답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.입 주민이 동의 없이 관리비와 수도 요금을 일방적으로 인상하거나, 공용 부분 수리비를 사적인 판단으로 집행하는 것은 부당합니다. 공용 부분 하자는 장기수선충당금이나 입 주민 전체의 동의를 통해 처리하는 것이 일반적이며, 관리비 사용 내역은 투명하게 공개 되어야 합니다. 또한, 관리비나 수도 요금 인상은 반드시 입 주민들의 합의 절차가 필요하므로, 임의 적인 인상은 따르실 필요가 없습니다.이런 상황을 해결하기 위해, 다른 입 주민들 과 함께 논의하여 공동으로 대처하고, 관리비 인상 근거와 사용 내역 공개를 공식적으로 요구해 보시는 것을 권해드립니다. 만약 문제가 지속된다면, 입주자 대표 회의 구성 등을 고려하시고, 법률 전문가나 지역 분쟁 조정 기구의 도움을 받아 구체적인 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.다 가구 주택은 근저당과 기존 세입 자들의 보증금 등 선 순위 채권을 종합적으로 보기 때문에 심사가 까다로운 편입니다. 현재 제시해주신 정보로 미루어 볼 때, 총 선 순위 채권(근저당 4.3억 + 기존 보증금 3.3억 + 본인의 보증금 0.4억)은 약 8억 원으로 계산됩니다. 이는 공시 지가 11억 원 대비 약 72.7% 수준으로, 보증서 발급 기준에 부합할 가능성도 있습니다. 청년전월세보증금 대출은 주택 금융 공사(HF)나 주택 도시 보증 공사(HUG)의 보증서 발급 여부가 중요합니다. 보증 기관들은 선 순위 채권 총액이 주택 가격의 일정 비율(예:80%~90%)을 넘지 않아야 보증 서를 발급하며, 은행과 보증 기관은 공시 지가 외에 KB 시세나 감정 평가액 등을 보수적으로 평가할 수 있습니다.가장 중요한 포인트를 살펴보겠습니다.1. 가 계약 시 특약 설정 : 가 계약을 진행하시기 전에, 반드시 "대출 미 승인 시 계약 무효 및 가 계약금 반환"특약을 명시하셔야 합니다.2. 은행 직접 상담 : 가장 정확한 답변을 얻기 위해서는 등기부 등본을 지참 하여 주거래 은행이나 대출을 취급하는 은행에 방문하시어 가 심사를 받아보시는 것이 필수적입니다.3. 보증 기관 심사 기준 확인 : HUG나 HF등 보증 기관의 전세 보증금 반환 보증 심사 기준을 미리 확인해보시는 것도 도움이 됩니다.상황이 복잡해 보이지만, 선 순위 채권 비율 상 대출 가능성이 전혀 없지는 않아 보입니다. 너무 열며 마시고, 은행과 보증 기관의 문을 두드려 보시길 바랍니다. 부디 하시고자 하는 일이 순조롭게 진행되어 좋은 보금자리를 마련하실 수 있기를 진심으로 응원합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대인과 보증금 인상 없이 2년 더 거주하기로 구두 합의하셨고, 계약 만료 2개월 전까지 임대인으로부터 갱신 거절이나 조건 변경 통지가 없었다면 이는 주택 임대차 보호 법에 따른 '묵시적 갱신'에 해당합니다. 묵시적 갱신에는 말씀 하신 분이 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이 통지는 임대인이 받은 날로부터 3개월 후 효력이 발생합니다. 혹시 모를 분쟁에 대비하여, 임대인에게 문자나 카카오 톡 등으로 '기존 계약대로 묵시적 갱신을 확인한다'는 내용을 받아 두는 것을 추천합니다.전세 보증금은 묵시적 갱신이 되더라도 자동으로 연장되지 않으니, 반드시 갱신하셔야 합니다. 기존 전세 계약 만료 일인 2025년 11월 23일이라면, 갱신 된 보증 보험의 계약 기간 시작 일은 다음날인 2025년 11월 24일로 설정하시면 됩니다. 보증 보험 심사를 위해 묵시적 갱신을 서면으로 확인하는 기록이 도움이 되니, 가입하신 보증 사(주택 도시 보증 공사 등)에 문의하시어 정확한 절차와 필요 서류를 확인해 보시길 바랍니다. 서면으로 묵시적 갱신을 확인하는 기록이 있는 것이 유리합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.10.15 대책은 빌라에 직접적인 토지 거래 허가 구역 규제가 적용된 것은 아니지만, 시장 전반의 투자 심리를 크게 위축시켰습니다. 대책 발표 후 서울 빌라 거래량은 70% 이상 급감하는 '거래 절벽' 현상을 보였습니다. 이는 아파트 대출 규제 강화(LTV 하향 등)로 인해 주택 시장 전체의 유동성이 줄어들고 매수 심리가 위축된 결과입니다.당초 예상되었던 아파트 규제로 인한 빌라 시장의 '풍선 효과'대신, 실제로는 빌라 시장 자체의 매매 감소가 두드러졌습니다. 전반적인 시장 불확실성, 아파트 대비 낮은 환 금 성, 그리고 전세 사기 저하된 점 등이 복합적으로 작용하여 거래량이 줄어든 것으로 보입니다. 현재의 어려운 상황 속에서도 말씀 하신 분의 현명한 판단과 전략이 좋은 결과로 이어지기를 진심으로 바랍니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사와 주택 관리 사 자격증은 분명한 시너지 효과를 가집니다. 각 자격증의 주된 역할과 더불어, 함께 가질 때 어떤 장점이 있는지 구체적으로 살펴보겠습니다.심도 깊은 부동산 전문성 확보 : 공인중개사로서 부동산 거래의 법률, 계약, 시장 동향을 이해하는 동시에, 주택 관리 사로서 건축물과 주택의 구조, 유지 보수, 관리 운영에 대한 전문 지식을 갖추게 됩니다. 이로써 단순한 중개를 넘어 건물 전체에 대한 깊이 있는 이해를 바탕으로 고객에게 보다 전문적이고 신뢰할 수 있는 정보를 제공할 수 있게 됩니다.서비스 영역의 확장과 다 각 화 :중 개 및 관리 통합 서비스 : 부동산 매매나 임대차 계약을 중 개한 후, 해당 건물의 관리까지 책임지는 통합 서비스를 제공할 수 있습니다. 예를 들어, 오피스텔이나 상가 건물의 임대차를 중 개하고, 이후 건물의 효율적인 관리를 제안하여 추가 수익을 창출하는 것이 가능해집니다.고객 층 확보 : 주택을 사고 파는 개인 고객은 물론, 건물주나 임대 사업자를 대상으로 자산 관리 및 운영에 대한 전문적인 컨설팅을 제공하며 고객 층을 넓힐 수 있습니다.경매.공매 분양 경쟁력 강화 :경매나 공매를 통해 낙찰 받은 물건을 리모델링 하여 임대 하거나 매각할 경우, 주택 관리 지식이 있다면 건물의 가치를 정확히 평가하고 관리 비용을 효율적으로 계획하는 데 큰 도움이 됩니다.위기 관리 및 문제 해결 능력 향상 :부동산 거래 중 발생할 수 있는 건물 하지 문제나 관리 상 분쟁 등 복잡한 상황에 대해 공인중개사로서의 법률적 지식과 주택 관리 사로서의 실무 적 지식을 결합하여 더욱 신속하고 효과적으로 대처할 수 있습니다. 이는 고객과의 신뢰를 쌓는 데 매우 중요한 요소가 됩니다.안정적인 수입원 확보 :공인중개사는 거래가 활발할 때 높은 수익을 기대할 수 있지만, 시장 상황에 따라 변동성이 클 수 있습니다. 반면, 주택 관리 사는 주택 및 건물의 꾸준한 관리 수용 덕분에 비교적 안정적인 수입원을 확보할 수 있습니다. 두 자격증을 함께 활용하면 시장 변화에 대한 대응 력을 높이고, 더 안정적인 경제 활동을 영위하는 데 유리합니다.창업 및 사업 모델 다 각 화 :두 자격증을 통해 부동산 중 개 법인과 건물 관리 회사를 함께 운영하거나, 통합된 형태의 부동산 종합 서비스를 제공하는 새로운 사업 모델을 구상할 수 있습니다. 이는 부동산 관련 분야에서 독보적인 경쟁력을 갖추는 기반이 될 것입니다.결론적으로, "여유가 있다면, 두 자격증 모두 도전해 시너지 효과를 보는 것이 가능하다"는 의 의견도 있으니, 자격증 취득에 필요한 시간과 노력을 투자할 여력이 되신다면, 분명 시너지 효과를 극대화하여 전문성을 한층 더 높일 수 있다고 봅니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현금 청산은 투기 과열 지구 등 규제 지역에서 조합원 지위를 얻지 못하고, 매수한 건물의 시세보다 낮은 감정 평가액으로 보상 받아 재산 손실로 이어질 수 있는 상황을 의미합니다.주요 현금 청산 사례는 다음과 같습니다.조합원 지위 양도 제한 시점 이후 매수:재건축은 조합 설립인가 이후, 재개발은 관리 처분 계획인가 이후부터 원칙적으로 조합원 지위 양도가 제한되므로 이 시점 이후 매수 시 현금 청산 대상이 될 수 있습니다. 매도인 요건 미 충족 :투기 과열 지구 내 재건축 사업에서 매도 인이 '10년 소유 5년 거주' 요건을 충족하지 못하면 매수 인이 조합원 지위를 승계 받지 못하고 현금 청산 대상이 됩니다. 매수 전 매도 인의 소유 및 거주 이력을 철저히 확인하는 것이 매우 중요합니다.기타 사유 : 재개발 사업의 소규모 지분 소유(과소 토지), 다른 주택 소유로 인한 다주택 자 규제, 사업 미동의, 또는 사업 시행 구역 내 부적격 사유 등도 현금 청산으로 이어질 수 있습니다.재건축 및 재개발 투자는 법률적 실수로 조합원 지위를 상실할 수 있는 고 위험 투자이므로, 매수 전 관련 법규와 조건을 면밀히 확인하고, 매도 인의 소유 및 거주 이력을 검증하며, 필요하다면 안전 특약을 계약서에 삽입하는 것이 필수입니다.이 처럼 복잡한 규정들을 때문에 부동산 전문가와 상담하여 정확한 상황을 파악하신 후 신중하게 결정하시기를 권해드립니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.새로운 이사를 앞두고 많은 염려가 되실 상황으로 이해됩니다. 현재 상황에서 보증금 반환 지연 위험을 최소화하고 본인이 보호할 실질적인 방안들을 살펴보겠습니다.이사 준비, 핵심 조치 방안==>임대인과 명확한 특약 요청 :현재 임대인에게 새로운 세입 자의 대출 문제와 관계없이, 12월 20 알 까지 본인께서 보증금 전액을 반환하겠다는 내용의 특약을 강력히 요청하셔야 합니다.만약 이를 지키지 못할 경우 발생할 손해배상(새 집 계약금 손실, 이사 지연 비용 등) 내용도 포함하면 좋습니다.임대인에게 새로운 세입 자의 대출 진행 상황을 주기적으로 공유해 줄 것을 요청하세요.새로운 세입 자의 대출 문제 확인(임대인 통해) :새로운 세입 자의 개인 사유(신용도 문제 등)로 인한 대출 거절은 일반적으로 계약금 반환 사유가 아닙니다.임대인에게 새로운 세입 자의 대출 가능성을 꼼꼼히 확인하고, 거절 가능성 시 대안을 신속히 찾도록 요청하는 것이 중요합니다.보증금 미 반환 시 대처 :만약 12월 20일 까지 보증금을 받지 못하고 이사를 가야 한다면, 이사 가기 전에 반드시 임차권등기명령을 신청해야 대항 력과 우선 변제 권을 유지할 수 있습니다. 법원에 신청 후 등기부에 등기가 완료된 것을 확인하고 이사 및 전출을 진행해 보세요기존 전세 대출 갱신과 관련해서는, 기존 보증금 미 반환 시 대출 갱신 및 실행에 문제가 생길 수 있으니 현재 거래 은행에 반드시 미리 상담하여 구체적인 방안을 확인해 보셔야 합니다.추가 고려 사항 :임대인의 소극적인 태도나 답변이 불분명할 경우, 잔금일 전 내용 증명을 발송하여 보증금 반환을 촉구하고 법적 증거를 확보할 수 있습니다.상황이 복잡해지거나 협의가 어렵다면, 주택 임대차 보호 법 관련 법률 전문가와 상담하여 구체적인 대응 전략을 세우는 것이 가장 안전합니다. 결론적으로, 이사 계획이 순조롭게 진행 될 수 있도록 차분하게 준비하시기를 바랍니다. 힘든 상황이지만 잘 해결될 것 이라고 믿습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 시장의 불확실성 속에서 부동산 구매 시기에 대한 신중한 고민을 하시는 것은 당연합니다.2025년 부동산 시장은 금리 인하 기대감 등 긍정적 요인과 변동성이 공존하고 있어, 단순히 '지금이 적기다'라고단정하기는 어렵습니다. 중요한 것은 시장 상황보다는 말씀하신 분의 개인적인 상황과 목표에 맞추어 현명한 계획을 세우는 것입니다.부동산 매수 계획을 위한 고려 사항은 다음과 같습니다==>명확한 목표 설정 : 실 거주 또는 투자를 포함하여 어떤 종류의 집을 어느 지역에 원하는지 구체적으로 정해주세요.재정 상황 분석 : 현재 자금 외에 대출 여력, 월 별 상환 능력, 취득세 등 부대 비용까지 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.시장 및 정책 변화 주시 :금리 변동, 정부 정책, 관심 지역의 매매가 동향을 꾸준히 살펴보셔야 합니다.장기적인 관점 유지 :부동산은 최소 5년 이상 보유할 계획으로 접근하는 것이 안정적이며, 개인의 투자 성향에 맞는 전략을 세우는 것이 좋습니다.이러한 사항들을 바탕으로 말씀하신 분에게 가장 적합한 매수 시점과 계획을 세우시는 데 도움이 되시기를 바랍니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.와이프님께서 세대 주를 유지하고 계신 것이 현명한 대처이며, 보증금 안전을 위한 중요한 바탕이 됩니다.현재 상황에서 전세금을 안전하게 받으시기 위해 몇 가지 살펴보겠습니다.와이프 님의 '대항 력'과 '우선 변제 권' 유지 와이프님 께서 현재 기존 집에 세대 주로 전입 신고를 유지하고 계시고, 실 거주 요건을 충족하고 있다면 '대항 력'과 '우선 변제권'을 유지하고 계신 것입니다. 이는 만일의 경우 경매 등으로 집이 넘어가더라도 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 매우 중요한 권리입니다. 와이프님께서 새로운 곳으로 전입 신고를 하시게 되면 대항 력이 사라지므로, 보증금을 받기 전까지는 전입 신고를 유지하시는 것이 가장 중요합니다.임대인과의 지속적인 소통 및 합의 노력 이미 임대인께는 이사 사실을 알리셨겠지만, 앞으로도 계속해서 소통하며 보증금 반환 시기에 대해 합의를 이끌어 내는 것이 좋습니다. 만기 전에 보증금을 돌려받는 것은 임대인의 동의가 필요하기 때문에, 가능하면 보증금을 언제까지 돌려주겠다는 내용으로 서면 합의를 받아두시는 것이 가장 이상적입니다. 집이 나가지 않는 것이 임대인만의 귀책 사유는 아니지만, 상호 협의를 통해 해결책을 모색하는 것이 중요합니다.'임차 권 등기 명령' 활용 고려 만약 2026년 4월 계약 만료 일이 다가오는데도 보증금을 돌려받지 못하거나, 와이프 님께서도 새로운 집으로 전입 신고를 해야 하는 상황이 발생한다면 '임차권등기명령'을 신청하시는 것을 고려해볼 수 있습니다. 여기서 임차권등기명력이란 주택 임대차 보호 법에 따라 계약이 만료되었는데도 보증금을 반환 받지 못했을 때 신청할 수 있는 제도입니다. 이 명령이 등기 되면, 실제 거주하지 않더라도 전입 신고와 확정 일자를 통해 확보했던 대항 력과 우선 변제 권이 유지됩니다.내용 증명 발송 준비 :만약 계약 만료 일이 가까워지는데도 임대인과 보증금 반환에 대한 원활한 합의가 이루어지지 않는다면, 임대인에게 보증금 반환을 요청하는 내용 증명을 발송하여 임대인의 보증금 미 반환 사실과 보증금 반환 의무를 명확히 상기 시킬 수 있습니다. 이는 추후 법적 절차를 밟게 될 경우 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다.결론적으로, 현재의 어려운 부동산 시장 상황에서도 보증금을 안전하게 돌려받기 이한 전략적인 접근이 필요합니다. 임대인과의 꾸준한 소통을 통해 만기 전 보증금 반환에 대한 서면 합의를 이끌어내는 것이 가장 좋으며, 이것이 여의치 않을 경우를 대비하여 계약 만료 후에는 임차권등기명령 신청을 고려하고 내용증명 발송을 준비하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.시골의 전원 주택을 경제적으로 매입하는 방법에 대해 저렴하면서도 합리적인 가격으로 전원주택을 마련하는 꿀팁에 대해 살펴보겠습니다.지자체 공고 및 공공 매각 활용하기 ==>일부 지방자치단체에서는 사용하지 않는 공공시설, 폐교, 빈 집 등을 매각하거나 장기 임대하는 경우가 있습니다. 특히 강원도, 전라남도, 경상북도 등 일부 농촌 지역에서는 '귀농 정착 마을'을 운영하며 1,000만 원대의 매물도 찾아볼 수 있습니다. 또한, 한국자산관리공사의 '온비드' 홈페이지에서 국가나 지자체의 공매 정보를 확인해 보세요. 이러한 매물은 일반 부동산보다 경쟁이 덜하고 가격이 매우 저렴한 편이나, 관심 지역을 설정해 알림을 받아보는 것도 좋은 방법입니다.중장기적 계획과 절세 전략 수립하기 ==>전원주택 구매는 단기적인 비용만 보는 것이 아니라 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 임시 거주 체험 : 먼저 주말마다 임대 전원 주택에 머물면서 지역 분이기나 생활비를 직접 체험해 보는 것이 중요합니다.인프라 고려 :도로 접근성, 병원, 마트, 학교 등 기본적인 생활 인프라를 미리 확인하는 것이 좋습니다. 너무 외진 곳은 생활에 불편함이 따를 수 있습니다.토지 용도 확인 : 불법 건축 문제를 예방하기 위해 토지 용도와 지역 지구 지정 여부를 사전에 반드시 확인하셔야 합니다.절세 팁 :농지나 임야를 매입할 경우 일정 요건을 충족하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 또한, 일부 지역에서는 지자체 이주 지원금이나 주택 수리 보조금을 제고하기도 합니다. 1 가구 1 주택 요건에 맞춰 매입하면 양도소득세 혜택도 누릴 수 있습니다. 결론적으로, '싼 집'을 찾는 것보다, 생활에 맞는 집을 '합리적인 비용'으로 마련하는 것이 중요합니다. 이를 위해서는 꼼꼼한 계획과 정보 탐색, 그리고 현장 경험이 모두 필요합니다.