후순위담보가 있는 집 전세 연장방법 궁금합니다.

Question

안녕하세요, 현재 전세 3억으로 아파트(매매가 8억5천)에서 살고있습니다. 계약만료는 5월인데, 연장하여서 더 살고싶습니다.

집주인은 보증금 인상없이 연장가능하다고 하였습니다.

다만, 집주인이 저희가 전세가 들어가고 나서 집담보로 후순위대출로 4억을 받았습니다.

그래서 이 경우, 계약갱신청구권을 쓰고 계약서를 쓰지않으면 저희 전세금이 우선순위가 되는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

연장 관련한 협의가 있었고 보증금의 인상이 없다면 묵시적 갱신은 가능하지 않을 것이고 일반 갱신을 하되 계약서에 이전 계약서를 연장하여 갱신하는 계약이라고 언급해 놓으면 이전 계약서의 확정일자가 그대로 유효하므로 전세보증금의 우선순위가 유지됩니다. 계약갱신청구권을 사용해도 동일한 효과가 있지만 계약기간 중간에 퇴거할 생각이 아니라면 (계약갱신청구권을 통한 갱신이 확정되면 언제든지 계약해지 통보가 가능하고 통지한지 3개월 후에 보증금 수령 가능) 보증금 인상을 하지 않는데 굳이 1번만 사용할 수 있는 계약갱신청구권을 사용할 필요는 없을 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

본인의 전입신고를 한 이후에 후순위 담보대출을 받았던 상황이라면 현재도 근저당보다는 선순위로 볼수 있습니다. 그리고 연장계약시 증액이 없는 상태라면 기존대로 선순위 임차권 지위는 유지가 됩니다. 그에 따라 재계약을 하셔도 권리관계상 변동되는 부분은 없다고 보시면 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

재계약을 한다해도 보증금을 올리지 않으면 그전의 보증금은 1순위가 됩니다

보증금변동이 없으면 확정일자는 안받아도 되고 그전계약서와 같이 보관하시면 됩니다

그런데 이사를 하실경우에 문제가 됩니다

새로 들어오신분들은 대출을 갚지 않는 이상 2순위가 되기 때문에 잘 안들어오려고 합니다

그런부분을 염두에 두고 협의를 잘해서 결정을 하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

후순위 근저당권보다 먼저 전입신고 및 확정일자를 받았으면 재연장을 하더라도 기존 전입신고한 날 기준으로 권리관계가 확정되기 때문에 걱정하지 않으셔도 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요, 현재 전세 3억으로 아파트(매매가 8억5천)에서 살고있습니다. 계약만료는 5월인데, 연장하여서 더 살고싶습니다.

집주인은 보증금 인상없이 연장가능하다고 하였습니다.

다만, 집주인이 저희가 전세가 들어가고 나서 집담보로 후순위대출로 4억을 받았습니다.

그래서 이 경우, 계약갱신청구권을 쓰고 계약서를 쓰지않으면 저희 전세금이 우선순위가 되는지 궁금합니다.

==> 기존 계약서로 계속해서 거주를 하는 경우 대항력 발생 기존 순위는 그대로 유지됩니다. 그러나 대항력이 상실되는 순간 순위에 변동이 있는 만큼 이를 참고하시기 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다. 연장의 경우 따로 신고절차가 없으니 그대로 확정일자나 전입신고 유지하고 계셔야 우선순위는 유지됩니다.