 공시지가 발표 전 증여라면 2022년 기준 공시지가로 평가하게 됩니다.

제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.