답변 내역

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.25평주택의 매도가 2023년 10월, 34평주택의 매도가 2025년이라면25평은 매도시 2주택 상태로 비과세는 해당되지 않으며 매도당시 23.10월로 양도소득세 중과배제 한시적 기간은 끝나지만 이 때 양산시가 조정대상지역이 아니라면 중과는 적용되지 않습니다.25평 취득이후 <필요경비>에 해당하는 지출을 찾아 최대한 절세 방법을 찾아보세요.2025년 34평 매도시는 1주택으로 비과세에 해당합니다양도소득세는 매도시기에 따라 제도와 적용이 다르고 단순질의 응답으로 착오가 발생하기 쉬우니 매도를 계획하신다면 가급적 세제전문가와 대면상담을 권합니다.

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약기간이 남았다면 계약기간까지 임대료는 정해진 것이며 임대인은 계약종료 6~2개월 사이에 게약 조건의 변경(임대료 인상)이나 계약의 종료를 요구할 수 있습니다.이 경우 1회에 한하여 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며임대인은 본인의 직계가족 실거주 등 법정 사유가 없다면 이를 수용해야 합니다이 때 임차료는 5%까지만 인상이 가능하며 계약기간은 2년을 연장할 수 있습니다이것은 주택임대차보호법에 명시된 강행규정입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발 승계 조합원이 괸리처분 이후 입주권을 매수 취득하는 경우조합윈 현물 주택이 멸실 되었다면 토지로 보아 농특세, 지방교육세 포함 4.6%의 취득세가 부과되고현물이 철거되지 않은 상태라면 주택의 기준에 따릅니다.또 입주시 건물 분에 대하여 취득세가 발생합니다.85m2이하는 농특세 0.16% 포함하여 2.96%의 취득세가,85m2초과시는 농특세 0.16% 지방교육세 0.2%를 포함 3.16%의 취득세를 과세합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약서를 쓰지 않았다고 하여도 구체적인 임대차 목적물, 계약 당사자, 계약 및 입주 일정 등 계약의 필수 사항을 특정하여 합의하였고 증표이자 계약금으로 금전이 수수되었다면 계약금은 위약금으로 간주됩니다.즉 당사자는 계약금의 포기 또는 배액 배상으로 해지 할 수 있습니다.다만 위 사항의 객관적인 입증이 가능한 문자, 녹취 등이 있다면 더욱 완전합니다다만 실제 현장에서는 성급한 판단으로 결정된 계약을 조건없이 해제하여 줄 것을 읍소하는 사례가 없지 않습니다인정상 곧 바로 취소를 요청하였다면 그냥 없던일로 하는 분도 있습니다그러나 가계약후 상당한 시일이 경과하였고 다른 계약의 기회를 잃게 했다면 원인 발생자가 책임을 지어야 하는 것이 당연합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기획재정부에서 지난 7월 22일 발표한 내년도 세제개편안 중기존에 도시에 주택이 있는 사람이 농어촌(세부규정 있음)의 공시가 3억 이하의 주택을 나중에 취득할 경우1) 기존 주택의 매도시와 2) 보유중 두 주택의 종부세 계산시 제한적으로 농어촌 주택은 주택 수에 포함 시키지 않는 안으로내년에 시행되는 사항으로 추가적인 예시는 없습니다아직 시행하지 않은 사항으로 발표한 내용에 한정하여 보수적으로 해석하는 것이 좋을 듯합니다관련 보도 참조https://www.sisajournal.com/news/articleView.html?idxno=242846

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.흔히 '전세 안고 매수' 라는 표현을 씁니다매매가격에서 전세금을 제외하고 매매대금을 지불합니다이 차액을 '갭'이라 표현하여 갭투자라는 표현을 쓰기도 합니다매도인은 전세계약서 원본을 매수인에게 인계하며전세입자에 대한 전세금 반환의무와 전세계약의 모든 권리의무 관계를 매수인이 승계합니다매도인은 매매금액에서 전세금만큼 미리 받은 셈이 되며,매수인은 전세금 빼고 매수하여 투자부담이 적습니다이상참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2020년 12월 10일 이후 계약은 만기 2개월 ~ 6개월 사이가 계약 갱신 또는 종료를 통지하는 기간입니다그리고 12개월로 계약한 경우 임차인의 요청으로 2년, 12개월 중 어느쪽을 주장하여도 무방합니다12개월만 거주하기로 하였다면 계약 종료 통지 기간을 지나친 것으로 보입니다이 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있으나 효력은 3개월후 발생합니다임대인에게 이사계획을 말씀드려서 임대인이 동의하면 새로운 임차인을 받아 3개월까지 기다리지 않고도 이사가 가능할 수 있으니 이사계획이 확정적이라면 우선 임대인과 상의하는 것이 좋겠습니다원만한 결과 있으시길 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지속적인 경제 규모의 팽창에 따라 수요자의 지불 능력이 증가하면서 부증성, 개별성을 갖는 부동산의 가격은 계속 상승할 수 밖에 없습니다.그리고 주택이라는 건축물은 고도의 전자 장비처럼 지능화 되어가고 고가화 되고 있습니다재료와 노무 비용도 지속적으로 상승하고 있습니다수요자는 항상 더 많은 면적, 더 많은 수의 주택을 소유하고자 하고 있습니다.결국 주택은 내리기 보다는 오를 수 밖에 없는 이유가 많습니다여기에 코로나라고 하는 특별한 상황에서 세계적으로 코인, 주식, 부동산 가격이 폭등하는 경기이상 현상을 경험했고 우리나라의 경우 정책상의 오류와 잘못된 신호로 대규모 투기까지 일어났습니다.현재는 조정 국면을 맞은 것으로 보입니다.적어도 몇 년전으로 가격이 돌아가지 않을까 하는 생각이 크지만 지역별로 이슈별로 상승 이슈는 계속 될 것으로 생각합니다물론 개인적 견해 입니다참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.위 특약은 상용문구로 이번 계약이 그렇다는 것을 의미하지는 않으니 너무 염려하지 마세요1. 임대인이 바뀔 경우 계약기간 끝나지 전에 강제로 집을 나가야 하는 경우가 생기나요?> 소유자가 바뀌어도 기존계약은 유지되며 새로운 소유자가 의무와 권리를 승계합니다2. 임대인이 바뀔 경우 현 계약서의 효력은 어떻게 되는건가요?> 동일합니다(1번 답변참조)3. 보증금이 삼백만원인데 제 보증금을 지킬 방법은 있나요?> 전입 신고만으로 만일의 경매시에도 <우선 변제하는 소액 임차보증금>에 해당할 것으로 사료됩니다(우선 변제금은 지역과 임대인의 선순위 설정일자와 관계있음)

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인이 요청하는 임차인 조건으로 보입니다속사정을 정확히 알 수는 없지만 전입신고 불가능 매물은 주거용이 아닌 일반임대 사업자의 업무용 오피스텔일 가능성이 큽니다이 경우 임차인이 실제적으로 주거용으로 거주한다면 임대인의 다른 주택과 함께 주택 수에 포함되어 주택 과세상 불이익이 있을 수 있기 때문에 정확히 거주용이 아닌 업무용으로 세를 놓으려 하는 의사로 보입니다.전입신고 가능한 매물은 업무용이 아닌 주택 임대사업자로 등록 되었거나 임대인이 자신의 주택 보유여부 등과 검토 해볼 때더 수요가 많은 주택 임대를 하는 것이 유리하다고 판단할 경우 전입에 제한을 두지 않을 수 있습니다각 임대인의 입장이나 임대 운영 방향에 따른 것으로 개별적으로 다를 수 있습니다질문 감사합니다