근저당권보다 우선인 선순위 보증금이 걸린 전세집도 경매로 집행 시 보증긍 반환이 어려울 수 있나요?

Question

안녕하세요,

근저당권보다 몇 년 앞서있는 전세보증금이 있음에도,

부동산 경매 집행을 통해 제3자가 낙찰 시, 세입자의 보증금은 반환받을 수 있는걸까요? 유찰될수록 받을 수 있는 보증금은 줄어든다고 하는데요, 그렇게 계산되는 이유를 잘 모르겠습니다.,

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 선순위 대항력있는 임차인은 주택이 경매에 넘어가도 경락인에게 인수되는 권리이기 때문에 보증금 전액을 상환받지 못할 경우 주택인도를 거부할수 있습니다, 다만 경매입찰시 이러한 권리사항을 알고 있기에 대부분 입찰을 진행하지 않고 유찰되며, 유찰시 금액이 20%씩 더 하락한 상태로 경매가 진행되기때문에 실제 배당받을수 있는 금액도 줄어들게 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1순위 권리를 가지고 대항력을 갖춘 전세 세입자는

국세 및 지방세는 1순위보다 선행하는것이고

경매되어 낙찰금액이 전세금보다 낮은경우 그낙찰금액의 한도내에서 국세 및 지방세를 제외한 금액만 배당받을수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

말소기준권리(근저당권 등)보다 선순위의 임차인일 경우 낙찰가에 따라 보증금을 배당 받을지 못 받을 지 알수 있습니다. 근저당권보다 선순위라면 보증금을 모두 배당받을 수 있는 확률이 놓아집니다. 하지만 유찰이 발생한다면 낙찰가가 더 낮아지는데 유찰 횟수가 증가한다면 낙찰가가 많이 떨어져 보증금을 모두 배당받지 못 하거나 일부만 배당받을 수 있는 상황이 될 수도 있습니다.

근저당권보다 선순위라면 낙찰자가 인수해야할 대상이므로 퇴거를 못 시킵니다. 배당신청을 하지않고 계속 거주하다가 계약종료시 낙찰자로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.

경매가 유찰되면 30%씩 금액이 적어집니다. 1억의 감정가가 7천만원으로 줄어드는거죠.

일반적인 상황이라면 그래도 1억 가까이에 낙찰이 되곤 하지만 요즘 같은 상황에는 더 떨어질 수도 있는거죠.

경매낙찰이 되면 순위대로 지급이 되는게 맞습니다. 금액만 된다면 보증금이 반환 안될 이유가 없죠. 하지만 경매가 자체가 낮으면

보증금이 위험해질 수도 있는 겁니다.

정부에서 보완책을 많이 세워야할듯 하네요.

Answer 5

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

정확한 판단은 해당부동산이 어떤 것인지 분석이 어려우나 기본적으로 경매에 나왔다는것은 근저당권 이외에 세금의 문제가 발생할 수도 있습니다. 기본적인 조세채권 외에 보증금 및 근저당이 있다면 이는 크지는 않겠지만 유찰될수록 부동산 가액이 줄어들기에 보증금 반환이 어려울 수도 있습니다.

Answer 6

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차계약을 체결할때에 당해 임차주택의 kb시세나 감정가시세의 60%이하인 전세보증금으로 최 선순위로 임대차하여 전입하고 확정일자를 받아 놓으셨다면 대항력과 우선변제권이 발생합니다.

설령 경매를 당하여서도 경매 낙찰가에서 배당을 신청하여 전세보증금을 회수할 수 있을 것이고, 또 말소기준권리 보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이라면 경락자에게서 전세보증금을 돌려받을 수가 있습니다