안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.
1. 선생님께서 문의하신 내용에 대한 저의 의견은 '전세를 끼고 하는 매매계약' 입니다.
1) 전세권 설정돼 있는 부동산을 매매하는 것이죠. 보통 매도인과 새로운 매수인 간의 매매계약이 흔한 케이스이고, 전세권자가 매수인이 되는 경우는 전자보단 흔치 않다고 봅니다.
2) 하지만 거래 방향은 대부분 동일합니다. 하물며 전세권자는 이미 전세금을 지급을 한 상태이기 때문에, 전자보다 더 수월하게 거래를 할 수 있다고 판단됩니다.
3) 전세권자가 매수인이 되어 매도인과 현재 점유중인 부동산을 매매할 때의 경우를 예시로 정리해 보겠습니다.
- 현재 매매가액에서 전세가액을 차감한 가액을 기준으로 매매계약을 진행함
- 일시금 지급 외 계약금, 중도금, 잔금 순으로 지급 약정을 할 경우에는 현재 매매가액의 10%를 계약금으로 하고, 중도금은 전세금으로 갈음, 잔금청산일에 잔금 지급 후 소유권이전등기를 마침.
4) 이러한 과정을 거쳐서 소유권이전등기를 하게 되면, 원칙적으로 그 이전의 전세권설정등기는 혼동으로 소멸합니다. 단, 새로운 소유권자의 그 이전 권리를 보호해야할 상황이거나, 기타 후순위 채권자의 권리를 침해하는 경우가 있을 때에는 소멸하지 않습니다.
2. 전세금 지급 사실을 증빙할 수 있는 자료가 있을 경우, 매매계약 시 첨부 가능하다고 판단됩니다.
- 전세계약서, 등기사항증명서, 등기필증, 전세금 지급내역서 등 택1
- 임대료 지급방식일 경우 임대차계약서, 확정일자증서 등 택1
3. 이상으로 답변을 마치겠습니다. 저의 의견이 선생님께 작게나마 보탬이 되기를 바랍니다.
마지막으로 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.
감사합니다.
