답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 재계약시 보증금이 인상되었을 경우 확정일자를 다시 받으셔야 합니다. 그래야 증액분에 대한 우선변제권이 생기기 떄문입니다. 질문의 경우라면 이전계약시 증액된 600만원에 대한 우선변제권은 없는 상태이기 때문에 확정일자를 다시 부여받으셔야 할듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신으로 볼수 있으며, 이러한 경우 동일조건으로 연장된것으로 봅니다. 연장기간에 대해서는 서로간 정함이 없었다면 1년으로 보시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초 통보가 만기 6~2개월전 이후라면 이미 묵시적갱신으로 연장되었다고 볼수 있습니다. 이는 법률에 따라 갱신이 되었다고 볼수 있습니다. 또한 이전에 의사통보를 하였음에도 임대인이 해당기간에 재계약 거절등의 의사를 밝히지 않았다면 이또한 연장으로 볼수 있습니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다, 임대차계약기간 동안은 임대인이 변경되어도 기존 계약은 승계가 됩니다. 그러므로 일방적으로 퇴거를 통보할수 없기 때문에 계약기간까지는 거주를 허하셔도 됩니다. 이후 재계약시에 갱신청구권을 사용하여 연장하거나 만기해지를 하거나 새로운임대인과 협의를 하시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차중인 주택이 매매를 통해 소유자가 변경되더라도 임대차계약은 그대로 승계가 됩니다. 그리고 임대인 변경후 임차조건이 변경되어 계약서를 다시 작성할 경우에도 이미 전입신고가 되어 있기에 별도 전입신고는 필요하지 않습니다. 다만, 확정일자의 경우 증액된 보증금에 대해서는 새로운 확정일자에 따른 우선변제권이 부여되기 때문에 다시 확정일자를 부여받으셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개입사업자를 다른 지역에 등록한다고 해서 해당 주소지로 전입신고가 되는 것은 아니고, 또한 다른 지역 월세를 구하시더라도 전입신고를 하지 않으면 현재 부모님과 동일세대 구성에는 변화가 없습니다, 즉, 월세를 구하시고 전입신고룰 하지 않으면 됩니다. 이럴 경우 목적 대로 유지는 가능하다 월세집 보증금에 대한 대항력 확보가 어려우므로 보증금 회수에 위험성이 높아질수는 있습니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분을 진행해도 크게 법적문제가 되거나 하지는 않습니다. 문제는 해당 과정을 하기위해서는 상대방의 동의가 필요하고, 중개사 역시도 이에 동의를 해야 되는 부분입니다. 만약 상대방이 이를 거절한다면 사실상 진행이 어려운 만큼 계약상대방의 동의를 먼저 얻으셔야 할듯 보입니다. 그리고 채권최고액이 매도가 88%라고 해도 사실상 실제 채권금액이 이보다 매우 낮을 가능성도 있고, 토지나 공장처럼 큰 금액의 거래가 아닌 경우에 이와같이 하는 경우가 흔하지는 않아 동의가능성은 낮아보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 대출은 대출신청시점을 기준으로 판단하기 때문에 생일전에 신청을 하셨다면 우대금리 적용은 가능할것으로 보입니다. 다만 개인적판단과 실제 은행에서 취급하는 상품운영에는 차이가 있기 때문에 해당 부분은 은행을 통해 상담받아 보시기 바랍니다. 참고로 어떠한 경우라도 우선적으로 생일이 되기 전에 주택계약을 하고 계약서를 가지고 대출신청을 해놓으셔야 그나마 여지가 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌린돈 그대로를 설정하게 되면 이를 저당권이라고 하고, 저당권은 채권금액이 실제대출금과 동일하지만 대출금액이 변경될 경우 그때마다 변경등기를 해야 합니다. 보통 주택담보대출시 원리금에는 이자뿐아니라 원금도 일부씩 상환이 되기 때문에 저당권을 설정하게 되면 매달 혹은 중도일부상환시 계속 등기부상 변경을 해야되는 어려움이 있습니다. 그에 따라 은행에서는 근저당을 설정하게 되는데, 근저당은 채권최고액을 설정하고 해당 금액내에서 유동성있게 채권금액이 변경되게 됩니다. 그리고 근저당설정시 채권최고액을 혹 경매시 이자,경매신청비용등을 충담하기 위해 원금의 120~130%정도로 설정히는게 통상적입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 은행대출시 직접 상가운영을 조건으로 하였고, 이후 임대차를 진행하게 된다면 계약상 의무위반으로 볼수 있기에 대출금 회수등의 불이익이 있을 가능성이 있습니다. 또한 사업자를 살려두었더라도 해당 상가를 임대차하게 되면 결국은 위와 같은 것이기에 임대차를 진행하기 전 은행을 통해 예외인정사항등이 있는지를 확인하고 결정하시는게 안전할듯 보입니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.