안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
등기부상 순위에 따라 배당이 됩니다.
낙찰가에서 순위대로 바당해서 본인 순서에서 남은 금액에따라서 배당을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 보증금의 일부분만 배당 받을 수 있습니다. 말소권보다 후순위의 임차인의 경우 낙찰자가 인수해야할 대상이 아니기때문에 보증금 중 일부분만 배당 받거나 배당을 받지 못 한 경우 낙찰자에게 반환받지 못 하고 퇴거해야합니다.
경매시 배당순위는
1순위 : 집행비용
- 경매절차 진행에 필요한 비용 (경매신청비, 송달비 등등)
2순위 : 필요비/유익비(필요유익비)
- 건물에 관하여 지출한 보존비용(필요비), 개량비용(유익비)
3순위 : 최우선변제권(소액임차인 최우선변제금/최우선 임금채권)
- 임대차보호법 상 소액보증금 중 일정액
- 3개월치 임금, 3년치 퇴직금(개인/고용노동부/근로복지공단에서 부과함)
4순위 : 당해세(국세:종부세/상속세/증여세, 지방세:재산세/자동차세)
- 배당요구종기일 전까지 해당 부동산에 부과된 국세/지방세 (당해세는 해당 구청/해당 세무서에서 부과함)
*(법개정) 임차보증금의 확정일자보다 법정기일이 빠른 당해세만 해당
5순위 : 우선변제권(담보물권/임차권/조세채권)
* 저당설정일자/전입및확정중 늦은날+1/법정기일 중 빠른순으로 순서 책정
- (설정일자기준) 근저당권, 가등기, 전세권
- (전입신고/확정일자 중 늦은날 +1일 기준) 임차권등기, 점유중인 대항력
- (법정기일기준) 당해세 이외의 국세/지방세 조세채권 (압류여부 상관 X)
- 우선변제권이 동일일자이면 등기부상 순위가 높은게 선순위
6순위 : 일반 임금채권
- 최우선변제 임금채권 외 남은 임금채권 (개인/고용노동부/근로복지공단에서 부과함)
7순위 : 후순위 조세채권
- 법정기일이 늦은 후순위 조세채권
8순위 : 공과금
- 국인연금, 건강보험료, 산업재해보험료, 사회보험료, 부담금, 과징금, 환수금, 배상금, 과태료, 비용징수금, 사용료, 기타경상이전수입, 기타 세외수입(수익자 부담금, 재산수입, 사용료 · 임대료 수입, 수수료수입, 공기업수입 그밖에 기부금, 몰수금, 벌금 과료)
9순위 : 일반채권
- 확정일자 없는 보증금(우선변제권), 기타 가압류, 집행력있는 일반채권 등
1) 배당기일에 모든 채권자들이 모여 배당표에따라 배분받게 됨
2) 배당 순서는 법정기일, 채권/비용의 종류등에 따라 정해지게 됨
2) 배당표는 배당기일 약 7일 전에 나오게 되고 3일전 법원 배당표원안에 비치하게 됨
3) 배당기일에 채무자/채권자만 배당에 대하여 이의신청이 가능함 (구두상으로 이의신청 후 7일 이내에 배당이의의 소를 정식 제출해야 함)
-> 잘못된 배당에 의해 임차인의 보증금을 물어주는 낙찰자의 경우, 배당이의 할 수 없음.
-> 낙찰자는 배당기일이후 잘못 배당된 기관을 상대로 부당이득금반환청구소송을 해서 돈을 받아야함
