월세 임차 계약 시 확인 해야 하는 것들을 알려주세요

Question

어제 물건을 보고서 등기부등본을 보니까 근저당(융자)이 1억 800만원인데 이 물건을 1억 4천에 매매를 했던 이력을 확인 했어요

보증금 5천에 월 50 계약인데 2022년 근저당이라 최우선변제에 해당된다고 설명 들었습니다 <- 이 부분에 대해서 명확히 서류로 확인을 해야 하는지 뭘로 확인 하는지 모르겠네요

그리고 뭐 세금 체납이나 이런것도 봐야 한다고 듣긴 했는데

그냥 전입신고하면서 확정일자만 받아도 되는 것인지

융자가 있는 집이다 보니까 추가로 뭔가 더 하는게 좋을지 의견 구합니다

(보증보험은 안된다고 들었어요...ㅜ)

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

근저당 대출이 1억8백만원에 예전 매매가가 1억4천이면 안전한 매물은 아닙니다. 최우선변제를 받을 수 있다고 하지만 임차인 입장에서 경매기간을 버티는 것도 쉽지 않은 일 입니다.

임차인 입장에서 등기부등본과 소유주 확인, 그리고 전입신고와 확정일자 정도만 받으면 되는데 되도록이면 선순위 대출자 없는 곳으로 가는 것이 가장 좋은 선택입니다.

신중하게 판단하시고 결정하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

근저당 금액과 본인과 선순위 보증금이 보증보험 가입 범위 밖에 있는 것으로 보입니다
물론 최우선 변제금에 속하는 점이 있다면 일부 액수는 만일의 경매시 우선 배당이 가능하지만 100% 보증금이 보전되는 것은 아닙니다
낙찰금액의 2분의 1범위내에서 주택의 모든 우선변제대상자들이 나누어야 하기 때문입니다
과거의 매매기록은 참조하되 현재의 시세와 근저당 및 선순위 금액을 고려하여 보수적으로 결정하는 것이 필요합니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

소액임차인 최우선변제금 개정표를 보시면 근저당 설정 당시 해당 지역의 최우선변제금을 볼 수 있습니다.

그 표에서 소액임차인 범위내에 임대차계약을 해야 하고 그럴 경우 최우선변제금액이 나옵니다.

그것을 확인을 하시면 됩니다. 또한 반드시 확정일자 + 전입신고를 해야 합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

근저당 관련해서는 등기부등본의 을구에서 확인하실 수 있는데, 을구에서 말소되지 않은 근저당설정 일자를 확인하면 됩니다. 그밖에도 가등기, 가압류, 압류, 경매 등이 있는지 소유자와 계약자 일치하는지 등을 확인하시고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 건축물 대장을 통해 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등도 확인해 보실 것을 추천 드립니다. 다가구주택 (원룸) 인 경우에는 전입세대열람내역서를 확인하여 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액도 확인해 보는 것이 필요 합니다. (이 금액이 주택가격의 80%를 넘으면 전세보증보험 가입이 불가합니다.) 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

최우선변제금은 법으로 정해져 있습니다

서울은 전세보증금이 1억6천5백이하는 5천5백까지 최우선 변제금으로 보장을 받을수 있습니다

경매에 들어간다고 해도 5천5백까지는 순위에 관계없이 받을수 있는 돈입니다

그러니 확정일자와 전입신고를 꼭 하시기 바랍니다