주택 임대사업자의 의무에 대하여 알고 싶어요?
소형주택 몇 3채를 가지고 있는 사람 입니다.
주택임대사업자를 등록하게 되면 어떤 의무가 있는지요?
임대사업자 등록했을 때 장점과 단점을 알고 싶습니다.
주택임대사업자는 아래와 같은 의무들을 준수해야 하며, 등록의 대상은 임대주택을 소유하고 있거나 취득할 예정인 사람입니다.
-임대의무기간(임대개시일로부터 10년) 중 임대를 수행해야 하며 본인이 거주하면 안됩니다.
-특별한 경우 외에는 임대의무기간내에 매각할 수 없습니다. (임대사업자에게만 포괄 양도 가능)
-임대료 상한률 5% 이내를 준수해야 합니다. 이는 임차인이 변경된 경우에도 적용됩니다.
-임대보증금 보험에 가입해야 합니다.
-등기부상에 임대사업주택임을 부기등기해야 합니다.
-임대차계약 3개월 이내에 소재지 또는 주소지관할지자체장에게 신고해야 합니다.
-표준임대차계약서를 작성해야 합니다.
-임차인에게 임대료 증액제한 사항 등에 대한 설명 의무가 있습니다.
-오피스텔을 주거용으로 사용해야 합니다.
-특정사유외에는 계약을 해제/해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다.
-변경이나 말소사항 발생시 변경신고나 말소신고를 해야 합니다.
장점은 세제 혜택인데 조건에 맞는 경우 취득세, 재산세, 종부세(합산배제 신청시 비과세), 소득세, 양도세 (1회 한정 양도세 중과 배제) 등 혜택이 있습니다.
단점은 기간과 의무를 준수해야 하며 위반시 과태료와 더불어 세제혜택이 취소될 수 있는 것입니다. 임대의무기간 동안 재산권 행사를 하기 힘들고, 5% 제한으로 임대 수익이 제한적입니다. 경기가 좋지 않아 감액을 한 경우도 이후 5% 인상만 가능하여 시장 변화에 대응이 쉽지 않습니다.
주택임대사업자 등록의 장점은
세제 혜택이 있습니다. : 재산세 감면 혜택, 취득세 감면 혜택, 양도소득세 감면, 종합부동산세 합산 배제 등
주택임대사업자 등록의 단점은
임대사업자 설명 의무, 소유권등기상 부기등기 의무, 임대차계약 신고 의무, 표준임대차계약서 양식 사용 유무등
임대료 증액 제한 의무, 임대의무기간 준수 의무, 임대차계약 유지 의무, 임대사업 목적 유지 의무 ,
보고/검사 요청 시 협조 의무 등이 있습니다. 이 의무사항 위반 시 과태료 발생
주택 임대사업자의 등록의 가장 큰 혜택은 세제 부분입니다
면적과 수에 따라 재산세 취득세 양도소득세가 영향이 있으나 가장 큰 혜택은 거주주택 양도소득세로 봅니다
1회에 한에서 기존 거주주택 매도시 양도소득세를 마치 1주택자처럼 비과세 받을 수 있게됩니다
세금별 감면조건 등 전반적인 내용은 아래 렌트 홈 홈페이지를 통해 확인하세요
단점이라면 의무 임대기간을 채워야 하는 점입니다
이 기간 동안은 임차인이 바뀌더라도 1년에 5%이내에서만 증액할 수 있습니다
또 등기상에 임대사업자임을 부기등기,
의무적으로 보증금환불 보증보험에 가입(일부 제외) ,
임대차 거래신고 등
행정처리를 해야 하는 번거로움이 있습니다
https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open임대사업자 등록하면 의무사항은 표준임대차계약서 사용의무,보증보험가입의무,부기등기의무가 있습니다
장점: 취득세감면,재산세감면,종합부동산세 합산배제,양도소득세감면이 있습니다
단점: 의무 임대기간준수,임대료 인상은 5%이내만 인상할수있고,임대차 계약 신고 의무가 있습니다
법적의무와 관리사항을 준수하지 않을경우 과태료가 부과 될수 있으니 주의 하셔야 합니다
자세한 사항은 사이트 들어가서 세세한 사항까지 확인해보시기 바랍니다