소송에서 이겨서 상대방 땅을 경매신청했습니다
호재가 많은 지역 땅이던데 신청하고 감정가 나오기 기다리는 단계인데 건축물대장 떼보고 미등기건물이 있고 땅소유주가 아닌사람이 소유주로 살고 있는것을 알게되었습니다
감정가 너무 낮을거같은데 위치는 앞으로 땅값이 더 오를 지역이라 차라리 제가 입찰하고 받을돈에서 땅값 제하고 상계하는게 나을까요?
건물주는 나중에 철거소송하고요
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진행자 김명석입니다.
무허가나 미등기 건물이라도 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하면 법정지상권이 존속하는 기간(최장 30년) 동안 지료만 받을 수 있을 뿐이고, 건물철거 청구는 할 수 없습니다.
따라서 토지 셀프 낙찰시는 법정지상권 성립 여부를 따져 보고 입찰해야 합니다. 법정지상권 성립 여부는 전문가에게 상담을 받으면 됩니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
호재가 많은 지역 땅이던데 신청하고 감정가 나오기 기다리는 단계인데 건축물대장 떼보고 미등기건물이 있고 땅소유주가 아닌사람이 소유주로 살고 있는것을 알게되었습니다
감정가 너무 낮을거같은데 위치는 앞으로 땅값이 더 오를 지역이라 차라리 제가 입찰하고 받을돈에서 땅값 제하고 상계하는게 나을까요?
건물주는 나중에 철거소송하고요
===> 건축물 만 경매신청되는 경우 토지 가격과 상계처리대상이 되지 않는 만큼 이를 확인해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
개인적으로 미등기 건물 있는 땅이라 감정가가 낮게 나오는 건 자연스러운 부분이 법정 지상권, 철거 소송 리스크를 정밀하게 따지기 전까지는 입찰해서 상계처리 하는 건 매우 위험하다 생각합니다.
개인적인 생각이니 참고 부탁드립니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
채권애가 대비 토지가격이 낮다면 상계입찰도 가능하지만 미등기건물, 점유 문제로 장기 분쟁이 예상되어 보수적인 낙찰가 산정이 중요합니다.,
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
입찰 자체는 전략적으로 고려할 수 있지만,
미등기건물 + 타인 점유 케이스는 생각보다 리스크가 큽니다
특히 상계 기대와 철거소송의 현실 난이도를 냉정하게 봐야 합니다
이론상으론 입찰 → 상계 → 철거소송이 가능하지만,실무에선 돈보다 시간이 더 들어가는 선택일 가능성이 큽니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
낙찰 받는 방법도 이득으로 보이비다. 미등기 건물은 입찰자에게 위험요소라 유찰 가능성이 높지만 채권자인 귀하가 싼값에 단독 낙찰 받기 유리합니다. 상계 신청을 통해 실제 현금 지출 없이 땅을 확보할 수 있습니다. 땅과 건물 주인이 달라 법정지상권 성립 가능성이 낮은데 이부분 다시 확인해 보시길 바랍니다. 낙찰 후 철거 소송과 지료 청구로 건물주를 강하게 압박할 수 있습니다. 결론적으로 호재가 있는 땅이라면 감정가가 낮을 때 직접 낙찰받아 소유권을 굳히는 전략도 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 해당 건축물이 법정지상권이나 관습법적으로 지상권이 성립을 하는 지도 살펴볼 필요가 있어 보입니다.
토지와 건물의 경우 소유권자가 분리가 되어져 있을 경우 통상적으로 지상권이 성립을 하는 경우가 많이 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
이미 승소해서 경매를 신청하신 상황이라면, 채권상계신청을 활용해 직접 입찰에 참여하는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다. 만약 감정가가 낮게 책정된다면, 오히려 더 저렴하게 낙찰받을 기회가 생길 수도 있습니다. 다만, 미등기 건물이 있고 소유주가 다르다면 반드시 법정지상권이 성립하는지 먼저 확인해 보셔야 합니다.
법정지상권이 인정된다면, 토지를 낙찰받더라도 건물을 바로 철거하기가 어려워질 수 있습니다. 이 경우 장기간 지료 청구 소송에 휘말릴 위험도 있으니 유의해야 합니다. 반대로, 법정지상권이 성립하지 않는다면 이후에 철거 소송이나 협상을 통해 건물 소유권을 넘겨받거나 부지 정리에 유리해집니다.
채권자로서 상계 절차를 밟으면 현금 부담을 줄이면서도 가치 있는 토지를 확보할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 건물 소유주와 분쟁이 복잡하게 이어질 수 있으니 예상되는 소송 비용과 소요 기간을 입찰 가격에 신중하게 반영하시는 것이 좋겠습니다. 또, 토지의 위치적 가치와 법적 리스크도 꼼꼼하게 따져본 후 결정하시는 걸 권해 드립니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
상대방의 토지를 경매 신청하신 후 발견된 미등기 건물은 입찰가 결정과 수익성에 결정적인 변수이므로, 법정지상권 성립 여부를 가장 먼저 따져봐야 합니다.
현재 상황을 정리해 드리겠습니다.
1. 감정가 및 입찰 전략 분석
토지 위에 매각 제외 대상인 미등기 건물이 있을 경우, 감정평가 시 '법정지상권 성립 여부 불분명'에 따른 제한을 받아 감정가가 시세보다 20~30% 낮게 형성될 가능성이 큽니다. 채권자로서 채권상계신청(내가 받을 돈과 낙찰가를 맞바꾸는 것)을 하시는 것은 현금 동원 부담을 줄이는 좋은 전략이지만, 다음 리스크를 반드시 체크해야 합니다.
2. 법정지상권과 철거 소송
토지 소유주와 미등기 건물 소유주가 다르다면 원칙적으로 법정지상권이 성립하지 않을 확률이 높습니다. 법정지상권은 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유주가 동일해야 하기 때문입니다.
철거 가능성: 법정지상권이 성립하지 않는다면 낙찰 후 건물 철거 및 토지 인도 소송을 통해 건물을 압박하거나 철거할 수 있습니다.
지료 청구: 철거 전까지는 건물주에게 토지 사용료인 지료를 청구할 수 있으며, 지료를 2기(2년분) 이상 연체할 경우 이를 근거로 지상권 소멸 청구도 가능합니다.
해당 지역이 호재가 많고 땅값이 오를 곳이라면 낮은 감정가에 낙찰받는 것이 유리할 수 있으나, 미등기 건물주와의 소송은 통상 1~2년 이상의 시간과 비용이 소요됩니다.
단순히 상계 처리로 땅을 가져오는 것에 그치지 말고, 건물주를 상대로 한 소송 비용과 시간적 기회비용을 입찰가에 충분히 반영하십시오. 또한, 감정가가 너무 낮게 나오면 질문자님이 배당받을 금액도 줄어들 수 있으므로, 채권자로서 감정평가서상의 현황 조사 내용이 실제와 다른지 면밀히 모니터링하시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 경매 진행 전 '부동산 점유이전금지 가처분'을 함께 검토하여 소송 도중 건물주가 바뀌는 불상사를 방지하시기 바랍니다.