이사 트러블 및 보증금 반환 관련 질문있습니다.

Question

묵시적 계약 종료 상태에서 계약일이 6월 16일입니다. 하지만 집을 빨리 내놔서 5월 8일날 새 세입자가 들어오기로 하였고 집주인이 보증금 3천 중 2천을 5월 6일날 지불할테니 도배 때문에 이틀 먼저 이사가주면 안되겠냐고 하더군요. 그래서 일부 짐을 냅두고 5월 8일 새 세입자가 들어오면 나머지 잔금을 받고 짐을 먼저 빼주기로 했습니다. 저도 5월 6일날 새 집에 입주하기로 하고 계약금 50만원을 걸어둔 상태구요. 근데 오늘(5월 4일) 방금 공인중개사한테 전화가 왔는데 새 세입자가 갑자기 이사를 못온다고 계약금을 돌려달라고 했다는겁니다. 기존 집주인은 현재 2천 이상은 도저히 여력이 없어서 못준다는 상태고 공인 중개사는 저에게 일정대로 2천만 먼저 받고 나가시고 나머지 1천은 새 세입자 구해졌을 때 받으시는게 어떻냐. 새 집에 대한 전입 신고 늦게 해도 된다. 전입 신고만 유지하면 대항력 유지된다고 말합디다. 근데 제가 알기론 대항력은 전입 신고뿐 아니라 점유도 해야 하는걸로 알고 있습니다. 이럴 경우 전 반강제로 새집과 기존 집에 월세를 지불해야되는 걸로 알고 있습니다. 계약금 50 날리고 저도 이사를 취소할지 아니면 이사 가고 두 집에다 월세를 지불해야 할지 고민입니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

대항력의 경우 점유와 전입신고유지가 맞긴 한데 실제적으로 전입신고를 유지하면 대항력은 유지된다고 보는게 맞습니다. 그리고 월세에 대한 부분은 일단 현주택에서 임대인과 이미 합의한 상황에서 임대인사정에 따라 질문자님이 일부배려를 하는것으로 볼수 있기에 현 주택에 거주룰 하지 않는 기간의 월세를 부담하는건 억울하실수 있어 보입니다. 위 조건에 동의를 조건으로 퇴거이후의월세와 관리비 부담은 없는 것으로 협의를 해보시는게 필요할듯 보입니다. 참고로 남은 계약기간이 있으므로 그럴수 없다 등등을 말한다면 이미 이사와 퇴거에 대한 합의가 마무리된 상태에서 임대인이 이를 이행하지 못하는 상황이라는 점을 강조하시는게 필요할듯 보입니다.

그리고 새로운 주택 계약을 해지하고 만기일까지 거주를 하시는건 권리상 깔끔할수 있으나, 계약해지에 띠른 계약금손실을 오로지 부담하셔야 하기에 이또한 좋은선택지로는 보이지 않습니다, 일단 위 처럼 하신뒤에 본계약이 종료되는 6월 16일까지 남은 보증금 반환이 되지 않으면 임차권등기를 신청하고 등기가 된 이후에는 대항력이 유지되기에 그때 전입신고를 빼면 되지 않을까 생각됩니다. 참고로 임차권 등기에 따른 비용은 다음임차인이 구해지고 말소를 요청하는 과정에서 임대인에게 등기비용에 대하 지급을 요청하시는것도 방법이 될수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

2만원을 먼저 받고 집을 비워주고 나머지 금액에 대해서는 추후에 받는 것은 추천 드리지 않습니다. 대항력이라고 하는 것은 전입신고와 점유가 모두 수반되어야 유지가 되는데 중개사의 말처럼 전입신고만 유지해도 된다라는 것은 틀린 말 입니다. 집을 빼고 나간다고 한다면 대항력을 상실할 가능성이 매우 큽니다. 만약 이사를 해야하는 상황이라고 한다면 임차권등기명령을 통해서 대항력을 유지하는 방법이 있습니다. 임차권등기명령을 하게 되면 이사를 가더라도 대항력은 유지를 할 수 있으니 참고 하시기 바랍니다.

Answer 3

묵시적 계약 종료 상태에서 계약일이 6월 16일입니다. 하지만 집을 빨리 내놔서 5월 8일날 새 세입자가 들어오기로 하였고 집주인이 보증금 3천 중 2천을 5월 6일날 지불할테니 도배 때문에 이틀 먼저 이사가주면 안되겠냐고 하더군요. 그래서 일부 짐을 냅두고 5월 8일 새 세입자가 들어오면 나머지 잔금을 받고 짐을 먼저 빼주기로 했습니다. 저도 5월 6일날 새 집에 입주하기로 하고 계약금 50만원을 걸어둔 상태구요. 근데 오늘(5월 4일) 방금 공인중개사한테 전화가 왔는데 새 세입자가 갑자기 이사를 못온다고 계약금을 돌려달라고 했다는겁니다. 기존 집주인은 현재 2천 이상은 도저히 여력이 없어서 못준다는 상태고 공인 중개사는 저에게 일정대로 2천만 먼저 받고 나가시고 나머지 1천은 새 세입자 구해졌을 때 받으시는게 어떻냐. 새 집에 대한 전입 신고 늦게 해도 된다. 전입 신고만 유지하면 대항력 유지된다고 말합디다. 근데 제가 알기론 대항력은 전입 신고뿐 아니라 점유도 해야 하는걸로 알고 있습니다. 이럴 경우 전 반강제로 새집과 기존 집에 월세를 지불해야되는 걸로 알고 있습니다. 계약금 50 날리고 저도 이사를 취소할지 아니면 이사 가고 두 집에다 월세를 지불해야 할지 고민입니다.

==> 현재 상황에서는 다음번 이사를 취소한 후 보증금을 전액 완불받은 후 이사를 하심이 적절해 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

계약금 50만원 vs 보증금 1천만원 비교가 안 됩니다

50만원 포기하고 1천 지키는 게 맞는 판단입니다

집주인에게 전액 반환 전까지 이사 불가하다고 통보하시고 중개사 말은 참고만 하시고

새 집 계약은 상황 보고 포기 고려하시면 됩니다

Answer 5

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

공인중개사의 말만 믿고 짐을 다 빼고 이사를 가시면 보증금 1천만 원에 대한 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. 주택임대차보호법상 대항력을 유지하기 위해서는 전입신고뿐만 아니라 실제 거주하고 점유하는 행위가 동시에 유지되어야 하기 때문입니다. 만약 2천만 원만 받고 이사를 가버린다면 그 즉시 대항력이 사라져 나중에 기존 집에 문제가 생겼을 때 남은 1천만 원은 법적으로 보호받기 매우 어렵습니다.

이 상황에서 가장 안전한 방법은 새 집 계약을 취소하고 기존 집에 계속 거주하는 것입니다. 묵시적 계약 종료 상태에서는 계약 만기일인 6월 16일까지 기존 집에서 원래 내던 월세를 내며 거주하면 됩니다. 만기일 이후에도 보증금을 돌려받지 못한다면 그때부터는 보증금 전액을 돌려받을 때까지 계속 거주하며 대항력을 유지할 수 있습니다. 비록 새 집 계약금 50만 원을 손해 보게 되지만, 1천만 원이라는 큰돈을 완벽하게 지킬 수 있는 가장 확실한 방법입니다.

그러니 오늘 당장 기존 집주인과 중개사에게 연락해 강경하게 의사를 전달하시는 것이 좋습니다. 보증금 전액을 돌려받기 전까지는 이사를 갈 수 없으며, 집주인이 새 세입자에게 받은 해약금을 활용해서라도 약속한 날짜까지 전액을 반환해 달라고 요구하세요. 만약 조금이라도 부족하면 짐을 뺄 수 없으며 만기 이후에는 임차권등기명령을 신청하겠다고 압박하는 것이 유리합니다. 50만 원을 아끼려다가 1천만 원이라는 더 큰 리스크를 짊어질 필요는 없습니다. 짐을 다 빼는 모험은 절대 하지 마시고, 집주인이 끝까지 돈을 주지 않는다면 계약금 50만 원을 포기하더라도 기존 집의 점유를 확실히 유지하여 본인의 소중한 보증금을 지키시길 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

목적물 인도와 보증금 반환은 동시이행관계입니다. 따라서 반만 받고 퇴거 하는 것은 어렵다고 말씀드리길 바랍니다.

보증금 전액 반환 하시라고 강경하게 나가시길 바랍니다.

감사합니다.