답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 계약시 선순위 근저당이 있는 경우 계약서상 특약으로 잔금일에 기존 근저당 말소특약을 넣어 계약을 진행하게 됩니다. 그리고 주택의 경우는 중도금을 넣지 않고 잔금시에 이를 말소하는게 일반적이며, 질문의 경우처럼 고가의 상가등이 아닌 경우 중도금 없이 잔금시에 진행하시는게 일반적입니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제도상 가능한 부분이나 몇가지 요건은 갖추셔야 합니다. 그중에 직전임대차계약 대비 임대료 5%이하 인상준수가 있는데, 직전임대차에는 전세낀 매매로 임차권을 승계받은 경우는 해당되지 않습니다 . 결론적으로 승계받은 임차인이 퇴거하고 새로운 임차인과 5%증액으로 계약을 하셔야 인정이 가능합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문자님의 토지 구매목적은 법률상 위법소지가 있습니다. 최초부터 알박기를 목적으로 활용가치가 없는 토지를 구매하였고 시세차익을 목적으로 하기 때문입니다. 이는 형법상 부당이득죄로 처벌을 받을수 있습니다. 물론 부당이득죄 성립여지는 법률적 판단이므로 확답을 하기는 어렵습니다. 이와 별개로 맹지의 경우는 도로면 인접면이 없이 주변토지에 둘러쌓인 토지로써, 진입로 확보가 되지 않는 않은 경우 건물등 건축을 할수 없습니다. 그만큼 활용도가 낮은 땅으로써 보게 됩니다, 질문에서 주변토지를 이미 개발사가 모두 확보하였다면 이후 사용할수 있는 용도는 매우 낮아질수 밖에 없기 때문에 적절한 선에서 합의를 보시는게 좋을 것으로 보입니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공유지분의 경우 각자 단독 처분이 가능하기 떄문에 계약서상 매도자는 A만 적으시면 되고, 매수자는 B가 됩니다. 쉽게 50%지분에 대한 매매라고 생각하시면 됩니다, 그리고 상가 분양권 매매의 경우 계약금과 중도금에 대한 부가가치세를 이미 환급받은 경우라면 포괄양수양도로 진행하시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 당사자간 합의로 정할수 있으며, 중도금의 경우 거래금액이 건물과 같은 고가 부동산이 아니거나, 주택의 경우라면 특별히 넣지 않고 계약금 , 잔금식으로만 진행하는게 대부분입니다, 그리고 계약금, 중도금, 잔금 단계별 비율 역시 합의로써 조정이 가능하며, 계약금은 대부분 5~20%이내, 중도금은 40~70%이내에서 정하게 되는 경우가 많습니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세대출의 경우는 주택에 따라 대출에 차이가 발생하지 않지만, 다가구의 경우는 기존 전입임차인의 보증금이 기존 근저당처럼 권리관계에 영향을 주기 때문에 대출심사시 선순위 임차인으로 보아 주택가격 대비 기존임차인 전세보증금 합이 높을 경우 대출이 어려울수는 있습니다. 주택가격 대비 기존임차인 보증금 합, 그리고 선순위 근저당등이 낮다면 관계는 없습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세는 말그대로 양도시에 발생되는 세금이며, 소유권 이전등기를 하지 않는 임대차에서는 적용될 여지가 없습니다. 즉 임대차시에는 양도소득세 부과대상이 아닙니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.후분양제를 하기 위해서는 건설사가 최소한 완공까지 자금을 투자할 여력이 있어야 합니다. 우리나라의 경우 건설사들은 공사비용을 선분양을 통해 일정부분 충당하고, 일부는 금융권 프로젝트 파이낸싱을 통해 건축을 진행하게 됩니다, 이러한 경우 건설사는 큰 비용투자 없이 건설진행이 가능하고, 수분양자들은 시세가 적용되지 않은 분양가로 분양을 받아 완공후 시세차익의 수익을 볼수 있습니다. 결국 두 당사자간 이해가 맞아 유지가 되는 부분입니다.물론 후분양 역시 건설사, 수분양자들에게 장점인 부분도 있지만 우리나라의 경우는 양측모두 리스크를 지더라도 현재의 방식이 더 이득이 크다고 판단하기에 선분양을 유지하는것으로 보입니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님이 임차인으로써 계약갱신청구권이 있고 이를 사용하였다면 최대 5%이내인상만 가능하고, 갱신청구권이 없다면 임대인은 시세대로 제한 없이 인상이 가능합니다. 물론 임대인이 등록임대사업자로 되어 있다면 갱신청구권과 관계없이 5%이내 인상만 가능합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만기 6~2개월전 임차인과 재계약협의시 실거주를 통보하시고 퇴거를 요구하시면 됩니다. 이러한 과정에서는 의사통보에 대한 근거(문자,녹취등)만 남겨두시면 됩니다. 이처럼 하기 위해서는 최소한 협의기간에는 소유권자가 되어 있으셔야 하기 때문에 6개월전 등기이전을 하고 본인이 직접 해당 협의를 하시는게 맞습니다. 당연히 늦어도 만기 2개월전에는 등기부상 소유자가 되어 있으셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.