배당요구를 하지않은 선순위임차인 입니다.
안녕하세요.
지방의 경매물건 중에 배당요구를 하지않은 보증금 미상, 확정일자 미상의 물건이 경매에 나왔는데.. 세대열람을 해보니 아무도 나오지 않는걸로 보아 이사를 나간것 같습니다. 이럴경우 낙찰을 받으면 보증금을 인수해야 하는걸까요?
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
사건번호를 남기세요. 그래야 제대로 된 권리분석을 받을 수 있습니다. 사건번호 남긴다고 해서 입찰들어오지 않을 사람이 이 질문 답변을 보고 입찰 들어오는 것도 아닙니다. 경매에서는 임차인에 대한 사항만 해결되면 되는 게 아닙니다. 확인해봐야 할 위험 요소가 여러 수십가지입니다.
임차인 문제 중에서 가장 중요한 것은 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부입니다. 세대열람 내역서 상에 나오지 않는다고 해서 임차인이 없다고 단정해서는 안됩니다. 등기부상에 임차권등기를 하고 나간 경우도 있고, 배당요구종기일까지 전입을 유지하고 있다가 배당신청을 한 뒤 배당요구종기일 이후에 타지로 전출신고를 한 경우도, 대항력이 있는 경우는 낙찰자가 미배당분 보증금을 별도로 물어줘야 합니다.
대항력이란 임차인 전입신고 당시 건물등기부상 근저당 압류 가압류 같은 권리설정이 없었다면 대항력이 있고, 그렇지 않다면 대항력이 없습니다.
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안녕하세요. 공인중개사입니다.
배당요구를 하지 않았고 실제로 점유를 상실 했다면 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 낮지만 대항력 유무와 말소기준권리는 반드시 권리분석으로 확인해야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
배당 요구 안 한 보증금 미상, 확정일자 미상 임차인이 실제로 대항력 있는 임차인이 있었는지에 따라 달라지는데 단순히 세대 열람에 안 나온다고 해서 자동으로 보증금 인수 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
감사합니다.
안녕하세요.
지방의 경매물건 중에 배당요구를 하지않은 보증금 미상, 확정일자 미상의 물건이 경매에 나왔는데.. 세대열람을 해보니 아무도 나오지 않는걸로 보아 이사를 나간것 같습니다. 이럴경우 낙찰을 받으면 보증금을 인수해야 하는걸까요?
==> 보증금 또는 확저일자 미상이라면 낙찰자 인수사항이 되지 않습니다. 보증금도 마찬가지이고 퇴거대상입니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
경매 물건에 배당요구를 하지 않은 선순위 임차인이 있으면, 낙찰자가 그 임차인의 보증금을 그대로 떠안을 가능성이 매우 높습니다. 선순위 임차인 중 대항력까지 갖춘 경우에는, 보증금을 낙찰 대금에서 돌려달라고 배당요구를 하거나, 아니면 낙찰자에게 보증금을 돌려받을 때까지 거주하는 등 대항력을 행사할 수 있습니다. 이 두 가지 중 어떤 방식을 선택할지 임차인이 결정하게 됩니다.
현실적으로 세대열람 결과 아무도 거주하지 않는 것으로 나와 있어도, 대항력이 사라진 것은 아닙니다. 예를 들어, 임차인이 임차권 등기를 신청하고 이사를 갔다면 여전히 대항력이 살아 있을 수 있습니다. 보증금이 얼마인지 제대로 확인하지 않은 상태에서 낙찰을 받는다면, 어떤 빚을 떠안게 되는지도 모르는 셈이니 매우 위험합니다.
따라서, 이런 경우에는 반드시 현장에 가서 실제로 사람이 살고 있는지, 그리고 임차권 등기 여부까지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 보증금을 정확히 알 수 없다면, 입찰 자체를 피하거나, 최악의 경우를 가정해 아주 보수적인 금액으로 입찰하는 것이 안전합니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임차인이 이미 전출 + 점유 상실 상태라면 낙찰자가 보증금 인수할 필요 없습니다
다만 전입 말소 여부 확인이 필수입니다
매각물건명세서와 전입세대 열람 결과가 최종 판단 기준이 됩니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
세대열람상 거주자가 없더라도 임차권등기 여부를 반드시 확인해야 하며, 등기가 되어 있다면 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.
질문하신 상황에 대해 실무적인 관점에서 정리해 드리겠습니다.
1. 세대열람에 없는데 선순위인 이유
임차인이 이사를 나갔음에도 경매 기록상 '선순위 임차인'으로 남아 있다면, 십중팔구 임차권등기명령을 마친 상태일 것입니다. 임차인은 이사를 가더라도 임차권등기를 해두면 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 따라서 세대열람에 나타나지 않는다고 해서 대항력이 소멸한 것으로 단정해서는 안 됩니다.
2. 배당요구를 하지 않은 선순위의 위험성
선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았다는 것은 "나는 경매 절차에서 돈을 받고 나가는 대신, 낙찰자에게 내 보증금을 돌려받을 때까지 계속 살겠다(혹은 점유하겠다)"는 의사표시로 해석됩니다.
보증금 인수: 낙찰 금액과 상관없이 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다.
리스크: 현재 보증금과 확정일자가 미상이라면, 낙찰 후에야 수억 원의 보증금을 인수해야 한다는 사실을 알게 될 수도 있습니다. 이는 전형적인 '깡통 경매'의 함정이 될 수 있습니다.
보증금 액수를 모르는 상태에서 입찰하는 것은 '백지수표'를 발행하는 것과 같습니다. 이사를 나간 것처럼 보인다면 해당 호수의 등기부등본을 발급받아 '임차권등기' 내역을 확인하십시오. 거기에 보증금 액수가 명시되어 있을 것입니다. 만약 임차권등기도 없고 세대열람도 깨끗한데 선순위로 잡혀 있다면, 이는 과거의 전입신고 기록이 말소되지 않았거나 가족 간의 허위 임차인일 가능성도 있으나 이를 입증하기는 매우 까다롭습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 보증금을 확인하지 못한 상태에서의 입찰은 절대 금물이며, 반드시 인근 공인중개사나 관리사무소를 통해 임차인의 행방과 보증금 규모를 탐문하시기 바랍니다.