집주인입니다 전세세입자 올해7월이면 4년째 살고있는데 내보낼수있나요?

Question

최초2년 계약후 묵시적갱신으로 올해7월이 되면 4년이됩니다. 묵시적갱식이면 임대인은3개월전에 나가라고할수있다고하던데 3개월전에만 나가라고 통보하면 되나요? 만약 나가라고 통보하면 임차인이 계약갱신청구권을 사용할텐데 그럼 임차인입장에서 2년을 더살수있다고 들었습니다. 그럼 어느시점부터 2년이 되는건가요? 오늘 나가라고했으면 나가야하는3개월후부터 2년인가요? 나가라고 한날 계약서를 다시쓴날부터2년인가요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.주택임대차보호법상,2년 계약 후 만기시에 묵시적 갱신이 일어나면 전임대차와 같은 조건으로 2년간 재계약 연장됩니다.이때 임대인은 다시 묵시적 갱신이 만기될 때에  만기 6개월 ~2개월전까지 임차인에 대하여 계약의 갱신거절이나 계약의 변경을 통보하셔야 합니다.이때 임차인은 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다. 임대인은 이를 거절할 수가 없고 다만, 전임대차의 차임의 5%이내에서만 증액을 요청할 수 있습니다.묵시적 갱신이나 갱신계약의 경우, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 데 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다.(님은 이 경우를 잘 못 알고 계신듯 합니다)

이강애 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.묵시적걩신일 경우  임대인은 3개월전에 임차인에게 계약해지를 통지해야 하고, 임차인은 묵시적 갱신 후 계약해지 3개월전에 통지하시면 보증금 반환받고 이주 할 수 있습니다.임대인의 3개월과  임차인의 3개월은 의미가 다릅니다.계약갱신청구권을 사용할 권리가 임차인에게 있지만  언제나 사용할 수 있는 건 아닙니다. 임대인이 입주하거나 직계존비속이 입주 한다면 계약갱신청구권을 사용 할 수 없고  이주해야 합니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 계약기간 중 임차인에게 계약해지에 대해 법적 근거가 없어 임대인이 계약해지를  요청할 때는 임차인에게 이사비용 또는 이사비용+부동산중개보수를 지원해주는 조건으로 계약해지를 합니다.주택임대차보호법 상 임차인은 묵시적갱신 또는 계약갱신 중 계약해지 시 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지의 효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 임차인이 의사통보를 한날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 임차인은 계약갱신요구권 행사를 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 첫계약(2년) + 계약갱신 (2년) =총 4년 거주  또는 첫계약(2년) + 묵시적갱신(2년) + 계약갱신(2년) =총 6년 거주(묵시적 갱신기간이 길어진다면 총거주기간이 늘어남)만약 임차인이 계약갱신요구권 행사 1회를 사용 후 한번 더 계약갱신을 사용한다면 갱신계약이 아닌 새계약으로  계약을 진행해야 하며 임대료 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.최초2년 계약후 묵시적갱신으로 올해7월이 되면 4년이됩니다. 묵시적갱식이면 임대인은3개월전에 나가라고할수있다고하던데 3개월전에만 나가라고 통보하면 되나요?==> 임차인은 가능하지만 임대인은 불가합니다. 만약 나가라고 통보하면 임차인이 계약갱신청구권을 사용할텐데 그럼 임차인입장에서 2년을 더살수있다고 들었습니다. 그럼 어느시점부터 2년이 되는건가요? 오늘 나가라고했으면 나가야하는3개월후부터 2년인가요? 나가라고 한날 계약서를 다시쓴날부터2년인가요?==> 주임법에 따라 임차인의 선택에 따라 임대차계약기간 중 1회에 한해서 행사 가능합니다. 이러한 경우 기존 계약이 종료되는 날을 기준으로 2개월 전까지 사용가능합니다.