제3채무자가 추심명령대로 안하고 본인의 보증금1억원을 월세로 상계부터 한다는게 가능한가요?

Question

전 부산에서 오피스텔 전세보증금 5천만 원을 돌려받지 못해 임차권등기명령을 하고 지급명령까지 확정됐으나 보증금을 돌려주지않아 그 후 임대인 소유 이 빌딩의 1층 상가에 임차인으로 영업중인 상가 임차인에게 제3채무자에 대한 채권압류 및 추심명령(상가 임차인의 월세에대한)을 보내 상가임차인이 직접 송달받았습니다.

그리고 상가 임차인과 통화를 했는데 임차인이 본인은 여기서 장사한지 몇달안된 상황에서 본인도 황당하다면서 임대인에게 보증금 1억이 있는데 여기서 장사하는 동안 월세 700만원을 계속 안내고 보증금에서 상계하는 방법으로 1년정도 장사할거라고 합니다.(저와 임대인에게 관련 내용증명을 보낼거라고 함)

그리고 그뒤에 저한테 월세를 700씩 줄거라고 합니다.

제가 궁금한것은 제3채무자가 이렇게 나온다면 저한테는 다른 방법은없는것인지,

만약 이 제3채무자에게 추심소송을 걸면 제3채무에 대한 제 채권이 우선돼서 월세를 받을수 있는 확률이 높을지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

우선 결론부터 말씀 드리면 추가 사실관계를 확인해보아야 하나, 위 내용만으로는 질문자가 법적으로 어느정도는 유리한 지위에 있다고 말씀 드릴 수 있습니다.

즉, 우선 상가 임차인에게 채권압류 및 추심명령이 적법하게 송달된 시점부터는 상가 임차인(제3채무자)은
그 임대인에게 더 이상 월세를 지급하면 안 되고, 압류·추심명령 범위 안에서는 질문자인 채권자에께 지급해야 할 의무가 생깁니다. 이러한 법원의 압류 및 추심명령 결정문이 송달된 이후에도 임차인이 임대인에게 월세를 내거나,
보증금에서 깎는 방식으로 사실상 월세를 소멸시키면, 법적으로는 압류된 채권을 침해하는 것으로 채권자인 질문자에게 손해배상을 하여야 합니다. 즉 이중으로 월세를 지급 해야 합니다.

즉, 상가 임차인은 보증금 1억 있으니까 월세는 임대인하고 상계할 거고, 현금으로 질문자에게 월세지급 하지 않겠따는 주장은 적절한 주장은 아닌 것으로 보입니다.

질문자님 설명대로라면 임차인이 임대차 계약이 몇 달 안 됐다, 본인도 황당하다, 앞으로 1년 동안 안 내고 보증금에서 깎겠다고 한 점을 보면, 압류 이전부터 보증금에서 월세를 자동상계하는 구조였던 것 같지는 않아 위 채권압류 및 추심명령 이전의 항변 사유를 들어 월세의 상계를 주장 하기도 어려운 상황으로 보여지는 상황입니다. 정확하게는 해당 임대차 계약서를 확인해보아야 합니다.

그럼에도 제3채무자가 끝까지 월세 상계를 고집한다면 질문자로서는 추심금 청구 소송을 제기하는 방법을 고려해 볼 수 있겠습니다.

대응에 도움이 되었으면 합니다.