주상복합 아파트는 추후 재건축이 가능할까요?
요즘 재건축 아파트를 보러 다니면서 드는 생각이 주상복합과 같이 용적률이 엄청 높은 아파트는 시간이 지나면 어떻게 될까 싶더군요.
현실적인 대안이 이걸 더 높게 짓는 것인데 이미 주상복합은 높게 만들어서 가능할까 싶은데 주상복합 아파트는 추후 재건축이 가능할까요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
주상복합 아파트는 높은 용적률 때문에 단독 재건축이 어렵지만, 인접 용지와의 통합 개발이 돌파구가 될 수 있습니다. 주변의 노후 주택가나 상업 용지를 묶어 구역을 정형화하고 대단지화하면, 정부로부터 추가 용적률 인센티브를 받거나 기부채납을 통해 층수 제한을 완화받을 가능성이 커집니다.
이렇게 사업 면적을 넓히면 일반 분양 물량을 더 확보할 수 있어 조합원의 분담금 부담도 줄어듭니다. 물론 필지별 소유주들의 동의를 얻는 과정이 매우 까다롭겠지만, 개별 단지의 한계를 극복하고 사업성을 극대화할 수 있는 가장 현실적인 대안 중 하나입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
주상복합 아파트도 법적으로 재건축 가능합니다. 하지만, 주상복합 아파트 자체가 이미 용적률이 꽉 찬 경우가 많아서 , 일반적 아파트와는 사업성 측면에서 차이가 큽니다.
현실적으로 주상복합 아파트가 어떻게 진행되는지 , 그리고 다른 대안에는 무엇이 있는지 정리해 보겠습니다.
가장 큰 걸림돌은 용적률과 대지지분입니다.
재건축의 핵심 수익은 기존보다 더 높고 넓게 지어서 남는 가구수를 일반 분양 할 수 있도록 하는 것입니다.
그런데 주상복한은 용적률이 이미 5-600% 진짜 높은 경우 1000% 까지 가는 수준이 많습니다.
따라서 이런 경우 추가 수익을 올리기 매우 어려운 구조입니다.
그래서 현실적으로 재건축을 하더라도, 1:1 재건축을 하거나, 리모델링을 하여 기존 건물의 가치를 올리는 수준에서 그칠 것으로 예상이 됩니다.
하지만, 주상복합의 경우 상업지에 위치하기 때문에 도심고밀개발이 필요 시 정부나 지자체에서 추가용적률 혜택을 줄 수 있으므로 이 부분이 작용한다면, 폭발적인 수익을 얻을 수도 있습니다.
이 관점에서 보자면, 완전히 불가능한 것은 아니지만, 상대적으로 난이도가 높고, 정부나 지자체의 협조가 많이 필요한 점 참조하시면 되겠습니다.
감사합니다.
요즘 재건축 아파트를 보러 다니면서 드는 생각이 주상복합과 같이 용적률이 엄청 높은 아파트는 시간이 지나면 어떻게 될까 싶더군요.
==> 구조적으로 안전에 문제가 있는 경우 재건축도 가능합니다,
현실적인 대안이 이걸 더 높게 짓는 것인데 이미 주상복합은 높게 만들어서 가능할까 싶은데 주상복합 아파트는 추후 재건축이 가능할까요?
===> 네 가능성이 충분합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
짧은 견해지만 간단히 제 소견을 말씀드려 봅니다.
일단 주상복합은 말그대로 주거와 상업시설이 같이 들어서있는 아파트 입니다.
다시말해 이해관계가 아파트 주민 뿐 아니라 상가 주인의 입장도 첨외하게 대립됩니다.
재건축이 된다고 한든 몇년 이주하는 문제와다 다른 문제이기 때문에
이견일 좁히기가 쉽지 않습니다.
수익성 면에서도 용적률이 거의 상한선에 도달하여 더이상 높인다는건 의미가 없습니다.
그래서 대안이 되는게 리모델링입니다.
리모델링도 걸림돌은 많겠지만 그래도 가능성은 높습니다.
다시말해
주상복합을 재건축 수익성을 기대하기보다 현재의 편리한 인프라와 거주 만족도에 가치를 두고 접근해야 합니다.
조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.^^
안녕하세요. 공인중개사입니다.
주상복합은 이미 용적률이 높아 재건축 사업성이 낮은 편입니다. 현실적으로는 리모델링이나 유지 관리 쪽으로 가는 경우가 많으며 장기적으로 기대보다는 현가치 중심 판단이 필요하다고 봅니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
주상복합 아파트는 법적으로 재건축은 가능하지만,
현실적으로는 매우 어렵고 대부분 안 된다고
이해하시면 정확합니다
재건축은 단순히 낡아서 다시 짓는 것이 아니라,
기존 용적률보다 더 많이 지어서
늘어난 분양수익으로 기존 소유자 부담을 상쇄하는 구조 입니다
주상복합은 보통 용적률 600~1000% 이상
상업지역·준주거지역에 법정 상한에 거의 근접하거나 초과 활용해서 지었기 때문에 재건축해도 더 올릴수가 없습니다
주상복합은 재건축을 기대하고 사는 상품이 아니라,입지·현재 가치로 끝까지 가져가는 상품입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면 법적으로는 재건축이 가능하지만, 현실적인 난관이 매우 많습니다.
주상복합 아파트가 재건축 시장에서 일반 아파트보다 불리한 이유는 크게 세 가지입니다.
1. 이미 소진된 용적률
재건축의 핵심 수익성은 '기존보다 얼마나 더 높고 넓게 짓느냐'에 있습니다. 하지만 주상복합은 이미 400~900%에 달하는 높은 용적률을 적용받아 지어졌습니다. 현재 법적 상한선을 꽉 채운 경우가 많아, 더 지을 수 있는 공간이 부족해 조합원이 부담해야 할 추가분담금이 천문학적으로 늘어날 수 있습니다.
2. 복잡한 소유 구조 (상가 갈등)
주상복합은 건물 내에 대규모 상가가 포함되어 있습니다. 재건축 시 상가 소유주들과 아파트 소유주들 사이의 지분 나누기 및 보상 합의가 일반 아파트보다 훨씬 복잡하여 사업이 중단되거나 지연될 가능성이 매우 높습니다.
3. 높은 공사비와 철거비
고층 주상복합은 일반 아파트보다 골조가 튼튼하고 복잡하게 설계되어 있어 철거비와 공사비가 훨씬 많이 듭니다. 사업성을 맞추기가 그만큼 까다롭습니다.
현실적인 대안: 리모델링
이러한 이유로 많은 주상복합 단지들은 재건축 대신 리모델링을 대안으로 검토합니다. 골조를 유지하면서 내부 공간을 넓히고 최신 시설을 도입하는 방식이 사업성 면에서 더 유리할 수 있기 때문입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
주상복합아파트의 경우 상업시설이 포함되어져 있고, 또한 일반 아파트에 비해 대지지분도 작고 또한 기존 건축물 자체가 용적률이 이미 매우 높게 형성이 되어져 있기 때문에 사업성이 낮을 가능성이 크므로 사실상 재건축이 제한 될 가능성이 매우 크다고 볼 수 있습니다. 재건축의 경우 아파트 주인들이 동의를 해서 사업성이 클 경우 기존 보다 용적률등의 혜택을 보고 사업을 해서 분양을 하는 사업이기에 주상복합의 경우는 재건축 사업을 하기에는 사업성이 좋지 않으므로 진행을 할 가능성은 매우 낮다고 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
주상복합은 재건축이 어렵습니다.
하지만 주상복합은 아파트와 달리 구조 변경이 쉽고 리모델링하면 새건물처럼 되기 때문에 지금은 찬밥 신세지만 나중에는 좋은 매물이라 생각할 시기가 올 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주상복합아파트도 언젠가는 재건축을 해야할 시기가 다가올 것인데, 더 높게 만들지 않는 이상 사업성이 잘 나오지 않으므로 재건축 추진이 쉽지 않을 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주상복합아파트의 경우도 재건축은 가능하겠으나, 사업성이 낮아 실제 재건축으로 이어질 가능성은 낮습니다.
이유는 주상복합아파트는 이미 초고층인 경우가 많아 용적률상 한도까지 차 있는 상태로 추가적인 일반물량확보가 쉽지 않고, 현 세대가 많은 만큼 대지지분도 아파트보다 현저하게 적어 분담금 부담도 높아질 가능성이 높습니다. 그리고 입지가 대부분 상업지역등에 대형단지로 구성되지 못한 단점이 있기 때문입니다. 그에 따라 부분적인 리모델링 수준의 소규모수선을 하면서 유지되어 가는게 일반적입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
주상복합 아파트의 재건축은 이론적으로는 가능하나 현실적으로 매우 어렵습니다. 이미 용적률이 끝까지 차 있어 더 높이 지을 수 없고 세대당 대지지분이 너무 적어 주민들이 내야 할 분담금이 일반 아파트보다 훨씬 큽니다. 재건축보다는 뼈대를 남기고 고쳐 쓰는 리모델링이나 수익 포기형 1:1 재건축이 현실적입니다. 결론적으로 시세차익보다는 입지 좋은 실거주 목적으로 접근해야 하며 노후화 시 사업성이 낮아 일반 아파트만큼 가격이 뛰기도 어렵습니다.