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상가 임대차 계약에서 임차인인 제가 계약을 파기하려고 합니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.보통 계약금일부 계약(계약이지만 계약서 작성은 안한상태)에서는 원칙은 계약의 주요사항이 합의가 됐으면 구두 계약도 계약으로 보고 파기시 계약금을 전부 내야 파기가 가능합니다.여기서 주요사항이랑 보증금 및 월세, 계약일, 잔금일, 목적물의 특정등입니다.하지만 현실에서는 계약금일부로 계약서 작성전 그렇게 많은 돈을 걸어두지는 않기때문에 그 차이는 꽤 되어 보통은 계약금일부만 포기하고 계약을 파기합니다. 임대인 입장에서도 안주는것을 받으려면 소송을 해야 하는데 주요사항들을 협의 완료 했다는 입증도 필요하고 보통은 슬쩍 떠보고 마는 사람이 대부분입니다.내용 참고하시어 대응하시면 되겠습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.27
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잔금 받기전에 집을 비워주면 어떤 문제가 생길수 있나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.계약당시 말이 없었으면 굳이 들어주실 필요는 없습니다.중도금까지 넘어가면 사실상 일방이 계약을 파기 할 수는 없기에 잔금을 못지키면 그에 따른 손해배상까지 요구할 수 있지만 그럼에도 잔금일이 미뤄지거나 한다면 내 자금흐름도 꼬이고 하겠죠.중도금 액수에 따라 배려를 해줄 수 있는 부분이기도 하지만 법적으로 중도금을 했다고 미리 비워달라고 하는 부분에 응하실 이유는 없습니다. 서로간의 협의의 영역입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.27
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재산세는 1년에 1번 내는건가요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.보유세는 보통 재산세와 종합부동산세를 합해서 일컷습니다.이 보유세의 납입은 해당 년도 6월1일 기준의 등기부상 소유자가 납부 의무가 있습니다.주택은 보통 그해의 재산세를 7월과 9월 2회에 걸쳐서 납부하게 됩니다.종부세는 매년 12월에 1회 납부합니다.계약시점에 맞물려도 딱 6월1일 당시 주인이 누구였는지에 따라 납부주체가 정해집니다. 6월1일이 잔금일이면 매수자가 내게 됩니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.27
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법인임대인 월세 계약관련 궁금해요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전입이 불가한 매물은 주택으로 잡히면 세금이 많이 나오는 이슈 때문인데요.전입이 안되면 세입자에게 대항력이 생기지 않아 회사가 부도가 나거나 해당 오피스텔이 경매로 넘어갈때 보호를 받을 수 없습니다.최저 금액 보장은 최우선변제권을 말씀하신것 같은데 그 역시 대항력(전입)이 있는것이 조건입니다.보통 전입 불가한 매물은 해당 주소지로 사업자등록을 하거나 전세권설정을 하여 보증금을 보호함이 일반적입니다.그마저도 어려우면 그 매물은 계약 안하시는게 좋습니다. 사람일은 어떻게 될지 모르는 거니까요.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.27
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집주인이 바꼈다고 이사나가라고 하네요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.질문글에 기초하여 사실과 다를 수 있지만 질문자님이 정상적으로 전입을해서 대항력을 갖추고 있으면 만기까지 거주 하실 수 있습니다. 더불어, 만기후에도 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 갱신청구권도 사용 가능합니다.보통 저렇게 건물을 사들어 재건축을 하려는 경우 기존 임차인들을 내보내는데 드는 비용까지 아마도 계산이 되어 있을겁니다. 나가시는 쪽으로 마음이 들으셨다고 하더라도 협의를 잘 해보시면 처음 제시한 금액보다는 어느정도 올라갈 것입니다.매수자가 아마도 임차인들 합법적으로 내보낼 수 있는지 없는지 더 잘 알것입니다. 위 경우는 계약당시 재건축에 대한 언급이 없었다면 갱신까지 가능한 부분으로 임대인이 조금더 큰 위약금등을 주어야 할 것으로 보입니다.다만 현실적으로 재건축을 하려는 새로운 임대인과 계속 껄끄러운 상태로 남는게 불편하거나 다른 호실 다 퇴거하게 되면 빈 건물에 혼자 사는것 처럼 느껴지는 등 현실은 대부분 보상을 올려 타협하는 쪽으로 진행되는것 같습니다.잘 판단하시어 일을 진행하시길 바랍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.27
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전세 들어간지 3개월만에 집을 판다고 합니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.집을 파는것은 집주인의 일이고 당연히 집을 보여주셔야 할 의무는 없습니다.집주인이 자신의 집을 팔기위해 세입자가 거주중인 집을 보여주는것은 세입자 입장에서 상당한 배려가 필요한 부분으로 생각 있는 집주인이면 세입자에게 먹을거라도 사들고 와서 부탁해야 하는 일입니다.그렇다고 또 인생사 너무 야박하게 굴면 언젠간 돌아온다고 생각하니, 보여주는 시간등을 적당한 선에서 협의하시어 마음 내키시는대로 하시면 될 것 같습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.26
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계약갱신청구권 사용가능한가요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.임대인이 4개월전에 직계가족의 실거주를 알린 상태라면 갱신청구권 사용은 기간 상관없이 불가능합니다.실거주 요건은 계약갱신청구권 사용을 거부할 수 있는 사유 중 하나입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.26
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아파트 구입 후 잔금을 협의하에 6개월뒤에 줘도 되나요??
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.몇개월내에 지급해야 한다는 규정 같은건 없습니다.매도인이 양해 해주고 협의만 해주면 6개월이 아니라 100년 뒤에 주셔도 됩니다.매도인이 양해 안해주고 협의가 안되면 잔금일에 잔금 지급하셔야 합니다.협의가 안된 상태로 미지급 되면 계약 해제 사유로 계약금 몰수 및 그로인한 매도인의 손해 발생시 손해배상도 하셔야 합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.26
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전세를 월세로 전환할때 임대료 산정 방법은?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세를 월세로 전환할때는 법정 전환율을 따라야 하는 사람이 있고, 상관없이 바꿀 수 있는 사람이 있습니다.법정 전환율을 따라야 하는 사람은 주택임대사업자나 계약갱신청구권을 사용한 갱신의 경우에는 법정전환율을 따라야 합니다.법정 전환율을 기준금리+2% 입니다.현재 기준금리는 2.5% 이므로 4.5%의 전환율을 가집니다.예를들어 1억5천 전세를 보증금 5천에 월세로 전환할때 1억에 대한 부분을 월세로 바꿔야 하는데 1억의 4.5%는 450만원이고 이를 12개월로 나누면 37만5천원이 됩니다.법정전환율과 관계 없는 분들은 임의로 전환가능하나 통상 아파트의 경우는 3~4% 선으로 변동되고, 일반 주택은 5%정도 선에서 변동되는것 같습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.26
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단독주택 기준시가는 부동산공시가격 알리미에서 개별단독주택공시가격이라고 보면 될까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.맞습니다. 거기서 보시면 되고 거기서 2022년 가격이 1억 이하이면 취득세 중과는 배제됩니다.알고 계신것처럼 재개발지역등은 혜택이 없으니 주의하시면 되겠습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.26
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