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상가 묵시적 계약갱신 이후 임차인의 계약해지 요구에 따른 해지시점 계산
임대 중인 상가가 있는데, 묵시적 계약 연장 상태입니다.
임차인이 문자메시지로 2월 10일에, 3월까지만 영업하고, 해지하겠다고 통보했습니다.
이런 경우, 3개월 이후 효력이 발생한다고 알고 있고, 3개월치 월세와 관리비는 임차인이 부담하는 걸로 알고 있습니다.
3월에 퇴거하는 경우, 2월에 통보했으니, 3월 4월 5월 세달치 월세를 제외하고 보증금을 돌려주면 되나요?
월세 입금일은 매월1일입니다.
3개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
5월 10일에 계약은 해지가 되겠으므로 5월 10일까지 일할 계산한 월세를 지급받으시면 되고 만약 월세를 지급하지 않는다면 해당 월세만큼을 보증금에서 공제하고 남은 금액만 5월 10일에 지급하시면 되겠습니다.
가능하면 임차인과 협의하여 관계를 정리하시는 것이 바람직합니다
채택된 답변안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
알고계신 것처럼 상가건물이 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있으나, 해지의 효력은 임대인이 해지통고를 받은 날로부터 3개월 후에 발생합니다. 따라서 임차인이 2월 10일에 문자메시지로 임대차계약 해지통고를 한 경우 임대차계약의 해지 효력은 5월 10일이 지나야 발생하게 됩니다(마지막 달의 차임은 일할 계산해야 할 것입니다). 이는 임차인이 3월까지 영업하겠다고 통지했다 하더라도 마찬가지입니다. 다만 임차인이 3월까지 영업하겠다고 통지했고, 이에 대해서 임대인이 동의(묵시적 동의로 볼 수 있는 경우도 포함)를 한 경우라면 임대차계약의 합의해지가 되는 것이므로 3월말에 임대차계약이 종료된다고 보아야 할 것입니다.
관련법령
상가건물임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009. 1. 30.]
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
당사자 사이에 계약 중도 해지로 협의가 된 게 아니라면 위와 같이 공제를 주장할 수 있는 것이고 다만 공제하기에 앞서서 임차인에게 미리 그러한 내용에 대해서 전달을 해 주셔야 할 것입니다. 이상입니다