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부동산 계약에서 다운 계약서 라는게 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다운계약서는 실제 거래금액보다 계약서상 금액을 낮추어 적는 것을 말합니다, 예로써 실제 3억에 거래된 주택이나, 계약서상 금액은 2.5억원으로 기재하는 것과 같습니다. 다운계약서 작성시 이득은 세금적으로 매수자 입장에서는 취득세가 낮아지는 이득이 있고, 매도자 입장에서는 양도차익이 낮아져 양도소득세를 줄이는 이득이 있지만 현행법상 이는 불법행위로 규정되어 있습니다. 이럴 경우 매수자, 매도자 뿐아니라 이를 중개한 중개사 역시 모두 처벌대상이 됩니다. 보통 당사자간 과태료와 가간세, 중개사는 업무정지 또는 자격취소 사유가 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁립니다.
경제 / 부동산
23.09.02
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부동산 등기의 경우에는 어떤 효력이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부등본의 경우 공적장부로써 공시의 효과가 있습니다. 쉽게 누구든 해당 등기부를 통해 소유자와 설정된 권리에 대한 확인이 가능하고,등기부에 기재된 권리는 적법한 절차를 통해 등기가 되었다고 추정하는 효과가 있습니다. 이러한 각 물권들은 그 자체로 대항력과 우선변제권을 가지고 있고, 소송없이도 임의경매신청이 가능할 만큼 큰 권한도 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁립니다.
경제 / 부동산
23.09.02
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오피스텔 관리비 미납으로 단수가되면?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리규약에 따라 미납된 세대에 대해 단수조치등이 법적으로 문제가 될 가능성은 낮습니다, 당연히 불법도 아니구요. 질문처럼 충분한 납입통보를 하였고, 단수예정통보등을 충분히 하였다면 문제될 소지가 없습니다. 질문에서 단수가 불법이라는 건 아마도 임대인에 의한 단전,단수의 경우를 말하는 것으로 보입니다. 당연히 위 상황과는 다릅니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁립니다.
경제 / 부동산
23.09.02
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전세 2개월, 22개월 나눠계약 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약상대방이 동의한다면 가능하겠지만 현실적으로 불가하다고 보셔야 합니다. 그리고 계약자 명의가 변경되는 것은 새로운 계약으로 볼수 있기 때문에 절차나 진행에 복잡함이 있으므로 현 주택의 전입신고와 확정일자가 문제라면 한분은 현 거주지에 전입신고를 유지하시고, 새로운 집 명의자분만 해당 주소지에 전입신고를 하시는것도 양쪽 모두 대항력과 확정일자를 유지할수 있는 방법입니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁립니다.
경제 / 부동산
23.09.02
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매매가가 다시 오를지 아님 지금 판매해야될지 고민입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일정한 지역의 부동산 가격흐름을 판단하기는 어렵습니다, 다만 부동산 시장 전체 흐름은 이전보다는 나아졌기에 추가적인 급락세가 있을 것으로 보이지는 않습니다. 다만, 이전처럼의 회복 되기에는 금리나 내외부경제 상황이 어렵기에 단기간 내에는 어려울수 있습니다. 이를 참고하여 현명한 결정하시기 바랍니다, 답변이 도움되셨다면 추천 부탁립니다.
경제 / 부동산
23.09.02
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이번에 신축 아파트 분양권을 매매하였는데 잔금대출에 대해 궁금한점이 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 특례보금자리론에서 1주택자는 전세보증금 반환이나, 대환대출용으로 신청이 가능합니다. 다만 신규주택 구매시에는 일정기간내 기존주택 처분조건으로 신청할수 있습니다, 그리고 정부가 제공하는 공공대출의 경우 3년안에 2회이상 받는게 아니라면 중복이용은 가능할수 있으니, 자세한 부분은 연계은행등을 통해 확인하셔야 합니다. 참고로 한도의 경우 DSR산정시 기존 대출원리금도 모두 포함되기 때문에 실제 LTV60%까지 한도가 나올 가능성은 매우낮습니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁립니다.
경제 / 부동산
23.09.02
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월세 계약 중 발생할 수 있는 문제와 분쟁 상황은 어떤 것들이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세 계약에서 발생될수 있는 문제는 그 경우의 수가 매우 많습니다, 단순한 유지보수 부담문제등도 상황과 원인에 따라 부담문제가 많이 달라지므로 위와 같은 질문에는 답변에 어려움이 있습니다. 보통 임대료인상의 경우는 갱신청구권 사용을 통해 5%이내 제한할수 있고, 유지보수의 경우 원칙적으로 소모품(현관문도어 건전지, 형광등교체)등은 세입작, 그외 보일러, 누수, 고장등에 대해서는 임차인과실이 없다면 임대인이 부담하게 됩니다, 이는 계약상 문제라기 보다 법으로 정해진 부분입니다. 계약 내에서는 소유자와 계약당사자간 일치여부확인과 등기부상 권리관계에 문제가 없는지등을 확인하시는게 우선되어야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁립니다.
경제 / 부동산
23.09.02
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3주택 보유자 양도속득세 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.3주택자의 경우 양도소득세 중과대상이 됩니다. 이전기준으로 기본세율에 추가 20%의 중과세가 적용하였습니다, 다만 2024년 5월까지 양도소득세 중과세 배제 연장으로 실제 매도시 기본세율만 적용하게 됩니다. 기본세율은 양도차익(매도가-취득가)에 따라 6~45%까지 부과되며, 보유기간이 1년 미만의 경우는 중과세로써 50%가 부과됩니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁립니다.
경제 / 부동산
23.09.02
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아파트 시세를 분석하는 방법을 최대한 자세하게 알려주세요. 어떤 방법을 통해 아파트의 적정 매매가 및 전세가를 측정할 수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이론적으로 여러방법이 있지만, 실무상 해당아파트시세 파악은 실거래가와 현 매물의 가격대를 가지고 판단해보실수 있습니다. 사실 주택가격의 적정가는 개인판단 기준이며, 목적물 아파트와 주변 비교아파트 매물시세와 실거래가를 비교하여 그 수준을 판단해 보는게 가장유리합니다, 즉, 실거래가와 비교대상 사례를 바탕으로 보시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁립니다.
경제 / 부동산
23.09.02
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계약갱신청구권 관련(월세를 전세로) 질문드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다, 갱신청구권은 주택에 대해 1회만 사용가능한 권리로써 전세, 월세의 변경과는 무관합니다. 즉, 계약조건이 변경되더라도 현 임차인은 1회에 한해 갱신청구권을 사용할수 있고, 질문의 경우라면 계약조건을 변경하더라도 계약서 특약에 갱신청구권을 사용한 연장계약이라는 문구를 넣으시면 이후 재계약시에는 갱신청구권을 이미사용하였기에 추가 사용은 할수 없게 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁립니다.
경제 / 부동산
23.09.02
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