전세 보증금 미반환에 따른 추가 거주 및 최우선 변제 요건

Question

안녕하세요.

전세 보증금 미반환에 따른 계약만료이후 추가 거주와 최우선변제에 대해 질문드립니다.

전세 계약 만기를 앞두고 임대인이 다음 세입자가 구해지지않으면 보증금 반환이 어려울 수 있다고합니다.

임대인 말로는 6개월 정도 시간을 주면 다음 세입자와 상관없이 보증금을 반환해 줄 수 있다고 합니다.

제 계획은 보증금 1억 1천만원 중 만기일에 일부인 6천만원을 상환받으면 5개월 정도 거주하면서 기다리려고 합니다. 그리고 추가적인 거주기간동안 관리비 및 월세(15만원) 면제와 보증금 대출금에 대한 이자 지원을 요구하려고 합니다.

일단 해당내용은 임대인과 어느정도는 협의가 된 상태입니다. 궁금한점은 이런 내용을 문자로만 남겨두었는데, 다른 계약서나 합의서들을 작성해야할지 궁금합니다.

또한, 혹시라도 건물이 경매에 넘어갔을 시, 보증금의 일부를 반환받았더라도, 최우선변제를 받을 수 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

6천만원을 받고 그런내용들을 합의서로 작성을 하시기 바랍니다

만약 경매에 들어가게 되면 서울은 보증금이 1억6천5백이하면 최우선변제금이 5천5백까지는 순위에 상관없이 받을수 있습니다

일부보증금을 받고 방이 나갈때까지 살다가 방이 나가면 다음집을 얻어서 나가는 조건으로 해결을 해보시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

문의 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.

1. 합의 내용의 문서화

   임대인과 구두로 협의한 내용이 있지만, 구체적인 계약서나 합의서를 서면 작성하시는게 매우 중요합니다. 문화사된 내용이 있어야 향 후 분쟁이 발생할 경우 법적 효력을 인정받을 수 있습니다.

   • 추가 합의서/제안서 - 보증금 반환 일정과 조건, 월세 면제, 이자 지원 등에 대한 내용을 명확히 기록하여 서명을 받을 필요가 있습니다.

1. 경매에서의 최우선변제권

   건물이 경매로 넘어갔을 경우, 보증금을 반환받기 위해서는 최우선변제권이 중요한 문제 입니다. 전세 보증금은 경매에서 우선적으로 변제받을 수 있는 금액이지만 그 조건은 다소 복잡할 수 있습니다.

   • 전세보증금 반환을 위한 최우선변제권은 전세 계약 체결 후 5년 이내에 해당 합니다. 즉, 전세계약을 체결한 후 5년 이내에 경매가 발생하면 보증금을 최우선변제로 받을 수 있습니다. 경매로 인한 압류 전 보증금 일부 반환이 이루어졌다면, 해당 금액은 최우선변제의 범위에 영향을 미칠 수 있습니다.

>> 5년 이내의 전세 계약에 해당하고, 보증금 1억원 이하라면 최우선변제권에 따라 경매 시 우선적으로 반환 받을 수 있습니다. 만약 경매가 발생한 후 반환받은 보증금이 1억원을 초과하는 경우 초과분에 대한 변제는 일반 채권자 순으로 처리 되므로, 그 부분은 보장되지 않을 수 있습니다.

Answer 3

전세 계약 만기를 앞두고 임대인이 다음 세입자가 구해지지않으면 보증금 반환이 어려울 수 있다고합니다.

임대인 말로는 6개월 정도 시간을 주면 다음 세입자와 상관없이 보증금을 반환해 줄 수 있다고 합니다.

제 계획은 보증금 1억 1천만원 중 만기일에 일부인 6천만원을 상환받으면 5개월 정도 거주하면서 기다리려고 합니다. 그리고 추가적인 거주기간동안 관리비 및 월세(15만원) 면제와 보증금 대출금에 대한 이자 지원을 요구하려고 합니다.

일단 해당내용은 임대인과 어느정도는 협의가 된 상태입니다. 궁금한점은 이런 내용을 문자로만 남겨두었는데, 다른 계약서나 합의서들을 작성해야할지 궁금합니다.

또한, 혹시라도 건물이 경매에 넘어갔을 시, 보증금의 일부를 반환받았더라도, 최우선변제를 받을 수 있는지 궁금합니다.

==> 질문자님께서 임차조건이 최우선 변제금액에 해당되는 경우 이 중 일부를 먼저 되돌려 받아도 기존 대항력을 유ㅣ자하는 경우 최우선 변제를 받을 수가 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

문자로 협의한 내용은 법적 구속력이 약할 수 있습니다. 합의한 내용을 포함한 서면 합의서를 작성하는 것이 안전합니다.

또한 계약당시 소액보증금으로 최우선변제금액에 해당이 될 경우 확정일자 및 전입신고가 되어져 있기 때문에 보장을 받을 수 있지만 임대인에게 받은 부분은 제하고 받을 수 있습니다.

아닌 경우 선순위가 없다면 단기 재계약서를 작성을 해서 남은 보증금 걸고 월세나 전세 형식으로 계약기간을 넣고 특약사항으로 처리를 해도 좋을 듯 합니다. 그리고 재계약서 확정일자를 반드시 받으시면 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

보증금 1억 1천만 원 중 만기일에 일부인 6천만 원을 상환받으면서 추가적인 거주 기간동안 관리비 및 월세 면제와 대출금에 대한 이자 지원을 요구했을 시 임대인과 구두협의 보다 추가적인 계약서 작성을 하시길 바랍니다. 추후 분쟁 시 추가 계약서를 작성하시면 분쟁 해결에 도움이 되며 구두협약으로 끝난다면 임대인이 말을 바꿀 수가 있기 때문에 불리한 요소로 작용합니다.

또한 최우선 변제 금액 내의 보증금을 반환 받았다면 남은 금액에 대한 최우선변제는 가능하지만 최우선변제금액 이상의 보증금을 반환받았으면 최우선변제권 사용이 제한될 수 있습니다.

감사합니다.