법률
월세 중도퇴실 중개사 기망행위로 특약 체결후 계약
1. 사건 개요
계약 및 입주 배경
입주 시기: 2025년 7월 8일 (현재 약 7개월 거주 중)
퇴거 시기: 2026년 2월 11일
보증금 규모: 500만 원 (미등기/위반건축물)
특이사항: 임대인의 가족에게 받은 수선 약속(7일→8일 이사 연기)을 받났으나 이행되지 않음. 벽지에 파란 액체만 바르고 장판 들뜸, 변색, 벽지 곰팡이, 누렇게 변색, 찢어짐 그대로 (녹취 없음), 입주청소 업체와 도배장판으로 인해 하루 연기한다는 문자내역 있음.
임대인의 어머니와 통화 > 수선 안 됐다하니 확인해보겠다면서 연락 없음 (녹취없음)
임대인에게 퇴거할때 연락 > 어머님께 확인하겠다 > 연락없어 재차연락드림 > 그에 대한 답은 하지 않고 입주 시 하자 사진 비교하여 퇴거날에 확인한다함.
2. 중개 과정의 불법성 및 기망 행위
허위 사실 유포: 중개사가 "퇴거 시 다음 세입자가 들어올 때까지 공과금을 내야 한다는 법이 있다"고 속여 부당한 특약을 강요하여 차기 세입자와 임대인의 계약이 체결되었습니다. (녹취 보유)
3. 임대인은 차기 세입자가 입주하는 4월 1일까지의 공실비용을 법적인 근거 없이 현 임차인이 내야하는게 맞다고 하고 따지다가 말이 안 통해서 선의로 내겠다고 했습니다.
4. 복비로 실랑이가 벌어지자 계약취소하겠다. 다른 부동산가서 작성하라했습니다. (녹취 보유)
5. 설명 의무 위반: 위반건축물 고지만 했을 뿐, 그로 인한 단열 부재, 결로, 곰팡이 등 주거 치명적 하자를 은폐하였습니다. 고지했다면 백일 지난 아기를 키우는 입장에서 들어오지 않았을 것입니다.
6. 명의 대여 및 탈세 정황: 등록증 명의와 실제 활동가 불일치, 제3자 명의 계좌로 수차례 복비 수취(입금 내역 보유).
7. 임대인의 의무 위반 및 부당 요구
수선 의무 방기: 전 세입자로부터 고질적인 누수와 곰팡이 사실 확인(증거 보유)했으나, 현 임차인과 차기 세입자, 중개사가 있는 자리에서 현 임차인에게 관리 소홀 책임을 전가하며 요즘 사람들은 자기 집처럼 살지 않는다. 저는 백일 아기데리고 방문했음에도 불구하고 차기세입자에게 아이가 있으니 환기는 잘하겠네요 하며 제가 집을 막 쓰고 환기도 제대로 안하는 사람이 됐습니다. 수치스럽습니다.
8. 원상복구 갈등: 전 세입자(김××) 입주시 리모델링 된 상태로 입주했고 3년 거주 후 퇴거 > 제가 들어왔습니다. 벽지 장판 하자 그대로인 상태로 입주하여 소모품(벽지/장판)의 내용연수 약 4년 경과 및 화장실 공사 불량, 건물 결함(결로)에 의한 오염이라 퇴거할 때 도배비 내지 않았다는 (녹취록 있음) 사실이 있으나 수선비 예고.
2. 질문 사항
✔️ 중개사가 존재하지 않는 법령을 근거로 임차인을 기망하여 작성한 '공실 기간 공과금 정산 특약'을 민법 제110조(사기)에 의거하여 취소하고 소급하여 무효화할 수 있습니까?
✔️ 차기 임차인이 건물의 중대한 하자(누수/곰팡이) 및 임대인의 수선 의무 위반 혹은 중개인의 잘못을 원인으로 계약 해지를 통보할 경우, 차기 임차인 입주 여부와 무관하게 2월 11일 보증금 전액 반환을 청구할 법적 근거가 충분할까요? 더불어 제 계약도 11일에 종료일까요?
임대인이 11일에 보증금 주겠다는 녹취 및 특약에 작성되어 있습니다.
✔️ 위반건축물의 명칭만 알리고 실제 발생할 수 있는 결로와 곰팡이 위험을 고지하지 않은 중개사에게 공인중개사법 위반에 따른 손해배상 및 중개보수 반환을 요구할 수 있을까요?
✔️ 임대인에게 보증금 미반환 시 '국민신문고 위반건축물 고발', 중개사에게 '차명계좌사용 및 명의대여의심 정황 신고'를 하겠다고 문자보내는 것이 협박죄나 업무방해죄에 저촉되지 않는 '정당한 권리 행사'로 인정될까요?"
- 정당하다면 11일 퇴거 전 기망으로 인해 작성된 특약만 취소하고 계약서 재작성하라고 해도될까요?
- 정당하지 않다면 보증금 일부라도 돌려받고 지급명령 신청해야할까요?
원만하게 해결하고 싶은데 저희 부부가 어리다고 무시하는건지 판례와 법조항을 가져가도 들은 척도 하지 않습니다..
✔️ 곰팡이로 훼손된 벽지와 이사 중 발생한 경미한 벽체 찍힘에 대해 임대인이 요구하는 신규 교체비 전액 요구가 타당할까요? 법원 판례상 감가상각 적용 비율은 어떻게 될까요? 벽이 찍혀서 벽지 찢어짐 및 스티로폼이 보입니다
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✔️ 11일 당일, 보증금이 전액 입금되기 전까지 일부 짐을 남겨두고 열쇠 인계를 거부하는 방식으로 대항력을 유지하는 것이 향후 법적 분쟁 시 임차인에게 유리할까요? 또한 협의되지 않은 수선비를 임의로 빼고 보내도 점유해도 될까요? 이 집은 도어락 없이 열쇠로 여는 집입니다 ㅠㅠ
✔️ 만약 임대인이 부당 공제 후 일부만 송금할 경우, 퇴거 후 즉시 지급명령을 신청했을 때 중개 과실 및 기망 행위 입증을 통해 전액 회수가 가능할까요? 기간은 통상적으로 얼마나 걸릴까요?
✔️ 선의로 내겠다고 한 공실 요금 철회해도 되는걸까요? 찾아보니 협의사항이고 임차인이 내야한다는 법은 없는 것 같습니다. ㅠㅠ 말로 한 내용입니다.
이 외로 중개인의 기망으로 인해 제가 할 수 있는 원만한 해결 방법은 무엇이 있을까요? 요즘 이 문제로 잠도 못 자고 눈물만 납니다...
1개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
본 사안은 임대인의 수선의무 위반, 중개사의 기망행위, 설명의무 위반이 복합적으로 인정될 여지가 높아 중도퇴실의 정당성과 보증금 전액 반환 청구 가능성이 충분합니다. 중개사가 존재하지 않는 법령을 근거로 강요한 공실 공과금 특약은 취소 또는 무효 주장이 가능하고, 임대차는 약정된 퇴거일에 종료된다고 볼 여지가 큽니다.법리 검토
민법상 사기 또는 착오에 의한 의사표시는 취소 대상이 되며, 중개사가 허위 법령을 근거로 특약을 체결하게 한 경우 기망행위로 평가될 수 있습니다. 또한 임대인은 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 수선의무를 부담하며, 결로·곰팡이 등 구조적 하자를 고지하지 않은 경우 계약해지 및 손해배상 사유가 됩니다. 위반건축물의 명칭만 고지하고 주거상 중대한 위험을 은폐한 행위는 공인중개사법상 설명의무 위반에 해당할 수 있습니다.대응 전략
퇴거 전 내용증명으로 기망에 따른 특약 취소 및 계약 종료를 명확히 통지하고, 보증금 전액 반환을 요구하십시오. 공실비용을 부담하겠다는 구두표시는 법적 구속력이 약해 철회가 가능합니다. 보증금 미지급 시 즉시 지급명령 또는 소송으로 대응하되, 녹취와 문자, 사진 자료를 증거로 제출하는 것이 중요합니다. 중개사에 대해서는 행정신고와 민사상 손해배상 또는 중개보수 반환을 병행 검토할 수 있습니다.유의사항
노후 벽지와 장판은 통상적 사용에 따른 감가가 적용되며, 신규 교체비 전액 청구는 타당하지 않습니다. 보증금 반환 전까지 점유를 유지하는 것은 유효한 대응이 될 수 있으나, 임의 공제는 분쟁을 키울 수 있으므로 신중해야 합니다. 협박성 문구가 아닌 권리행사 취지의 통지는 위법으로 보기 어렵습니다.