우선 선순위 대항력있는 임차인은 주택이 경매에 넘어가도 경락인에게 인수되는 권리이기 때문에 보증금 전액을 상환받지 못할 경우 주택인도를 거부할수 있습니다, 다만 경매입찰시 이러한 권리사항을 알고 있기에 대부분 입찰을 진행하지 않고 유찰되며, 유찰시 금액이 20%씩 더 하락한 상태로 경매가 진행되기때문에 실제 배당받을수 있는 금액도 줄어들게 됩니다.
말소기준권리(근저당권 등)보다 선순위의 임차인일 경우 낙찰가에 따라 보증금을 배당 받을지 못 받을 지 알수 있습니다. 근저당권보다 선순위라면 보증금을 모두 배당받을 수 있는 확률이 놓아집니다. 하지만 유찰이 발생한다면 낙찰가가 더 낮아지는데 유찰 횟수가 증가한다면 낙찰가가 많이 떨어져 보증금을 모두 배당받지 못 하거나 일부만 배당받을 수 있는 상황이 될 수도 있습니다.
근저당권보다 선순위라면 낙찰자가 인수해야할 대상이므로 퇴거를 못 시킵니다. 배당신청을 하지않고 계속 거주하다가 계약종료시 낙찰자로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다.
정확한 판단은 해당부동산이 어떤 것인지 분석이 어려우나 기본적으로 경매에 나왔다는것은 근저당권 이외에 세금의 문제가 발생할 수도 있습니다. 기본적인 조세채권 외에 보증금 및 근저당이 있다면 이는 크지는 않겠지만 유찰될수록 부동산 가액이 줄어들기에 보증금 반환이 어려울 수도 있습니다.
