답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능합니다, 우리나라의 등기부는 토지와 건물을 별개로 보기 때문에 타인 토지에 본인명의 건물을 건축할수 있습니다, 다만 토지 소유자와 계약을 통해 토지사용권한을 얻어야 합니다. 대표적인 물권으로는 지상권과 전세권이 있고, 해당 권리계약을 통할 경우 합법적으로 건축이 가능합니다. 만약 건물이 주택이라고 해도 토지소유자에게는 주택수 산정등의 영향이 미치지 않습니다. 쉽게 임대차계약처럼 토지소유자가 토지사용권을 건물예정소유자에게 임차해주는 계약이라고 보시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상속도 주택수 산정에 포함이 되기 때문에 원칙상 무주택자 1순위 청약을 진행할수는 없습니다. 다만 예외규정으로써 청약당첨 후 부적격자로 통보를 받을 경우 통보일로부터 3개월내 해당 상속지분을 매도하면 무주택자로 인정이 가능합니다. 또한 도시지역이 아닌 지역으로써 단독주택의 경우 일정조건에 충족된다면 주택수 산정에 포함되지 않아 무주택자로써 청약이 가능할수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 삼성생명 대출금은 위 부분과 관계가 없습니다. 중복대출은 해당 기관에서 운영중인 대출상품에 대해서 중복 대출을 말합니다. 즉, 해당 기관이 아닌 타기관에서 받은 대출은 아무런 문제가 되지 않습니다.참고로 본인이 납입하고 있는 예적금성 상품을 담보하는 하는 대출은 일반적인 마이너스통장이나 신용대출과는 구분이 되고, 실제 주택구입담보대출에서 규제하는 DSR판단시에도 포함되지 않는 부분입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 정확한 답변은 어려우나, 재직기간이 짧을 경우 월급여를 연소득으로 환산적용하기 때문에 대출에는 문제가 없을수 있고, 한도에 있어서는 전세대출의 경우 소득기준에 따른 규제를 적용받지는 않기 때문에 소득이 적다고 전세대출한도가 줄어들것으로는 보이지 않습니다. 2. 알수 없습니다. 가능성이 있긴 합니다. 3. 네, 조정하는게 이후 절차진행시 문제가 덜할것으로 보이나, 상대방(임대인)이 이를 수용할 가능성이 낮아보입니다. 4. 대출이후 이자등의 연체가 없다면 신용점수가 하락되지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 상속등기와는 관계없습니다. 즉, 사망으로 인해 상속을 받는 경우 피상속인 사망시 법적 상속이 되므로 등기부상 명의이전이 되지 않아도 법적으로는 해당 계약을 그대로 승계받게 됩니다. 즉 현 상속인에게도 해당 계약을 이행할 의무가 있다고 보시면 되기에 이를 설명하고 계약유지해줄것으로 통보하시면 됩니다.2. 만약 상속인이 계약을 해지하고 싶을 경우 계약금계약상태이기 떄문에 계약금 배액을 상환하면 일방적 해지는 가능합니다. 그외 잔금일이 넘어가게 되면 이때는 일방적 해지는 불가하고 질문자님의 동의를 얻어 해지를 해야합니다.3. 정확한 질문의 의미를 알수 없으나, 만약 임의대로 매매계약을 통해 주택을 처분하면 계약상 이행불능상태가 되게 되므로 그때는 손해배상을 상속인에게 물을수 있습니다. 다만 현 시점에서 임대차계약에 따른 대항력은 없기 떄문에 임대차계약이 매수자에게 승계되긴 어려워 보입니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차계약에서 중개사를 통하지 않은 직거래도 계약상 효력에는 문제가 되지 않습니다. 다만, 중개사없이 직거래로써 임대차를 체결하면 보증보험에는 가입을 하실수 없습니다,직거래시 확인하셔야 하는 상황은 건축물대장을 통한 목적물 표시사항, 등기부등본을 통해 권리관계상 문제등을 판단하여 특약등으로 이를 보호할수 있는 조항등을 넣어 계약을 진행하셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약에는 문제가 없습니다. 다만 상속으로 주택의 공유지분등을 취득한 사실이 판명되어 시행사로부터 부적격자 통지를 받았다면 그 통지를 받은 날로부터 3개월내 그 지분을 처분하면 무주택자로 인정이 가능합니다. 그외 비도시지역 소재, 단독주택을 상속받은 경우에도 소유주택수에서도 제외가 가 능합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 현재 시세만을 기준으로 보면 전세보증금 + 선순위 근저당이 매매가 80%정도가 됩니다. 사실상 주택가격 하락이 더 될 경우 깡통전세의 위험이 있을수 있고 , 후순위 임차권이기에 경매등이 진행될 경우 보증금 전액회수가 어려울 가능성도 있습니다. 그리고 은행등에서 판단하는 주택가격은 매매가보다는 실제 낮기 때문에 실제 전세가율은 더 높을수 있어 위험해보입니다. 게약시에 선순위 근저당말소 조건이 아니라면 계약을 신중하게 다시 고려해 보시는게 좋을듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소득 심사에 대해서 부적격 결정전 소명자료를 요구하는 경우 사실상 해당 기관에 문의를 하여야 가장 정확하게 대처가 가능합니다. 즉 해당 기관(LH)등에 직접적으로 소명서류의 종류와 필요서류등을 물어보시고 그에 맞추어 준비를 하셔야 재계약 심사를 통과하실수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분이 정상적인 절차상 과정은 아닙니다. 아마도 해당주택이 임의경매사실을 알고 법률사무소에서 개인회생등을 수임하기 위해 광고성 내용을 해당 주소지로 보내는것으로 보입니다. 크게 신경쓰지 않아도 될 부분으로 보입니다. 다만 앞으로 법원에서 날라오는 등기물에 대해서는 반드시 확인하시고 절차대로 진행을 하셔야 임차인으로써 피해가 적을수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.