전세 계약 갱신권에 대해 문의드립니다.

Question

안녕하세요?

저는 예비 아파트 매수자입니다.

전세 계약 갱신권에 대해 문의드립니다.

지금 관심있는 아파트가

26년 1월에 전세계약이 종료됩니다.

전세금은 5억입니다. (24년 1월 당시 전세 시세는 5억이었고, 현재 시세는 4억5천 입니다.)

현재 임차인분이 전세 계약갱신권을 쓰고 하시고 싶어하시는데요.

1. 갱신권을 쓰면, 전세금액을 현재 해당시세에 맞춰서 4억5천으로 해서 5천만원을 돌려줘야하는지 궁금합니다.

2.제가 원하는 것은 전세계약을 아예 새로해서, 임차인이 확실히 2년 사는 것을 원합니다. (갱신권을 쓰고, 사정상 임차인이 갑자기 나간다고 하면 3개월안에 전세금을 반환해줘야 한다고 알고있어서, 그런 위험을 떠안기 싫습니다.)

어떠한 방법이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약갱신청구권은 임차인이 기존 계약을 동일 조건으로 2년 연장해달라고 요구할 수 있는 권리입니다.

다만 임대인은 임대료를 직전 계약의 5% 이내에서만 증액 가능할 뿐 감액 의무가 있는 것은 아닙니다.

임차인이 시세가 떨어졌으니 4.5억으로 낮춰주세요 라고 해도 임대인은 기존 5억 그대로 연장하자고 할 수도 있습니다.

매수인은 기존 임대인의 권리와 의무를 포괄하여 승계합니다. 따라서 새 매수인이 기존 세입자에게 재계약을 하자고 할 권리가 있지는 않습니다. 기존 세입자도 묵시적 갱신 또는 계약갱신청구권을 행사할 마음이 크기 때문에 서로 협의하에 결정하시면 좋겠습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

먼저 계약갱신요구권 사용 시 전세금을 시세에 맞추어 인하해야 하는 것인지에 대한 부분부터 살펴보죠. 계약갱신요구권은 기존 조건을 기준으로 최대 5% 이내의 인상을 가능하게 하되, 감액은 임대인의 동의 없이 불가능한 부분입니다. 만약 현재 전세금이 5억이라면, 임차인은 그대로 5억에 2년더 거주하는 것이고, 시세가 떨어졌더라도 임대인의 동의 없이는 감액 갱신은 불가합니다. 이런 경우에 5천을 돌려줄 필요는 없겠지요.

다음으로 갱신권을 사용하고 중도퇴거 시 리스크에 대해 논해 보겠습니다. 현재과 같이 갱신요구권을 사용하고 원칙적으로 임차인은 2년 계약연장을 한 것이지만, 임차인의 사정대로 중도퇴거를 통보하면 통보일로부터 3개월내에 보증금을 반환해야 하는 것입니다. 이것은 확실히 위험이라고 할 수 있겠습니다.

만약에 이러한 위험을 피하기 위해 신규계약을 하게 되면, 이제 5천 반환의 리스크가 발생합니다. 그러나 계약은 2년의 기간이 강제되어 중도퇴실을 임차인이 3개월 전에 통보하더라도 임대인의 거절할 권리가 발생합니다.

결론적으로 지금 발생할 5천만원 반환의 위험인지, 아니면, 임차인이 갱신권 사용후 2년 간 아무때나 발생할 수 있는 보증금 전액 반환에 대한 리스크 인지를 비교할 수 있겠지요.

아마도 제가 보기에는 계약을 새로 갱신하고, 5천을 돌려주어 2년간 변동 없이 지낼 수 있도록 하는 것이 위험이 덜할 것으로 보입니다.

결정에 참고가 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

세입자가 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용하는 경우 임대인은 주택임대차보호법 제6조의3(법제처 국가법령정보센터에서 조회 가능)에 나와있는 정당한 사유 (예: 임대인의 직접거주 등) 없이는 이를 거절할 수 없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 기존 임차인과 새로운 계약서를 작성을 하게 되면 2년 거주를 보장을 해줘야 하고 2년 후 임대인 실거주를 하지 않을 경우 임차인은 묵시적갱신이나 계약갱신청구권등을 행사를 해서 2년 더 거주를 보장 받기를 원할 수도 있습니다.

물론 재계약서를 작성을 해도 되지만 임차인의 계약갱신청구권은 권리이므로 그 권리를 무력화 할 수 있는 방법은 임대인 실거주 방법외에는 없습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 갱신권을 쓰면, 전세금액을 현재 해당시세에 맞춰서 4억5천으로 해서 5천만원을 돌려줘야하는지 궁금합니다.

-> 갱신권 사용시에는 인상할때의 상한에 대한 제한을 두었을 뿐 , 감액에 대한 기준은 없습니다. 그에 따라 갱신청구권을 사용하더라도 감액과 증액에 대한 부분은 두 당사자간 합의사항입니다. 보통은 시세하락이 있는 경우 갱신청구권을 사용하였더라도 시세대로 감액하는 경우가 많습니다.

2.제가 원하는 것은 전세계약을 아예 새로해서, 임차인이 확실히 2년 사는 것을 원합니다. (갱신권을 쓰고, 사정상 임차인이 갑자기 나간다고 하면 3개월안에 전세금을 반환해줘야 한다고 알고있어서, 그런 위험을 떠안기 싫습니다.)

-> 이건 질문자님이 어떻게 하실수 없습니다, 두 당사자간 특약을 기재하여도 법에 따른 강행규정이기 때문에 이를 우선하여 적용하게 됩니다. 결국에는 임차인에게 유리한 부분이기에 갱신청구권이 있는 임차인과의 연장계약에서 임대인질문처럼 2년내 중도해지를 사전에 막을수 있는 다른 방법은 없습니다.

Answer 6

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

1. 갱신청구권을 사용한다 해서 현 시세대로 감액하는 법안은 없습니다.
   현 시세 그대로 유지하는걸로 말씀 해보시기 바랍니다.

2. 임차인에게 갱신청구권이 아닌 합의갱신으로 2년 재계약서를 새롭게 쓰자고 권해보세요.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 7

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

일단 전세 갱신청구권에 의한 갱신을 한다고 하면 보증금을 무조건 올려야 되는 것도 아니고 무조건 내려야 되는 것도 아닙니다

인상 경우에 최대 한도를 5% 이내로 하는 것이고요

내리는 감액 갱신 청구권도 얼마든지 있습니다

그런데 말씀하신 것처럼 갱신 청구권을 사용했을 때 임대인으로서 조기 종료 리스크 때문에 새로운 계약을 원하신다면 임차인과 합의를 해야 되는 문제입니다

임차인에게 좀 더 인하된 가격을 제시하여 2년 재계약을 하자고 시도해 볼 수 있을 것입니다

당사자 협의에 의해서 결정될 문제입니다

Answer 8

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

궁금하신 부분 정리해 말씀드리겠습니다. 현 전세 시세가 5천이 낮은 4억 5천이어도 갱신을 진행하는 경우 임차인은 4억 5천을 주장해 5천을 돌려달라고 할 수 있는 법적인 권한은 없습니다. 갱신권을 쓰면 5억 전세로 진행할 수 있습니다.
그렇지만 우려하시는 부분이 이후 2년을 채우지 않고 중도에 나간다고 한다면 3개월 이내 집주인은 전세금을 돌려주어야 하는 부분은 맞습니다.
현재 상황에서 위험을 떠안기 싫으시다면 임차인과 4억 5천에 신규 계약을 체결하시고 안전하게 2년을 확보 받으시는 부분이 가장 좋을 것으로 생각합니다. 꼭 4억 5천이 아니더라도 가격을 낮추어 신규 계약을 한다면 2년을 보장 받을 수 있으니 그렇게 진행하시는 것이 좋을거라 생각됩니다.