답변 내역

직거래는 공인중개사를 통하지 않고 집주인과 직접 계약을 한다는 뜻입니다.매매, 월세, 전세 상관 없이, 공인중개사를 통하지 않는 모든 부동산 계약을 직거래라고 부릅니다.세입자가 스스로 집주인과 계약을 작성하면 직거래가 되며토지의 지주가 다른 지주에게 직접 토지를 파는 것도 직거래가 됩니다.직거래는 공인중개사 없이 계약을 하기 때문에 중개보수(복비)가 발생하지 않다는 장점이 있습니다.

전세는 임대차의 일종으로, 한꺼번에 목돈(전세보증금)을 맡기고 집을 빌리는 것입니다.반면, 매매는 돈을 주고 집을 사는 것입니다.전세 계약을 맺고 주택에 입주하더라도 소유자는 본인이 아니므로 본인의 집이라고 할 수 없지만매매 계약을 통해 주택에 입주하면 본인의 집이라고 할 수 있습니다.그리고 전세가 임대차의 일종이므로 계약 기간이 존재하며, 계약 기간이 만료되면 소유자에게 주택을 넘겨줘야 합니다. 대신 처음에 소유자에게 맡겼던 전세보증금은 반환받을 수 있습니다.집주인 입장에서는 전세 세입자에게 거금의 전세보증금을 받아 은행 등에 예치하여 이자를 얻을 수 있다는 장점이 있습니다.세입자 입장에서는 월세처럼 매달 돈을 지불하지 않아도 되고, 만기에 원금(전세보증금)을 회수할 수 있다는 장점이 있습니다.

중개보수(부동산 수수료)는 부동산의 종류, 거래 유형, 거래금액에 따라 다릅니다.1. 매매/전세거래금액(매매대금 또는 전세금)에 요율을 곱하여 중개보수를 계산합니다.요율은 거래금액에 따라 따른데 주택은 0.3~0.7%, 오피스텔은 0.4~0.5%, 그외(상가, 토지 등)에는 0.9%입니다.예를 들어 10억짜리 상가 매매·전세 시 중개보수는10억 X 0.9% = 900만원이 됩니다.2. 임대차(월세 X 100) + 보증금에 요율을 곱하여 중개보수를 계산합니다.임대차 역시 거래금액에 따라 요율이 다르며, 주택은 0.3~0.6%, 오피스텔은 0.4%, 그외(상가, 토지 등)에는 0.9%입니다.예를 들어 보증금 5억에 300만원짜리 상가 임대차 시 중개보수는[(300 X 100) + 5억] X 0.9% = 720만원이 됩니다.참고로 이렇게 계산한 중개보수는 모두 부가가치세가 포함되지 않은 금액이며, 공인중개사사무소의 과세 유형에 따라 부가가치세도 달라집니다. 공인중개사가 일반과세자라면 부가가치세로 10%를 더 지급해야 합니다.

대리 계약시 필요한 준비물에 대해 안내해드립니다.- 부모님의 신분증, 도장, 통장사본(계약금 수령을 위한 계좌 확인용)- 부모님의 인감증명서, 위임장(인감이 날인된 것)- 대리인 본인의 신분증(위임장에 표시된 대리인 확인용)소유자가 본인이라면 신분증, 도장, 통장사본만 있으면 되지만소유자를 대리하여 계약을 체결하는 것이니 대리권을 정당하게 확보했는지 확인하는 절차가 필요합니다.위임장을 통해 대리권 유무를 확인하고, 위임장에 적힌 대리인 인적사항이 실제 계약 대리인과 일치하는지 확인하기 위해 대리인의 신분증이 필요합니다.위임장에는 부모님의 인감이 날인되어야 하며, 이 인감에 대한 위조 여부까지 확인해야 하므로 인감증명서가 필요합니다.또한 위임장은 문제의 소지가 없도록 위임인 및 수임인의 인적사항, 위임 일자, 위임하는 내용 등을 구체적으로 작성 해야 합니다.공인중개사를 통해 계약하는 것이라면 공인중개사에게 먼저 대리 계약 가능 여부와, 그밖에 필요한 준비물을 반드시 확인하셔야 합니다.

대금 지급 시기를 몇개월 연기해도 된다는 규정은 없습니다. 따라서 계약한 내용대로 잔금일에 잔금을 모두 지불해야 합니다.하지만 매도인과 매수인 사이의 계약이므로 서로 협의를 통해 계약의 내용을 변경하는 것은 가능합니다. 즉, 잔금일을 6개월 뒤로 미루는 것으로 협의를 한다면 문제가 없습니다.만약 협의가 되지 않았는데 잔금을 잔금일에 지급하지 않는다면 계약 의무를 불이행한 것이니 민사상 책임을 져야 할 수도 있습니다.

재산세와 종합부동산세는 1년에 1번만 부과됩니다.납세의무자는 6월 1일을 기점으로 하여, 그때 부동산을 소유한 사람이 납세의무자가 됩니다.잔금을 지급한 날과 등기를 접수한 날 중 빠른 날을 부동산을 처분한 날로 보기 때문에6월 1일까지 잔금을 치르거나, 소유권이전등기를 접수했다면 매수인에게 소유권이 넘어간 것으로 간주되어 매수인이 재산세를 납부하게 됩니다. 만약 6월 2일에 잔금을 치르거나 소유권이전등기를 접수했다면 매도인(원래 집주인)이 재산세와 종합부동산세를 납부하게 됩니다.납부시기는 재산세와 종합부동산세가 각각 다릅니다.재산세 [주택] : 07. 16 ~ 07. 31. (1기) 및 09. 16 ~ 09. 30. (2기) // 총 2번에 걸쳐 절반씩 분납재산세 [상가] : 07. 16. ~ 07. 31.재산세 [토지] : 09. 16. ~ 09. 30.종합부동산세 : 12. 01. ~ 12. 15.

계약금 전체를 지급해야 합니다.법적으로 가계약이라는 것은 존재하지 않으며, 가계약일지라도 조건을 만족한다면 계약으로 간주되어 계약을 체결한 것과 동일한 효과가 발생하게 됩니다.부동산의 소재지, 가격, 대금 지급 시기 등이 확정되었다면 계약의 본질적 사항에 대한 의사의 합치가 있다고 볼 수 있으므로 비록 가계약이라 할지라도 법적으로는 계약이 성립된 것과 동일합니다. 따라서 계약을 파기하려면 가계약금이 아니라 계약금 전액을 지급해야 합니다.또한 대한민국 민법상, 임대차 계약은 형식이 불필요한 불요식 계약에 해당합니다. 어떤 형식으로든 계약을 할 수 있기 때문에 계약서를 쓰지 않고 구두로 계약을 한 경우에도 계약은 성립합니다.[참고자료] - 대법원 2006. 11. 24., 선고, 2005다39594, 판결계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다.

실거주 목적이라면 상관이 없겠지만 투자 목적이라면 재고하시는 것을 권장합니다.빌라는 아파트에 비해 수요가 적기 때문에 시세가 잘 오르지 않으며 노후화로 인하여 오히려 매입 당시보다 시세가 하락하기도 합니다.특히 엘리베이터가 없는 빌라는 더욱 그렇습니다.최근에는 빌라에도 엘리베이터를 설치하는 편이므로, 엘리베이터가 없다는 건 구축 빌라이거나 저가 빌라이거나 둘 중 하나겠지요.당연히 다른 주택에 비해 선호도가 낮을 수밖에 없습니다.가격을 내려서 부동산에 내놓아도 잘 팔리지가 않으니 나중에 급하게 처분해야 할 때 곤란한 상황이 발생할 수도 있습니다.더군다나 대출 금리가 오르고 있어서 이자비용까지 고려한다면 투자 목적으로는 정말 좋지 않습니다.물론 빌라라고 해서 다 그런 것은 아니지만, 엘리베이터 없는 구축 빌라는 특수한 호재가 있지 않는 한 투자를 피하는 게 좋습니다.

중개는 가능하지만 단기 임대차는 구하는 사람이 별로 없기 때문에 부동산을 가더라도 구하기는 어려울 것입니다.차라리 인터넷 지역 커뮤니티를 통해 구해보시는 것이 좋을 것 같네요.

공인중개사가 중개를 하여 계약을 쓸 때는 공제에 관한 내용을 설명하고 공제증서를 발급하는 것이 의무입니다.공제증서를 받지 않았다면 공인중개사에게 요청하세요. 의무적으로 발급해야 하는 것이기 때문에 요청하시면 발급해줄 것입니다.