부동산 계약기간 도과후 구두계약도 계약인가요?
제가 전월세 계약을 1년동안 하였습니다. 어느새 도과 전에 집주인께서 올라오셔서 '언제 이사갈거냐고 말씀하셨습니다.
제가 집이 편해지고 해서 좀더 오래살고자 말씀을 드렸습니다.
그러자 집주인께서 그냥 부동산을 거치지 않고 구두계약으로 계약후에 계속 그 집에서 살고있는데요.
구두계약도 계약에 성립되는건가요? 아니면 다시 부동산을 거쳐 계약기간 도과전에 계약기간 갱신을 해야 성립되는건가요?
안녕하세요. 인생부동산입니다.
구두계약도 계약에 일종이며 효력이 없다고 볼 순 없겠습니다.
다만 법적분쟁이 발생되었을때 입증할 수 있는 증거가 없으므로 왠만하면 서면상으로 남겨놓는게 좋습니다. 연장의사가 있다면 재계약서를 작성하는것이 대표적이구요. 현 상황을 보면 만기가 지났으나 질문자님은 더 거주할 의사가 있으시고 임대인 역시 계약조건의 변동 없이 더 거주하는것에 대해 동의를 하였으므로 묵시적갱신이라 볼 수 있겟습니다. 묵시적갱신이라면 주택일 경우 종전임대차조건과 동일하게 2년이 연장된다고 생각하시면됩니다. 또한, 퇴거의사를 밝히실 경우 그 의사를 임대인에게 통보하고 도달한 날로부터 3개월 뒤 보증금을 반환받으실 수 있게 됩니다.(법적으로는 이러하고 일반적으론 들어오는 신규세입자가 맞춰지면 3개월 전이라도 퇴거하시게됩니다.)
좋은하루 되세요^*^
재계약의 경우 변동이 없는 경우 계약서를 다시 작성하지 않아도 됩니다.
1년계약은 2년까지 살수 있는 권리가 있습니다.
그리고 2년 계약기간이 만료되면 다시 계약갱신요구권을 사용하여
2년을 더 살수 있습니다.
답변드립니다
우선 계약기간 만기 후 더 살고 계시는것으로 보여지는데요
구두계약도 효력은 있습니다. 다만 구두계약은 구체적인 합의내용이 없으므로
계약당사자가 계약을 부정하거나 계약내용을 다르게 주장한다면 그것을 입중하는것이
쉽지 않습니다. 이런것은 어떤 법적인 문제가 생겼을때 나타나는 것이고 지금 더 살겠다고
한 구두계약의 효력은 한마디로 요약하면 있습니다, 그러므로 계약서를 굳이 작성하지
않으셔도 됩니다
주택 임대차 계약은 작성된 계약 기간이 1년일지라도 임차인은 2년의 거주를 요구할 수 있습니다.
질문자님은 1년으로 계약 하였지만 임차인 요청에 의해 2년 거주가 가능하고 2년 만기시 갱신 계약도 가능합니다.
구두 계약도 계약입니다. 하지만 개인의 기억도 온전하지 않을 수 있고 추후 객관적으로 확인할 근거로 남지 않습니다
기존 계약서에 합의한 계약 만기일을 추가 기재하는 것이 좋습니다
갱신 계약시는 부동산에서 계약서를 작성할 것을 권장합니다부동산에관한 것을 쉽게 설명드리는 부동산 모두입니다.
세입자 같은 경우는 전월세 계약을 1년하였다 하더라도, 1년의 계약기간 주장과 2년 계약기간 주장을 하실수있습니다.
그러하기에 임대인과 세입자간의 구두적 약속이 되셨다면, 계약기간은 연장된 것으로 보여집니다.
기존 계약서의 내용의 변동이 없다면 특별하게 계약서를 새로이 쓰거나 할 필요는 없습니다.
그리고, 금액적 변경이 있다면 해당내용을 서류로 한장 만들어서 확정일자를 받으신다음, 기존계약서와 같이 첨부 해놓으시길 바랍니다.계약서를 새로이 쓰면 안되는 이유를 설명드리면요?
다가구 주택의 경우 기존 전입과 확정일자 날짜가 깨지기 떄문에 문제가 생겼을때 우선순위권 변동사항의 경우가 생깁니다.
빌라 또는 아파트 같은 경우는 새로운 계약서 작성후 전입과 확정일자 날짜와 같은 날짜에 근저당을 받는다면, 근저당의 순위권이 앞서기 때문에 계약서를 새로이 작성하시면 안되는것입니다.
↑위 내용의 첨부설명 전입과 확정일자는 다음날 00시부터 효력발생이구요, 근저당의 효력은 즉시 발생이기에 같은날짜에 두가지 행위가 겹쳐진다면 순위권에서 밀리게 되는것입니다.
더 궁금하신 사항 있으시면 질문 남겨 주시면 쉽게 설명드려보도록 하겠습니다.
부동산 모두 드림안녕하세요. 이상훈 공인중개사입니다.
문의드린 사항은 전월세 계약 시 구두계약의 법적 효력에 대한 것으로 판단됩니다.
이에 대한 제 답변은 다음과 같습니다.
구두계약은 부동산법에서 당연히 법적 효력을 지니고 있습니다. 그러므로 전과 동일한 계약 기간으로 계약기간이 갱신된 것으로 판단됩니다. 하지만 이에는 서로의 구두계약을 증빙할 수 있는 녹취나 문자메시지 등 증거가 필요한데, 이런 부분이 준비되어 지지 않을 경우 향후 법적으로 분쟁이 생길 시 판단 근거가 없을 수 있으므로 이러한 경우 만약을 위해서 이를 뒷받침 할 만한 증빙(서류, 혹은 녹취)를 다시 준비하시는 것이 좋을 듯 합니다.
제 답변사항이 도움이 되셨음 하며, 다음번 질문 있으시면 또 문의주세요. 감사합니다.
안녕하세요.
꼭 부동산을 통해서 계약을 진행할 필요는 없습니다.
부동산은 계약에 대해 보다 안전하고 문제가 생기지 않도록 계약을 진행하는 도움을 주는 역활을 하는 곳입니다.
주인과 협의가 된 사항이라면 굳이 부동산이 없더라도 두 사람이 만나서 계약서를 써도 되고 구두로 진행을 해도 상관없습니다.
