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아파트 재건축 과정이 어떻게 되는지 궁금합니다?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.간단하게 노후도는 30년 이상, 건축물 전체 동수의 3분의2, 연면적 60% 이상, 구역면적 1만m² 이상, 주민동의 소유자 3분의20이상 및 토지면적 2분의1 이상이면 재건축 요건이 됩니다.정비사업을 하려면 기존 아파트에서 살기 어려울 정도로 낙후됐거나, 기반 시설이 열악해 살 수 없는 정도가 되어 야합니다. 그래서 재건축의 경우 안전진단이라는 허들을 둬서 안전진단을 통과해야 재건축 절차를 밟을 수 있도록 인가를 내 주고, 재개발의 경우 노후도 조건을 충족해야 진행이 됩니다.(참고로 재개발의 경우 연면적 기준 30년 이상 건축물 비중이 60%가 되어야 합니다.) 평균 재건축사업 기간은 10년 정도이고 그 이상 소요되기도 합니다. 재건축의 절차를 세분화해서 보면, 크게 사업준비단계 -> 사업시행단계 -> 관리처분단계 -> 준공으로 나눌 수 있습 니다. 사실상 본격적으로 재건축에 돌입하는 건 사업시행단계지 만, 이미 그 전 안전진단의 허들에서 대부분의 재건축 아파트가 고배를 마셨습니다. 이번 정부에서 재건축 요건이 완화되어 노후된 웬만한 아파트는 재건축 요건에 해당 될 것입니다. 사실상 철근 콘크리트로 지은 아파트는 100년도 넘게 살 수 있습니다.
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23.09.24
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부동산 계약금을 다른 사람 명의로 보내달라고 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 다른 사람에게보냈다는 것을 영수증이 증명하고 증명하고 계약서 작성 전 계약금을 보낸다면 매도인에게 확인 문자를 보내고 다른 사람에게도 전화하여 녹음을 하면 됩니다.
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23.09.24
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전세 퇴거 시에 청소비용은 어디서 지불해야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이사나간 후 처음 입주할 당시 상태와 비슷하면 됩니다. 이사를 한 후 집을 한 번 둘러보시기 바랍니다.짐을 뺀후 아주 더럽거나 쓰레기가 많다면 임대인이 비용을 청구할 수 있습니다.
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23.09.24
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전입신고 날짜와 확정일자 받은 날짜가 15일 넘게 차이가 나면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소액임차인에 해당되고 대항력을 갖추고 있다면 최우선변제권을 가질 수 있습니다. 소액임차인은 지역, 말소기준권리 날짜에 따라 다릅니다. 대항력의 요건은 전입신고 + 점유(거주)입니다. 대항력은 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 보통 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 확정일자는 우선변제견의 요건 중 하나입니다. 우선변제권의 요건은 대항력 + 확정일자 입니다. 확정일자는 확정일자 도장 받은 날부터 효력이 발생합니다. 전입신고를 먼저하고 확정일자를 나중에 받으면 확정일자 받은 날 우선변제권의 효력이 발생합니다.전입신고와 확정일자가 같은 날이라면 다음날 우선변제권의 효력이 발생합니다. 확정일자를 먼저 받고 전입신고를 나중에 한다면 전입신고 한 다음날 우선변제권의 효력이 발생합니다.
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23.09.24
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깸핑장 보증금 일부라도 되돌려 받을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새 임차인을 구하고 새임차인과 임대인이 계약을 체결하면 임대인이 기존 임차인에게 보증금을 반환합니다. 새 임차인을 구할 동안 월세는 지불하셔야 합니다. 월세를 지불하지 않고 연체한다면 임대인이 추후에 보증금을 반환할 때 보증금에서 연체한 월세 금액을 빼고 반환 할 것입니다. 그리고 새 임차인이 나타난다며 새임차인과 기존 임차인이 협의하여 투자한 시설비(권리금) 모두 또는 일부를 받을 수 있습니다.
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23.09.24
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역 근처가 좋을까요 아니면 역사이가 좋을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.역세권으로만 판단한다면 역근처 3분거리가 좋습니다.아파트의 경우 세대수가 많을 수록 좋으며(1,000세대 이상), 브랜드, 커뮤니티, 시설물 등이 아파트값에 영향을 주고 주변 학군, 상권, 편의시설 등도 살펴봐야 합니다.
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23.09.24
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전월세신고 기준이 어떻게 되나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약체결하고 30일 이내 전월세신고를 하면 됩니다. 계약서작성하고 30일 이내 주민센터나 인터넷으로 전월세신고를 하면 됩니다.24년 5월 31일까지 계도기간으로 신고를 해도 되고 안 해도 됩니다. 미신고로 적발하지도 않기에 과태료도 부과하지 않습니다. 2024년 6월 1일부터 의무시행으로 미신고 후 적발되면 과태료 5~100만원의 과태료를 부과해야합니다.*보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 시 전월세신고
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23.09.24
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전세 계약에서 최초 계약 기간이 지나서 묵시적 갱신이 발생할 경우 전세 계약의 기간은 어떻게 변경되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 주택임대차보호법 상 계약기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 계약기간을 정하였을 경우 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 이는 묵시적갱신, 계약갱신 시에도 적용됩니다. 이전 전세계약을 1년으로 계약기간을 정했다면 임차인은 임대인에게 2년을 주장하여 더 거주할 수 있습니다. 처음 계약2년 + 묵시적갱신 + 계약갱신2년 으로 묵시적갱신기간에 따라서 총거주할 수있는 기간이 달라집니다. 처음 묵시적갱신으로 2년이 지나 또 묵시적 갱신이 된다면 총 8년을 거주하게 되는 것입니다.계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 행사하고 2년이 지나 더 거주하고 싶을 때 계약갱신을 할 수 있는데 이때는 새로운 계약으로 체결하고 새로운 계약이기 때문에 임대료5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.
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23.09.24
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빌라나 오피스텔은 팔기가 힘든 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트보다는 매수자의 수요가 적습니다. 매수자들이 만족하는 아주 저렴한 가격이 아니라면 조금 시간이 소요될 수 있습니다. 빌라는 아파트보다 저렴하지만 거주환경이 아파트에 비해 열악하고 오피스텔은 교통이 좋지만 아파트에 비해 전용면적이 작고 발코니가 없어서 임대용으로 활용하여 수익형부동산의 인식이 강합니다. 빌라나 오피스텔은 시세의 등락폭이 아파트보다 적습니다.
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23.09.24
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전세 들어간 집이 경매에 넘어가는 경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부상 순위에 따라 배당이 됩니다. 낙찰가에서 순위대로 바당해서 본인 순서에서 남은 금액에따라서 배당을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 보증금의 일부분만 배당 받을 수 있습니다. 말소권보다 후순위의 임차인의 경우 낙찰자가 인수해야할 대상이 아니기때문에 보증금 중 일부분만 배당 받거나 배당을 받지 못 한 경우 낙찰자에게 반환받지 못 하고 퇴거해야합니다. 경매시 배당순위는 1순위 : 집행비용 - 경매절차 진행에 필요한 비용 (경매신청비, 송달비 등등)2순위 : 필요비/유익비(필요유익비) - 건물에 관하여 지출한 보존비용(필요비), 개량비용(유익비)3순위 : 최우선변제권(소액임차인 최우선변제금/최우선 임금채권)- 임대차보호법 상 소액보증금 중 일정액- 3개월치 임금, 3년치 퇴직금(개인/고용노동부/근로복지공단에서 부과함)4순위 : 당해세(국세:종부세/상속세/증여세, 지방세:재산세/자동차세)- 배당요구종기일 전까지 해당 부동산에 부과된 국세/지방세 (당해세는 해당 구청/해당 세무서에서 부과함) *(법개정) 임차보증금의 확정일자보다 법정기일이 빠른 당해세만 해당5순위 : 우선변제권(담보물권/임차권/조세채권)* 저당설정일자/전입및확정중 늦은날+1/법정기일 중 빠른순으로 순서 책정- (설정일자기준) 근저당권, 가등기, 전세권- (전입신고/확정일자 중 늦은날 +1일 기준) 임차권등기, 점유중인 대항력- (법정기일기준) 당해세 이외의 국세/지방세 조세채권 (압류여부 상관 X)- 우선변제권이 동일일자이면 등기부상 순위가 높은게 선순위6순위 : 일반 임금채권- 최우선변제 임금채권 외 남은 임금채권 (개인/고용노동부/근로복지공단에서 부과함)7순위 : 후순위 조세채권- 법정기일이 늦은 후순위 조세채권8순위 : 공과금- 국인연금, 건강보험료, 산업재해보험료, 사회보험료, 부담금, 과징금, 환수금, 배상금, 과태료, 비용징수금, 사용료, 기타경상이전수입, 기타 세외수입(수익자 부담금, 재산수입, 사용료 · 임대료 수입, 수수료수입, 공기업수입 그밖에 기부금, 몰수금, 벌금 과료)9순위 : 일반채권- 확정일자 없는 보증금(우선변제권), 기타 가압류, 집행력있는 일반채권 등1) 배당기일에 모든 채권자들이 모여 배당표에따라 배분받게 됨2) 배당 순서는 법정기일, 채권/비용의 종류등에 따라 정해지게 됨2) 배당표는 배당기일 약 7일 전에 나오게 되고 3일전 법원 배당표원안에 비치하게 됨3) 배당기일에 채무자/채권자만 배당에 대하여 이의신청이 가능함 (구두상으로 이의신청 후 7일 이내에 배당이의의 소를 정식 제출해야 함) -> 잘못된 배당에 의해 임차인의 보증금을 물어주는 낙찰자의 경우, 배당이의 할 수 없음. -> 낙찰자는 배당기일이후 잘못 배당된 기관을 상대로 부당이득금반환청구소송을 해서 돈을 받아야함
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