계약 만기 전 HF 버팀목전세자금 대출 목적물 변경

Question

안녕하세요. 질문에 앞서 현재 상황은 이렇습니다.

현상황

1-1. HF 버팀목전세자금 대출 상품 이용중

1-2. 계약일자는 2023.12.27 ~ 2025.12.27

1-3. 계약연장이 아닌 다른 집으로 이사 예정, 목적물 변경 절차 밟을 예정

1-4. 현재 마음에 드는 집이 있으나, 해당 집은 12월 초 입주자를 희망함

1-5. 원하는 집의 전세금 잔액 치루는 날짜와 계약 만기 날짜 갭 발생

이러한 상황에서 질문이 세 가지 있습니다.

1. 일반적으로 버팀목 목적물 변경 절차 시에 기존 계약 만료 일자에 전세금 잔액을 치루는 것이 일반적인가요?

2. 12월 초~중 현재 사는 집 내놔달라 하였으나, 이사 하는 날까지 집이 나가지 않았을 경우 전세금을 못 돌려받는지요?

3. 2번의 경우 그럼 가계약, 계약 완료, 은행에서 목적물 변경 허가 확인까지 다 되었으나, 현재 집주인이 전세금을 돌려주지 못해 이사 불가할 경우 계약 파기에 따라 위약금을 물어야하는지요?

전세 대출 후 이사를 처음 하여 모르는 것이 많습니다. 당연한 질문일지라도 자세하게 알 수 있는 방법이 없어 검색하다 해당 사이트에 검색 글 남깁니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

목적물 변경 절차는 기존 전세계약 만료 또는 해지 후 새로운 임대차 계약을 체결한 뒤 전입신고와 확정일자 확보, 신규 임대차 계약서, 등기부등본을 은행에 제출하여 심사 및 승인을 받은 후 완료됩니다.

기존 집이 이사하려는 날까지 매매되지 않거나 세입자에게 전세금 반환이 지연되면 대출 목적을 변경 승인도 지연되고 이사도 힘들 수 있습니다. 이러한 경우 임대인과 원만하게 협의 진행 하시고 은행 상담을 받아보시길 바라겠습니다.

감사합니다.

Answer 2

1. 일반적으로 버팀목 목적물 변경 절차 시에 기존 계약 만료 일자에 전세금 잔액을 치루는 것이 일반적인가요?

==> 목적물 변경은 기존 대출계약의 대상 주택을 새로운 주택으로 바꾸는 절차입니다. 일반적으로 기존 계약 만료일ㄹ에 맞춰 잔금을 치르는 것이 이상적이고, 현실적으로는 새 집 입주일과 기존 계약 종료일 사이에 갭이 생길 수 있는 만큼 일정 조율이 매우 중요합니다.

2. 12월 초~중 현재 사는 집 내놔달라 하였으나, 이사 하는 날까지 집이 나가지 않았을 경우 전세금을 못 돌려받는지요?

==> 네 그렇습니다.

3. 2번의 경우 그럼 가계약, 계약 완료, 은행에서 목적물 변경 허가 확인까지 다 되었으나, 현재 집주인이 전세금을 돌려주지 못해 이사 불가할 경우 계약 파기에 따라 위약금을 물어야하는지요?

==> 네 부담해야 하고 질문자님께서 발생한 손해에 대해서는 현재 집주인에게 배상청구 가능합니다

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,목적물 변경 시 잔금 시점은?

기존 계약 만기와 무관하게 새 계약일 기준으로 진행됩니다

,집이 안 나가면 전세금 못 받나?

가능성 높습니다

다음 세입자가 있어야 보통 반환이 가능합니다

,전세금 못 받아 새 계약 파기하면?

원칙적으로 위약금이 발생합니다

다만, 계약서에 특약으로 기존 집 전세금 반환 시 계약 유효 등의 조건이 있다면, 위약금 없이 계약 해제도 가능합니다

그래서 이사는 대부분 집이 나간다음에 다음집을 찾고 그날자에 맞춰 대출을 실행합니다

이런 불상사를 막기 위함입니다

Answer 4

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

1. 버팀목 목적물 변경 절차 시, 기존 계약 만료 일자에 전세금 잔액을 치루는 것이 일반적인가요?==>

   버팀목 대출의 목적물 변경은 새집 잔금 일에 맞춰 기존 대출 상환 및 새 대출 실행이 일반적입니다. 하지만 새집 입주 희망 일이 기존 계약 만기보다 빠를 경우, 새집 잔금 일에 기존 보증금을 받아야 하므로, 이 날짜에 맞춰 임대인과 보증금 반환 협의가 매우 중요합니다.

2. 이사 하는 날까지 집이 나가지 않았을 경우 전세금을 못 돌려받는지요?==>

   네, 이사 날까지 새 세입 자가 구해지지 않으면 보증금 반환이 지연될 수 있습니다. 만약 보증금을 제때 돌려받지 못할 상황이라면, 임차 권 등기 명령 제도를 활용하여 대항 력과 우선 변제 권을 유지하면서 이사할 수 있습니다.

3. 집주인이 전세금을 돌려주지 못해 이사 불가 할 경우 계약 파기에 따라 위약금을 물어야 하는지요? ==>

   매우 안타깝지만 그럴 가능성이 있습니다. 새 집 계약은 기존 집주인 사정과 별개이므로, 새집으로 이사가 불가능해지면 새 임대인과의 계약 위반으로 위약금(통상 계약금 상당)을 물 수 있습니다. 이를 방지하려면 현 임대인에게 새집 잔금 일에 맞춰 보증금 반환을 요청하고 기록을 남기세요. 가장 안전한 방법은 새 계약 시 "현 보증금 미 반환 시 계약 해지 및 계약금 반환"특약 추가를 시도하거나, 현 보증금 반환이 확실해진 후에 새집 계약을 진행하는 것입니다.

상황이 복잡하게 느껴지시겠지만, 침착하게 해결해나가시면 분명 좋은 결과가 있을 겁니다. 은행과 HF에 다시 문의하여 정확한 절차를 확인하시고, 기존 임대인과도 꾸준히 소통하는 것이 중요합니다. 잘 해결 되시길 응원합니다.