답변 내역

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.내집마련 디딤돌대출의 청약저축 우대금리는 본인뿐만 아니라 배우자의 가입 기간 및 납입 횟수를 합산하여 인정받을 수 있으므로, 아내분의 통장으로 혜택을 받을 가능성이 매우 높습니다.현재 아내분이 매달 납부를 중단한 상태라도 해지만 하지 않았다면 가입 기간과 기존 납입 횟수는 그대로 인정됩니다.청약통장 우대금리 적용 기준디딤돌대출에서 청약통장 우대금리는 다음과 같은 기준에 따라 적용됩니다.가입 기간 5년 이상 & 60회차 이상 납입: 연 0.3%p 우대가입 기간 10년 이상 & 120회차 이상 납입: 연 0.4%p 우대가입 기간 15년 이상 & 180회차 이상 납입: 연 0.5%p 우대아내분이 수년 전 가입하여 상당 기간 유지하셨다면, 현재 미납 중이라 하더라도 과거에 납입했던 총 횟수가 위 기준(60회, 120회 등)에 해당한다면 우대금리를 받을 수 있습니다. 만약 납입 횟수가 아주 조금 모자란 상황이라면, 대출 신청 전 미납 회차를 한꺼번에 납입하여 요건을 충족시킨 후 신청하는 방법도 있습니다.청약통장 우대금리는 대출 실행 이후에는 추가로 적용받기 어렵기 때문에, 반드시 대출 신청 시점에 아내분의 청약통장 가입 확인서(또는 납입 내역서)를 준비하여 배우자 합산 혜택을 신청하셔야 합니다. 또한, 이 우대금리는 대출 기간 내내 유지되지만, 대출 실행 후 청약통장을 해지할 경우 우대금리가 취소될 수 있으니 대출 유지 기간 동안은 통장을 절대 해지하지 않도록 주의하십시오.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 아내분의 정확한 가입일과 총 납입 횟수를 해당 은행 앱이나 창구에서 먼저 확인해 보시길 권합니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.구청에서 해당 공인중개사에게 사전 통지서를 보낸 시점으로부터 최종 처분 결정 및 고지까지는 통상 3주에서 1개월 정도의 시간이 소요됩니다.현재 진행 상황과 절차를 정리해 드리겠습니다.1. 행정절차법에 따른 의견 제출 기간구청에서 등기를 보낸 것은 행정절차법상 처분 전 '사전 통지' 및 '의견 제출 기한'을 부여한 것입니다. 보통 등기 수령일로부터 10일 내외(최소 10일 이상)의 기간을 주어 중개사가 반박 자료를 낼 수 있게 합니다. 이 기간이 지나야만 구청은 최종 결정을 내릴 수 있습니다.2. 최종 처분 및 고지 단계의견 제출 기한이 종료되면, 담당 공무원은 중개사의 소명 내용을 검토합니다.소명이 타당하지 않을 경우: 당초 계획한 대로 과태료 부과 및 업무정지 처분 확정 고지서를 발송합니다.소명이 일부 인정될 경우: 처분 수위가 감경될 수 있으나, 이미 구청에서 법 위반을 확인하고 처분을 예정했다면 결과가 뒤집히는 경우는 드뭅니다.3. 처분 결과 확인 방법구청에서 처분을 확정하면 민원인(질문자님)에게도 처리 결과 통보를 하게 되어 있습니다. 만약 2~3주가 지났는데도 별다른 연락이 없다면 담당 부서(토지정보과)에 전화하여 "의견 제출 기한이 종료되었는지, 최종 처분이 나갔는지" 확인하시면 바로 안내받으실 수 있습니다.중개사가 과태료 처분을 받게 되면 향후 질문자님이 진행할 수 있는 민사상 손해배상 청구 소송에서 중개사의 과실을 입증하는 결정적인 증거 자료가 됩니다. 처분 결과 통지서를 받으시면 반드시 잘 보관해 두시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 구청의 행정 처분과는 별개로 실제 발생한 금전적 손해에 대해서는 별도의 합의나 소송이 필요하다는 점을 유의하십시오.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.디딤돌대출 금리를 낮추기 위해 부동산 전자계약을 활용하는 것은 매우 현명한 선택이며, 결론부터 말씀드리면 공인중개사에게 당당히 요청하셔도 되는 정당한 권리입니다.부동산 전자계약 우대금리(보통 0.1%p)를 받기 위한 절차와 실무적인 팁을 정리해 드리겠습니다.1. 중개사에게 요청해도 되나요?네, 가능합니다. 다만 모든 중개사가 전자계약을 할 수 있는 것은 아닙니다. 전자계약 시스템에 가입되어 있고, 공인인증서를 등록한 중개사만 가능합니다.주의사항: 계약서를 이미 종이로 작성한 후에는 소급해서 전자계약을 체결하기가 번거로우므로, 가급적 가계약 단계나 계약서 작성 전에 "디딤돌 대출 우대금리 때문에 전자계약으로 진행하고 싶다"고 미리 말씀드려야 합니다.2. 매도인과 매수인은 무엇을 해야 하나요?전자계약은 종이 계약서에 도장을 찍는 대신 스마트폰이나 태블릿으로 본인인증 후 서명하는 방식입니다.매도인: 중개사가 생성한 전자계약 알림을 받고 본인 명의 휴대폰으로 인증 및 서명을 해야 합니다. 연세가 있으신 매도인의 경우 이를 번거로워하거나 불안해할 수 있는데, 이때는 중개사가 매도인을 잘 설득해 주는 것이 핵심입니다.매수인: 매도인과 동일하게 앱이나 문자를 통해 인증 후 서명합니다.3. 전자계약 진행 절차중개사 확인: 이용 가능한 중개업소인지 확인 (부동산 전자계약 시스템 홈페이지에서 조회 가능)계약서 작성: 중개사가 시스템에 접속해 계약 내용을 입력합니다.본인인증 및 서명: 매도인, 매수인 각자의 휴대폰으로 본인인증(PASS 등) 후 전자서명을 완료합니다.확정일자 자동 부여: 전자계약이 완료되면 확정일자가 자동으로 부여되어 별도로 동사무소에 갈 필요가 없습니다.대출 신청: 생성된 전자계약 번호를 대출 심사 시 제출하거나 시스템상에서 불러오면 우대금리가 적용됩니다.일부 중개인들은 시스템 사용이 익숙하지 않아 번거롭다는 이유로 거절하는 경우가 간혹 있습니다. 이럴 때는 "디딤돌 대출 조건이라 꼭 필요하다"고 정중히 부탁하시고, 만약 매도인이 거부한다면 중개사에게 중재를 요청하십시오. 최근에는 정부 권장 사항이라 대부분 협조해 주는 추세입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 전자계약을 하면 확정일자 수수료도 면제되고 대출 금리도 아낄 수 있으니 꼭 챙기시길 바랍니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.성북구 돈암6구역 재개발 사업 진행 단계와 관련하여 임차인으로서 매우 당황스러운 상황이실 것 같습니다. 현재 조합원 분양 신청 단계라면 사업시행계획인가를 넘어 관리처분인가를 향해가는 재개발의 8부 능선에 와 있는 상태입니다.1. 영업손실보상 가능성 및 기준일재개발 구역 내 영업보상의 기준일은 통상 '정비구역 지정을 위한 공람공고일'입니다. 돈암6구역의 공람공고일은 2017년경으로, 2025년 2월에 새로 영업을 시작하셨다면 원칙적으로 영업손실보상(영업보상비) 대상에서 제외됩니다. 이전 임차인의 기간은 승계되지 않으며, 기준일 이후 입주한 임차인에게는 보상금이 지급되지 않는 것이 현행법상의 원칙입니다.2. 임대인 대상 손해배상 청구 가능 여부임대인이 '재개발 가능성이 낮다'고 확언한 점은 민법상 기망행위로 보아 손해배상을 검토할 수 있으나, 구두 계약은 입증이 매우 어렵습니다. 다만, 조합원 분양 단계라는 핵심 정보를 숨기고 시설 투자를 유도했다면 신의칙상 고지의무 위반을 물을 수 있습니다. 권리금이나 시설비 전액은 어려워도, 예상치 못한 조기 퇴거로 인한 손해에 대해 일부 배상을 청구하는 소송을 고려해 볼 수 있습니다.3. 원상복구 및 이사비 관련원상복구: 관례적으로 재개발로 인해 건물이 철거될 경우, 임대인이 임차인에게 원상복구를 요구하지 않는 경우가 많습니다. 어차피 멸실될 건물이기 때문입니다. 합의를 통해 "어차피 철거될 건물이니 원상복구 의무를 면제해달라"는 확약을 받아두시는 것이 좋습니다.이사비: 영업보상 대상은 아니더라도, 구역 내에서 실제 거주 및 영업을 하다가 이주하게 될 경우 실비 성격의 동산이전비(이사비)는 지급받을 수 있는 가능성이 큽니다. 이는 주거이전비와는 성격이 다르며, 짐의 양에 따라 산정됩니다.현재 돈암6구역은 사업의 막바지 단계이므로, 조속히 조합 사무실을 방문하여 본인의 사업자등록일과 임대차 계약 내용을 바탕으로 보상 대상 여부를 공식적으로 재확인하시기 바랍니다. 아울러 임대인과의 대화를 녹취하거나 문자로 남겨 '재개발 고지 미비'에 대한 증거를 지금이라도 확보해 두시는 것이 유리합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 직거래 계약 시 놓쳤던 부분들이 뼈아프겠지만, 지금부터라도 전문가의 조력을 받아 임대인과의 합의안을 도출해 보시길 권합니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.수원 인계동에 위치한 레지던스리빙 2차의 완강기 설치 여부는 관련 소방법령과 건축물 현황을 토대로 명확히 정리해 드릴 수 있습니다.해당 건물은 숙박시설(생활숙박시설) 또는 업무시설(오피스텔) 용도로 분류되는데, 대한민국 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률에 따라 피난기구 설치는 의무 사항입니다.층별 완강기 설치 기준3층 이상 10층 이하: 현행법상 반드시 피난기구(완강기 등)를 설치해야 합니다. 따라서 해당 층수에 거주하신다면 각 세대 내 혹은 공용부 복도에 완강기가 구비되어 있어야 정상입니다.11층 이상: 고층 건물의 경우 완강기 대신 피난안전구역이나 특별피난계단 등으로 소방 시설이 대체되는 경우가 많습니다. 11층부터는 완강기 로프의 무게와 하중 문제로 설치 의무에서 제외되는 경우가 일반적입니다.직접 확인하실 사항살아본 사람의 후기에 의존하기보다 실제 안전을 위해 다음 두 가지를 확인하시기 바랍니다.세대 내 발코니나 창가: 벽면에 '완강기'라고 적힌 붉은색 함이 있는지, 천장에 완강기를 걸 수 있는 지지대(금속 고리)가 설치되어 있는지 확인하십시오.관리사무소 문의: 레지던스리빙 2차 관리실에 전화하여 본인이 거주할 호수의 피난기구 설치 여부를 물어보는 것이 가장 정확합니다.만약 3층~10층 사이인데 완강기가 없다면 이는 소방법 위반 사항이므로 즉시 시정을 요구할 수 있습니다. 반면 11층 이상 고층이라면 완강기가 없는 대신 제연 설비가 갖춰진 비상계단 위치를 미리 숙지하시는 것이 훨씬 중요합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 입주 전 반드시 완강기 함을 열어 로프가 있는지 직접 확인해 보시는 습관이 안전을 지키는 가장 좋은 방법입니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.현재 거주 중인 학생과의 연락 두절로 인해 심려가 크시겠지만, 결론부터 말씀드리면 지금 당장 집주인에게 직접 연락하여 상황을 공식화하는 것이 가장 확실하고 현명한 대응입니다.1. 왜 집주인에게 연락해야 하는가?법적으로 계약의 당사자는 질문자님과 임대인(집주인)입니다. 현재 살고 있는 학생은 단지 매물을 올린 '전달자'일 뿐, 입주 날짜를 확정하거나 계약금을 보관할 책임이 없습니다. 특히 계약금을 집주인에게 보내셨다면, 집주인은 해당 날짜에 집을 비워주어야 할 의무가 생깁니다. 학생이 연락을 피하는 상황에서 시간만 지체하다가는 최악의 경우 입주 당일 낭패를 볼 수 있습니다.2. 연락 대상 및 메시지 톤연락 대상: 집주인 (임대인)연락 시점: 지금 즉시 (문자 후 답변 없으면 전화)메시지 내용과 톤: 부드럽지만 단호하게 '확인'을 요청하는 톤이 좋습니다."안녕하세요, OO호 입주 예정자입니다. 다름이 아니라 현재 거주 중인 학생과 입주 날짜(2월 초)를 조율 중이었는데, 며칠째 연락이 닿지 않아 입주 준비에 차질이 생길까 우려되어 집주인분께 직접 확인차 연락드렸습니다. 정확한 퇴거일과 계약서 작성 시간을 알려주시면 감사하겠습니다."3. 상황별 시나리오 대처법학생이 단순히 바쁜 경우: 집주인이 학생에게 연락하여 퇴거일을 확정해 줄 것이며, 중재자 역할을 하게 됩니다.학생이 마음을 바꾼 경우: 만약 학생이 집을 더 오래 쓰겠다고 고집하는 상황이라면, 집주인이 계약금 수령을 근거로 학생에게 퇴거를 독촉하거나 대안을 마련해야 합니다.최악의 경우(사기 등): 만약 집주인이 "나는 계약금을 받은 적이 없다"거나 "그런 계약 모른다"고 한다면, 입금한 계좌주가 누구인지 확인하여 즉시 법적 조치(지급정지 등)를 고려해야 합니다.대학교 근처 원룸은 회전율이 빨라 집주인들도 입주 날짜가 꼬이는 것을 극도로 싫어합니다. 학생과의 개인적인 약속보다는 집주인과의 계약이 우선이라는 점을 명심하시고, 제삼자인 학생의 호의에 기대기보다 임대차 계약의 주체인 집주인을 통해 공식적인 일정을 확답받으시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 집주인과 통화 후 확정된 날짜는 반드시 문자로 남겨 증거를 확보해 두세요.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.상대방의 토지를 경매 신청하신 후 발견된 미등기 건물은 입찰가 결정과 수익성에 결정적인 변수이므로, 법정지상권 성립 여부를 가장 먼저 따져봐야 합니다.현재 상황을 정리해 드리겠습니다.1. 감정가 및 입찰 전략 분석토지 위에 매각 제외 대상인 미등기 건물이 있을 경우, 감정평가 시 '법정지상권 성립 여부 불분명'에 따른 제한을 받아 감정가가 시세보다 20~30% 낮게 형성될 가능성이 큽니다. 채권자로서 채권상계신청(내가 받을 돈과 낙찰가를 맞바꾸는 것)을 하시는 것은 현금 동원 부담을 줄이는 좋은 전략이지만, 다음 리스크를 반드시 체크해야 합니다.2. 법정지상권과 철거 소송토지 소유주와 미등기 건물 소유주가 다르다면 원칙적으로 법정지상권이 성립하지 않을 확률이 높습니다. 법정지상권은 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유주가 동일해야 하기 때문입니다.철거 가능성: 법정지상권이 성립하지 않는다면 낙찰 후 건물 철거 및 토지 인도 소송을 통해 건물을 압박하거나 철거할 수 있습니다.지료 청구: 철거 전까지는 건물주에게 토지 사용료인 지료를 청구할 수 있으며, 지료를 2기(2년분) 이상 연체할 경우 이를 근거로 지상권 소멸 청구도 가능합니다.해당 지역이 호재가 많고 땅값이 오를 곳이라면 낮은 감정가에 낙찰받는 것이 유리할 수 있으나, 미등기 건물주와의 소송은 통상 1~2년 이상의 시간과 비용이 소요됩니다.단순히 상계 처리로 땅을 가져오는 것에 그치지 말고, 건물주를 상대로 한 소송 비용과 시간적 기회비용을 입찰가에 충분히 반영하십시오. 또한, 감정가가 너무 낮게 나오면 질문자님이 배당받을 금액도 줄어들 수 있으므로, 채권자로서 감정평가서상의 현황 조사 내용이 실제와 다른지 면밀히 모니터링하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 경매 진행 전 '부동산 점유이전금지 가처분'을 함께 검토하여 소송 도중 건물주가 바뀌는 불상사를 방지하시기 바랍니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.통상적인 임대차 관행과 국세청 및 법원 판례에 비추어 볼 때, 계약 종료 3개월 전부터는 임차인이 중개수수료를 부담하지 않는 것이 일반적입니다.질문자님의 상황을 정리해 드리겠습니다.1. 3개월 전 통보와 중개수수료 부담 주체판례와 국토교통부 유권해석에 따르면, 계약 종료를 앞두고 2~3개월 전에 미리 나가는 경우는 정상적인 계약 해지 과정으로 보아 임대인이 중개수수료를 부담하는 것이 원칙입니다. 임대인 입장에서도 어차피 4월이면 새로운 세입자를 구하기 위해 수수료를 지불해야 하므로, 시기가 조금 앞당겨졌다고 해서 이를 세입자에게 전가하는 것은 부당하다고 봅니다.2. 특약사항의 해석특약에 '중도 퇴실 시 임차인이 부담한다'는 내용이 있더라도, 이는 통상 계약 기간이 절반 이상 남았거나 상당 기간이 남았을 때 적용됩니다. 현재처럼 만기를 3개월 앞둔 시점에서 다음 세입자가 들어오는 것은 임대인에게도 이득(공실 리스크 해소)이므로, 질문자님이 수수료를 낼 법적 의무는 희박합니다.조심스럽게 조언드리자면이미 7개월 전부터 퇴거 의사를 밝히셨고 집주인도 인지하고 있는 상황입니다. 지금 복덕방에서 집을 보러 오는 것은 4월 만기에 맞추거나 혹은 그보다 조금 일찍 계약하려는 의도일 것입니다.지금 시점에서는 집주인에게 다시 한번 확답을 받아두시는 것이 좋습니다."사장님, 제가 4월 만기라 미리 말씀드렸고 지금 집을 보러 오는데, 혹시 만기 전 한두 달 일찍 나가게 되더라도 수수료는 사장님이 부담하시는 거 맞죠?"라고 정중히 확인하십시오. 만약 집주인이 수수료를 요구한다면, 굳이 일찍 나갈 필요 없이 4월 1일에 보증금을 반환받고 퇴거하겠다고 의사를 명확히 하시면 됩니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 만기 3개월 전후의 퇴거는 세입자의 귀책으로 보지 않는 경우가 많으니 너무 걱정하지 마세요.