상임법 원상복구에 기준이 어떻게 되나요?
원상복구란 최초 임대할때의 모양대로 만들어놓고 나가는것이 일반적인 기준으로 알고 있습니다.
하지만 저는 특별한 상태에서 들어온 입장이라 질문을 드립니다.
헬스장 운영중인 임차인 인 제가 최초 입주시 다른 사업장이 있었고, 전 임차인의 의상실이 세팅 되어있는 상태였습니다.
저는 해당 업종과는 상관이 없는 헬스장 시설이라(중간에 벽체 등을 전 임차인이 필요에 의해 설치함) 임대인에게 전 임차인의 시설(벽체 및 천장) 철거를 요구하며 공실 상태를 요구했습니다. 당시에는 사용 못하는 에어컨, 전 임차인이 설치한 중간 벽체 등이 잔존물로 남아있는 상태였습니다.
임대인은 임차인인 저에게 그냥 철거 비용을 제가 내고 인테리어까지 이어서 한후,
대신 계약 만료 후 퇴실시 저 역시 전 임차인과 같이 그냥 그대로 퇴실하여 나가고, 대신 샤워 시설만(샤워시설 조적 및 배관) 철거해달라고 했습니다.
현재 헬스장이라 천장을 철거해야해서 제가 완전히 철거 후 필요한 시설들을 만들고(샤워장 시설등) 사용중입니다.
문제는 위의 내용은 구두로만 되어있고, 건물은 재단소속이라 건물관련 책임자가 벌써 2번이나 변경되었습니다.
현재 계약서에는
'임차인은 퇴실시 해당 업종 영업에 필요로 설치 된 시설들(샤워시설 등)을 모두 철거한다. ' 라고만 특별조항이 표시 되어있습니다.
이번 재계약에서 어떠한 추가 조항을 넣어야지 제가 퇴실 시 위의 구두로 합의한 내용이 지켜질까요?
혹은 위의 내용 만으로도 제가 만든 시설(샤워시설, 벽체 고정식 운동기구, 헬스닥 고무 바닥 등)만 철거 후 나갈수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
상가 원상복구의 기본적인 원칙은 임대차계약 체결 당시의 상태로 복구하는 것입니다. 이는 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다는 민법 제654조, 제615조에 근거합니다.
그러나 원상복구의 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 합니다.
전 임차인이 설치한 시설에 대한 원상복구 의무는 일반적으로 없지만, 임차인이 종전 임차인에게 권리금을 지급하고 기존의 영업을 양도 받았다면 종전 임차인이 설치한 시설물도 원상복구해야 한다는 판례가 있습니다.
따라서, 재계약 시에는 구두로 합의한 내용을 명확하게 계약서에 포함시키는 것이 좋습니다. 이는 임차인과 임대인 간의 오해를 방지하고, 향후 분쟁이 발생했을 때 법적인 문제를 해결하는 데 도움이 될 것입니다.
예를 들어, "임차인은 퇴실시 해당 업종 영업에 필요로 설치 된 시설들(샤워시설 등)을 모두 철거한다. 그러나, 임차인이 설치한 벽체 고정식 운동기구, 헬스닥 고무 바닥 등은 제외한다."와 같은 조항을 추가할 수 있습니다.