경매 낙찰 후 살던사람이 안나가고 버티면?
안녕하세요만약에 경매를 낙찰 받구요 이사를 가려 하는데 거기 살던사람이 안나가고 버티먼 어떻게해야 하나여??
강제로 내쫓을 수 있나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
부동산인도명령은 이렇게 경매가 이루어지 고 나서 진행이 가능한 절차입니다.
우선 법원 경매를 통해서 어떠한 물건을 낙찰받고 나서 대금 납부 후 소유권에 대한 취득을 했지만, 채무자나 점유자 등이 해당하는 건물에 대해서 인도를 거부하게 된다면 법원에서 받는 집행 권한을 뜻합니다.
대금을 지급하고 나서 6개월이 지나고 난 이후에 상대방에게 제기하는 소송으로 부동산인도명령은 명도소송과는 다르게 낙찰자가 별도로 소송이 이행되지 않아도 강제집 행권원을 확보해 나갈 수 있는 장점이 있습니다.
그래서 더욱 쾌속하게 진행할 수 있다고 하였는데요. 이를 위해서는 빠른 절차를 진행해 볼 필요가 있다고 하였습니다.
우선 낙찰자가 대금 완납을 하고 나서 6개월 안에 자금 완납 증명서를 첨부해서 신청해 나갈 수 있습니다.
우선 신청 접수를 하고나서 일반적으로 일 주일 안에 내려지며 상대방에게 결정문이 송달된다고 하였습니다.
결정문이 전달되었는데 그것을 제대로 따르 지 않으면 낙찰자는 결정문이 상대에게 송 달되었다는 송달증명원과 같은 것을 지참하여 관할 법원에 집행관으로 집행관 사무실로 가서 강제집행 신청을 해야합니다.
부동산 인도명령을 신청하고 나서 결과를 기다리는 동안에는 다른 임차인이 입주하게 된다면 큰 문제가 생기고 해당하는 물건을 점유해 버렸을 때 그것이 무효화될 수 있으므로 재신청을 해야합니다.
비용을 따져보기도 해야되고 6개월이란 긴 시간이 소요되기 때문에 낙찰자가 임차인에게 이사비 지원해주고 퇴거하는 것으로 협의를 합니다. 임차인이 부르는 이사비에서 조율해서 적절한 금액으로 협의하면 됩니다. 인도명령으로 인한 비용보다 저렴할 경우 이사비 협의만 잘 되면 빠른 시간 내에 임차인은 퇴거를 할 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
점유자가 대항력에 유무에 따라 차이가 있습니다. 만약 해당 점유자가 대항력있는 임차인이라면 사실상 강제로 내보낼수는 없습니다. 만약 대항력없는 임차인, 채무자일 경우 경락대금 지급시에 명도신청을 동시에 진행하고 이후 점유를 넘기지 않으면 강제집행을 통해 주택을 인도 받을수 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
명도소송을 진행하여 적법한 절차에 따라 강제퇴거시켜야 합니다. 무작정 내보낼수는 없어요.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.
만약에 라는 단어를 쓰셨는데, 아직 경매에 입찰하지 않은 상황에서 세입자나 전 소유주가 있어 버티고 나가지 않는 상황에서 강제로 내쫓는 경우를 궁금해 해시는 것으로 생각됩니다.
케이스가 다양하기에 요약하자면 말소기준권리 이전에 대항력 있는 임차인, 말소권리기준 이후에 대항력 없는 임차인, 그리고 전 소유주 정도로 정리해 볼 수 있겠습니다.
우선 대항력 없는 임차인은 낙찰자에게 보증금 배당을 받던 못받던 해당 부동산을 비워줘야 하는 의무가 있습니다. 그런데 만약 이 임차인이 계속 버틴다면 권한없이 점유하고 있는 형태이므로 법원의 인도 명령을 통해 강제적으로 내쫓을 수 있습니다.
다음으로 대항력 있는 임차인은 배당 요구를 하지 않은 이상, 해당 집에 임대차 기간에 해당하는 기간까지 살고 싶다는 의미입니다. 상황에 따라 임차인이 협의 가능성이 있는 경우 일정 비용으로 퇴거를 진행해 볼 수 있지만 그렇지 않은 경우 강제적인 퇴거를 시킬 수는 없습니다.
마지막으로 전 소유주가 계속 점유를 하는 경우에 있어서는 전 주인이 대항력을 갖춘 임차인처럼 점유할 권원이 있는 지를 체크하셔야 합니다. 계속 점유할 권원이 없는 경우라면 인도명령을 할 수 있고 낙찰자는 매각대금을 지불한 후 6개월 안에 진행 해야 합니다. 여기서 매각대금 지불 후 6개월 이내 인도명령을 진행하지 않았다면 명도소송을 진행해야 할 수 있기에 기간에 유의하셔야 합니다.
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안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
경매를 낙찰받아 기존임차인을 내보내는 과정을 명도과정이라고 합니다. 명도는 경매에 있어서 필수 불가결한 것일 수 있습니다.
부동산에선 집이나 토지 등을 매수한 사람이 관련 대금을 모두 계약서 따라 이행하였고, 기존 점유자가 인도를 해주지 않는 경우에 발생합니다. 이 경우 임차인은 불법으로 점유하고 있는 걸로 간주합니다. 임대차 계약 기간이 이미 지났음에도 불구하고 계속해서 토지나 건물을 점유하고 있는 임차인을 범원의 도움으로 강제로 점유를 이전받는 절차를 뜻합니다. 임대차계약이 종료되었을 때에 부동산 소유주가 법의 테두리 안에서 불법으로 점유하고있는 자를 내보내기 위한 하나의 수단으로 명도소송을 이용합니다.
경매 절차에 따라서 낙찰받았음에도 불구하고, 부동산 거주하는 사람이 6개월이 넘도록 이사가려고 하지 않을 때
만약 이런 복잡한 절차를 거쳐 승소했더라도 지금 점유하고 있는자와 소송 상대방이 불일치한다면 집행 과정에 문제가 생길 수 있습니다. 소송을 본격적으로 제기하기 전에는 부동산점유이전금지 가처분신청을 하셔야합니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
먼저 내용증명을 작성하여 퇴거하지 않고 버티고 있는 점유자에게 부동산을 인도하도록 요구해야 하며, 이렇게 하는 이유는 소송 시 증거로 제출하기 위해서일 뿐만 아니라 점유자가 자진해서 퇴거할 수 있게 유도하는 수단이 되기 때문입니다. 내용증명을 발송하여 상대방에게 도달한 후에도 자발적으로 점유를 해제하지 않으면 본격적인 경매명도소송을 준비해야 하겠습니다.
우선 부동산 점유이전금지 가처분을 통해 보전처분을 해야 하는데 소송 도중 일방적으로 점유자가 변경되거나 전대계약을 체결하는 경우 소송의 피고가 바뀌게 되어 기존 소송의 실효성을 잃기 때문에 반드시 필요하여 이러한 보전처분은 2주에서 3주 정도 소요되므로 소장을 준비하는 한편 부동산 점유이전금지 가처분 신청을 선행해 두어야 합니다.
낙찰자는 기존 점유자를 상대로 인도명령과 경매명도소송을 신청할 수 있음에 따라 실효가 성립되면 머물고 있는 측을 향하여 강제집행을 실행할 수 있게 된다고 하였습니다.
