상속세 신고시 아파트 시가 계산법은?
아파트 상속받아 시가로 상속세를 신고해야한다고 하는데 최근 6개월간 거래가 꾀 이뤄졌습니다. 34평이지만 세부 84.7m2 84.74m2 84.91m2 등 세가지 종류가 있고 대상 물건은 84.74m2 입니다. 그러면 시가를 계산할때
최근 6개월간 3가지종류 모두 실거래 가격의평균으로 하면 되나요? 가장최근것으로 해야하나요? 아니면 m2까지 동일한 것만 따지면 되나요? 또한 실거래가에 확장여부등은 안나오는데 저희 아파트는 비확장이라 조금 더 싸게 팔아야하는 입잡이데 어떻게 시가를 계산하는게 맞을까요?
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
상속일 전후 6개월 이내 시가가 여려개일 경우, 가장 가까운 날의 매매가격을 시가로 신고하시면 되며, 국세청 홈택스에서 유사매매사례가격 조회가 가능합니다. 해당 가격으로 신고하시면 됩니다.
안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사입니다.
피상속인의 사망 등의 원인으로 피상속인 소유 아파트를 상속받는 경우 상속개시일 전 6개월 이내부터 후 상속세 신고기한 경과 후 9새월내의 시가를 상속재산가액으로 정할 수 있습니다.
이 경우 상속개시일로부터 가장 가까운 날짜의 시가( 매매가례가액, 감정평가액 등)를 우선 적용하며, 동일 평형의 유사매매사례가액을 적용하되 주택공시가격 5% 이내의 동일평형의 유사매매가례가액을 적용하게 됩니다.
답변이 도움이 되기를 바랍니다.
안녕하세요. 김중택 세무사입니다.
당해재산에 대한 감정 매매가액이 없다면 유사매매사례가액으로 결정합니다. 이때
상속일이나 증여일에 가까운 날에 거래된 금액으로 평균액이 아닙니다.
따라서, 유사매매사례가액이 부당하다고 생각되면 감정평가를 해서 신고하는 것이 유리할 수 있습니다.
유사매매사례 적용은 다음 요건을 충족해야 합니다.
□상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조[평가의 원칙 등]
③영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
가.평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다)내에 있을 것
나.평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
다.평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
2.제1호 외의 재산인 경우 : 평가대상 재산과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
감사합니다.
안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.
질문 내용만으로는 유사재산의 구체적인 내용을 확인할 수 없어 답변이 어렵습니다.
공동주택의 유사매매가액 판정의 일반원칙을 설명드립니다.
유사 재산의 매매가액은 해당 재산과 비교 대상 재산의 유사성이가 가장 높은 비교 대상 재산의 매매가액으로 하는 것입니다. 세 금액의 평균을 해당 재산의 시가로 보지 않습니다.
이때 유사성은 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조에 따릅니다. 유사성이 동일하다면 공동주택가격 차이, 평가기준일과의 차이 순서로 유사성 여부를 판단합니다.