답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집값과 월세는 가격 상승 및 하락 요인이 다를 수 있으므로 항상 같은 방향으로 움직이지는 않습니다. 예를 들어 집값이 상승하여 전세가격이 비싸지면 월세를 찾는 사람이 많아져서 월세 수요증가로 월세가 올라갈 수 있습니다. 주택을 구매한 후 집값이 많이 상승한 경우 매도 가능성도 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 집값이 전체적으로 상승하고 더 올라갈 것으로 기대된다면 주택을 매도하는 것이 수월할 수 있으나 내가 보유한 주택 가격이 유난히 많이 상승했고 매수세가 약한 상태라면 매도가 어려울 수 있습니다. 부동산은 금리, 환율, 수요와 공급 상황, 경제 상황, 정부의 정책 등 여러가지 요인의 영향을 받기에 거래시 종합적인 검토가 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시행사는 사업의 주체로서 개발사업을 기획, 관리, 감독하는 회사를 말합니다. 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행하는데, 시행사는 수수료를 지급하고 분양업무를 분양대행사에 맡기곤 합니다. 반면 시공사는 건설업체로서 시행사에게서 건설 사업을 위탁 받아 시행사의 계획에 따라 건축물의 설계, 토목공사 시공 등 실제 공사를 집행하는 회사입니다. 현대건설, GS, 포스코건설, 대우건설 등 건설회사로서 시공만 담당하므로 분양이나 계약 등 책임은 시행사에 있습니다.시행사는 초기에 브릿지론을 통해 토지매입 및 인허가 등을 추진하고 인허가 후 착공을하게되면 PF대출로 전환하여 본격적인 공사를 진행하게되는데 이러한 과정에서 분양을 통해 자금을 회수하게됩니다. 그런데 미분양이되면 자금을 회수할 수 없어서 PF대출을 상환하지 못하게되므로 시행사는 중도금 무이자, 정액제 등 여러가지 유인책을 내놓게되고 그럼에도 악성미분양이 발생하면 PF대출 상환이 어려워지므로 할인분양 등을 통해서라도 이를 해결하려고 하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.CR(Corporate Restructuring)리츠는 구조조정용 부동산에 투자하기 위한 목적으로 만들어진 리츠인데, 투자자에게서 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 후 임대로 운용하다가 부동산 경기가 회복되면 주택을 매각해서 수익을 올리는 투자회사를 말합니다. 미분양이 증가해서 힘들어진 시공사에 투자금을 지원하고 투자사는 경기 회복시에 주택을 매각하여 수익을 회수할 수 있습니다. 일반적으로 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산이나 부동산 관련 증권 등에 투자 및 운영하고 그 수익금을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 운용되는 주식회사 형태의 부동산 간접 투자기구를 말합니다. 리츠는 주로 자기관리리츠, 위탁관리리츠와 기업구조조정리츠(CR)로 나누어지는데 자기관리리츠가 상근 임직원이 있는 실체가 있는 회사로서 운영되는 반면 위탁관리리츠는 명목상의 회사로서 자산관리업무를 위탁하며, 기업구조조정리츠는 위탁관리회사와 유사하게 명목상 회사를 설립하지만 목적이 정해져 있어 투자금 사용 용도에 제한 있고 주식공모나 상장의 의무가 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약은 조건은 해당 주택이 마음에는 들지만 시간이 제한되어 제대로 확인이나 검토가 어려울 때 우선 매물을 확보하기 위해 보증금의 일부(정해진 금액은 없으나 본 계약금의 10% 정도로 하는 경우가 많습니다.)로 진행하는 경우가 많습니다. 그런데 가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "본 가계약은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 가계약금을 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 도중에 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 일반적으로 불리한 입장에 있는 세입자가 임대인과 협의하여 임대인을 대신하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다. 즉, 현시세(보증금이 인상되었다면 인상된 금액 기준)에 맞추어 월세 임대차 계약을 진행하고 그에따른 중개수수료를 임대인을 대신하여 납부하게 되는 것입니다. 부동산 입장에서는 기존 세입자와 신규 세입자에게서 중개수수료를 받게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인의 입장에서는 묵시적갱신이 불리하므로 위에 기재하신 것처럼 임차인에게 먼저 문자로 갱신의사를 타진하여 임차인의 회신을 받아서 합의에 의한 갱신으로 가는 것이 좋습니다. 만일 임차인이 이에 대해 확인 답변을 보내지 않는다면 내용증명을 보내시는 것이 필요할 수 있습니다. 임차인이 계약갱신청구권을 사용한다고 해도 임대인은 보증금 5% 및 월세 5% 한도내에서는 인상을 할 수 있습니다. 임차인이 입주시 수리비용을 부담했다는 사유로 보증금 및 월세 인상을 거부하려면, 수리 내용이 정상적인 거주가 어려운 정도에 이르렀고 이를 임대인에게 수리요청했으며 그럼에도 불구하고 수리가 이루어지지 않아 임차인이 자비를 들여 수리했다는 구체적인 증빙자료가 필요할 수 있습니다. 일반적으로 2년의 임대기간이 종료되기 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인이 5% 이상의 보증금 및 월세 인상을 요청하면 임차인이 이에 대해 계약갱신청구권을 사용하여 2년간 5%이내로 금액을 조정하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지임대부 분양은 토지에 대한 소유권을 공공이 보유하고 건축물에 대한 소유권만 분양자가 가지는 분양 형식으로 일반분양에 비해 저렴한 가격에 무주택 서민들이 자가 주택을 소유할 수 있게하는 제도입니다. 하지만 토지의 소유권이 공공에게 있어서 토지에 대한 임대료를 납부해야하며 일반 분양과 같이 시세차익을 기대하기 어려운 단점이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울시의 전세사기 건수는 2025년도 3304건으로 2024년의 4198건보다는 줄었으나 여전히 많이 발생하고 있음을 보여주고 있습니다. 전세사기를 방지하기 위해서는 계약전에 서류를 꼼꼼하게 확인하셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부를 확인하고 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부를 확인해야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 전입세대내역서 및 확정일자 부여현황 조회로 임차인들의 현황도 확인하셔야 하고 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋으며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며 전세 보증보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이 다주택자라서 직접거주가 우려되는 상황인것으로 판단됩니다. 임차인은 기존 계약기간까지는 계속거주할 수 있지만 임대인이 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하는 경우 이사를 가셔야 할 수 있습니다. 집주인의 직접거주는 집주인 본인이 전입을할 수도 있고 가족이 전입을 할 수도 있는데, 만일 이렇게 직접거주를 사유로 임차인을 내보내고 다시 다른 임차인을 들이게되면 갱신거절 당시 월차임(보증금의 환산 월차임 포함) 3개월분, 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 – 갱신거절 당시 환산월차임의 2년분, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 손해 배상해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지면적에 비해서 인구밀도가 매우 높은 우리나라의 특성상 일반적으로 부동산은 물가상승률보다 높은 비율로 상승하므로 좋은 위치의 부동산을 구입해놓으면 시간이 경과함에 따라서 높은 수익률을 거두는 경우가 많습니다. 하지만 부동산은 경기와 금리, 환율, 정부의 정책 등 여러가지 요소에 영향을 받으므로 비교적 안정적인 가치를 가지는 금이나 경기에 따라서 영향을 많이 받는 주식과는 다른 특징으로 가지고 있으므로 여러 상황에 대처하기 위해서는 부동산과 금, 주식, 채권 등 다양한 포트폴리오로 자산을 구성하는 것이 바람직합니다.